TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Mars 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Décembre 2024

GROSSE :

Le 13 Mars 2025

à M^e Sarah HABERT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 Mars 2025

à M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-[Localité 5]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

N° RG 23/03716 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3P4V

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [C]

né le 11 Septembre 1959 à [Localité 8] (BENIN), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Sarah HABERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Romaine MARQUAND-GAIRARD-CASABIANCA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 novembre 2008 ayant pris effet le 10 décembre 2008, l’OPAC SUD aux droits duquel vient l’EPIC 13 HABITAT, a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [C] [D] un appartement situé [Adresse 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 242,02 euros, outre les charges locatives;

Un état des lieux d’entrée a été signé le 10 décembre 2008 ;

Alléguant des désordres importants et persistants, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2023 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, Monsieur [C] [D] a fait assigner l’EPIC 13 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir:

— Enjoindre à l’EPIC 13 HABITAT de procéder aux remises en état dans le logement loué par Monsieur [C] [D]

— condamner l’EPIC 13 HABITAT à indemniser le préjudice moral subi par Monsieur [C] [D] à hauteur de 1500 euros

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 juin 2023 et après trois renvois, a été retenue à l’audience du 12 décembre 2024 date à laquelle les parties ont été représentées par leurs conseils respectifs.

Monsieur [C] [D] a réitéré les termes de son assignation ;

Suivant conclusions en réponse auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, l’EPIC 13 HABITAT demande au juge des contentieux de la protection de :

Débouter Monsieur [C] [D] de toutes ses demandes, fins et conclusionsCondamner Monsieur [C] [D] au paiement de la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’EPIC 13 HABITAT fait valoir que suite à une mutation technique, Monsieur [C] [D] est titulaire d’un nouveau bail, l’EPIC 13 HABITAT lui ayant consenti par acte sous seing privé du 6 décembre 2023 un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 6], logement référencé 047 03 157 , [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 290,70 euros, outre les charges locatives;

Il en conclut que la demande de réalisation de travaux est devenue sans objet ;

Sur la demande de dommages et intérêts , l’EPIC 13 HABITAT soutient que le logement a été délivré en bon état d’entretien, que la cause du dégât des eaux consistant en un refoulement d’eaux usées dans le logement a été résolue, le bailleur ayant fait intervenir son prestataire habituel afin de déboucher la canalisation et de procéder au nettoyage du logement et que les éléments produits par Monsieur [C] [D] ne sont pas probants ;

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de réalisation de travaux

Il est justifié par le bail versé aux débats que Monsieur [C] [D] était titulaire un appartement situé [Adresse 7] et que la demande de travaux concerne ce logement;

Toutefois, l’EPIC 13 HABITAT établit que suite à une mutation technique, Monsieur [C] [D] est titulaire d’un nouveau bail, l’EPIC 13 HABITAT lui ayant consenti par acte sous seing privé du 6 décembre 2023, soit quelques mois après l’assignation, un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 6], logement référencé 047 03 157 , [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 290,70 euros, outre les charges locatives;

Il s’ensuit que Monsieur [C] [D] n’étant plus titulaire du bail portant sur l’appartement situé [Adresse 7], la demande de condamnation de l’EPIC 13 HABITAT à réaliser des travaux dans ce logement est devenue sans objet et il n’y a pas lieu à condamner l’EPIC 13 HABITAT à procéder à des travaux de remise en état de ce logement;

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral

Les caractéristiques du logement décent sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

Par ailleurs, l’article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

(…) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.

(…) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont prise les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

(…) Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Il en résulte qu’en cas d’inexécution de son obligation d’entretien, le bailleur doit au preneur des dommages et intérêts réparant le préjudice subi à raison du trouble de jouissance. Ainsi, le bailleur peut être déclaré responsable pour ne pas avoir pris les mesures nécessaires compte tenu du mauvais état de l’immeuble;

L’indemnisation d’un trouble de jouissance suppose une réclamation du preneur pendant l’occupation des lieux.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible des lieux ne cesse qu’en cas de force majeure.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, Monsieur [C] [D] soutient que dès son entrée dans les lieux situés il a constaté des désordres notamment une absence de chauffage, une absence d’eau chaude, des fuites conséquentes du chauffe-eau et que les désordres ont persisté ;

Il ajoute que depuis 2015 il a subi 4 sinistres relatifs à des dégâts des eaux, le dernier consistant en un refoulement d’eaux usées par les toilettes datant du mois de mars 2021 ;

Le requérant fait valoir qu’un rendez-vous a été pris à son domicile mais qu’aucune réparation n’est intervenue, que depuis des odeurs persistent ;

Monsieur [C] [D] fait valoir que le préjudice subi a entrainé un syndrome dépressif et sollicite la condamnation de l’EPIC 13 HABITAT au paiement de la somme de 1500 euros en réparation de son préjudice moral ;

Il n’est pas contesté que les parties étaient à compter du 10 décembre 2008 et jusqu’au 6 décembre 2023 en l’état d’un bail à usage d’habitation consenti par l’EPIC 13 HABITAT à Monsieur [C] [D] portant sur un appartement situé [Adresse 7] ;

L’état des lieux d’entrée produit aux débats établit que lors de la prise de possession , les lieux étaient dans l’ensemble des pièces, en bon état ;

Au soutien de sa demande Monsieur [C] [D] produit aux débats deux courriers en date du 17 février 2009 et du 10 juin 2010 faisant état de divers désordres notamment une absence d’eau chaude, de chauffage, des fuites au niveau de la chaudière, une fenêtre très abîmée ;

Toutefois il ne peut être retenu l’existence de ces désordres allégués sur les seules déclarations de Monsieur [C] [D], aucun autre élément objectif n’étant produit pour étayer ces allégations ;

Le requérant verse en outre aux débats une photographie établissant un refoulement d’eaux usées et si cette photographie ne permet pas d’identifier les lieux , cette pièce est corroborée par une confirmation de rendez-vous dans un courrier du 16 juillet 2021 adressé par l’EPIC 13 HABITAT faisant état d’un refoulement d’eaux usées dans le logement loué par Monsieur [C] [D] ;

L’EPIC 13 HABITAT ne conteste pas l’existence d’un refoulement des eaux usées dans l’appartement loué par Monsieur [C] [D] et soutient avoir été diligent pour mettre fin à ce désordre ;

La défenderesse justifie par une facture du 9 juillet 2021 avoir fait intervenir la société ORTEC pour des prestations consistant en un débouchage de canalisation et un nettoyage de l’appartement ;

Comme rappelé supra, il appartient au bailleur de s’assurer que le logement est en bon état d’usage et de réparation et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués.

Il résulte des éléments précités que le logement loué par Monsieur [C] [D] a connu une remontée d’eaux usées ;

Il convient d’écarter la responsabilité de Monsieur [C] [D] faute d’élément de preuve établissant son comportement fautif.

S’il ne peut être fait grief au bailleur d’une totale inaction, Monsieur [C] [D] a subi une remontée d’eaux usées ayant nécessité un nettoyage du logement, générant un nécessairement un préjudice de jouissance qui se confond en l’espèce avec un préjudice moral au regard des désagréments supportés par Monsieur [C] [D], les remontées d’ eaux usées et d’excréments caractérisant un problème sanitaire évident, auquel se rajoutent les nuisances olfactives ;

Si le certificat médical établi le 4 septembre 2019 par le docteur [S] produit par Monsieur [C] [D] mentionne un syndrome anxio-dépressif, le lien avec les désordres susvisés n’est pas établi ;

Au vu de la nature des désordres, leur durée n’étant pas établie, il y a lieu d’accorder à Monsieur [C] [D] une indemnité qui sera fixée à la somme de 500 euros;

Sur les demandes accessoires

L’EPIC 13 HABITAT qui succombe principalement supportera la charge des dépens qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

L’EPIC 13 HABITAT sera en conséquence déboutée de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Aucune circonstance en l’espèce ne justifie d’écarter l’exécution provisoire ;

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendue en premier ressort,

Dit n’y avoir lieu à condamner l’EPIC 13 HABITAT à procéder à des travaux de remise en état du logement sis [Adresse 7] ;

Condamne l’EPIC 13 HABITAT à payer, à Monsieur [C] [D] la somme de 500 euros en réparation de son préjudice ;

Déboute l’EPIC 13 HABITAT de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne l’EPIC 13 HABITAT aux dépens qui seront recouvrés le cas échéant comme en matière d’aide juridictionnelle;

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits et mis à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE