RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 4 avril 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/01370 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QSYM

PRONONCÉE PAR

Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 25 février 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES OISEAUX [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G608

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.A.S. CREPES AND CO

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Olivia ZAHEDI de la SELARL GOLDWIN PARTNERS, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : K103

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 20 décembre 2024, la SCI [Adresse 6], propriétaire d’un local commercial situé aux Ulis a donné à bail à la SAS CREPES AND CO, et l’a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L. 145-41 du code de commerce, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion dans les huit jours de la signification de l’ordonnance à intervenir de la SAS CREPES AND CO et de tous occupants de son chef des lieux loués situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°1) du bâtiment K1 et de la place double de parking privative (lots architectes n°23 et 24) située au sous-sol (niveau -1) de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 8], de justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clefs,

— autoriser la SCI LES OISEAUX [Adresse 1] à expulser la SAS CREPES AND CO des lieux et tous occupants de son chef des lieux loués en faisant procéder, s’il y a lieu, à l’ouverture des portes avec l’assistance de la force publique, faire constater et estimer les réparations locatives par un huissier de justice qui sera commis à cet effet, assiste, s’il l’estime utile, d’un technicien,

— ordonner la séquestration, aux frais de la SAS CREPES AND CO à ses risques et périls, des meubles laissés dans les lieux loues, pour sûreté des loyers échus et des charges locatives,

— condamner la SAS CREPES AND CO à payer à la SCI [Adresse 6] :

— la somme provisionnelle de 23.296,98 euros TTC suivant décompte arrêté au 4e trimestre 2024 inclus,

— une somme provisionnelle principale trimestrielle hors taxes et hors charges correspondant au dernier loyer courant, soit la somme trimestrielle actuelle de 6.575,85 euros HT, à titre d’indemnité d’occupation, augmentée de la TVA, des taxes diverses et charges, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective par remise des clés, somme principale annuelle soumise à l’indexation annuelle prévue dans le bail,

— la somme de 228,12 euros au titre des frais du commandement de payer signifiée le 22 octobre 2024,

— la somme de 69,92 euros au titre de l’extrait K bis et de l’état des inscriptions de la SAS CREPES AND CO,

— la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance et de l’exécution de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de ses demandes, la SCI LES OISEAUX [Adresse 1] expose que :

— suivant acte en date du 11 août 2016, elle a donné à bail un local commercial situé au rez-de-chaussée du bâtiment K1 ainsi qu’une place double de parking privative située au sous-sol de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5], à la SAS CREPES AND CO, à destination exclusive de restaurant rapide et principalement : crêperie, tarterie, gaufres, soupes et bar à jus de fruits, pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 22 décembre 2016, moyennant un loyer annuel principal indexé de 22.270 euros hors taxes, hors charges payable trimestriellement et d’avance,

— le loyer s’élève actuellement à la somme trimestrielle de 6.575,85 euros hors taxes et hors charges, outre une provision pour charges trimestrielle de 350 euros,

— or, la SAS CREPES AND CO ne payant plus régulièrement ses loyers depuis le mois de juillet 2024, la SCI LES OISEAUX [Adresse 1] lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 octobre 2024, réclamant la somme, en principal, de 23.062,82 euros, qui est demeuré infructueux,

— au jour de la présente assignation, la SAS CREPES AND CO reste devoir la somme de 23.296,98 euros.

— la société CREPES AND CO n’a pas justifié d’une assurance en cours de validité si bien que la SCI LES OISEAUX l’a sommée de la produire à compter de la signification de l’assignation sous peine de résiliation du bail.

A l’audience du 25 février 2025, la SCI LES OISEAUX [Adresse 1], représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, la SAS CREPES AND CO n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025.

Par messages RPVA du 25 et 26 mars 2025, Maître [E] a indiqué intervenir pour la société CREPES AND CO et sollicité la réouverture des débats expliquant que dans le cadre de la signification de l’assignation « par dépôt étude » aucun avis de passage n’a été laissé par le commissaire de justice, et que de ce fait la société défenderesse n’a pas constitué avocat et n’a pas pu se défendre utilement à l’audience du 25 février 2025.

Par message RPVA du 26 mars 2025, Maître [F] intervenant pour la SCI LES OISEAUX [Adresse 1], s’oppose à la demande expliquant que la signification a été faite suivant les règles des articles 655 et suivants, que toutes les diligences ont été entreprises par le commissaire de justice dont notamment le dépôt de l’avis de passage et l’envoi de la lettre simple qui bénéficie d’une présomption de validité. Par ailleurs, il invoque une attestation de son commissaire de justice, confirmant toutes ces diligences.

Par message RPVA du 31 mars 2025, Maître [E] a soutenu sa demande de réouverture des débats en produisant les justificatifs de deux virements en date des 25 et 29 mars de 12.000 euros et 13.000 euros par sa cliente au profit de la défenderesse réduisant ainsi la dette à la somme 4.552,47 euros.

Par message RPVA en date du 31 mars 2025, le conseil de la demanderesse a maintenu son opposition à la demande de réouverture des débats et a précisé ne pas avoir reçu à ce jour les virements.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réouverture des débats

Aux termes de l’article 444 du code de procédure civile "Le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats."

L’article 656 du code de procédure civile dispose que : « Si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, la signification est faite à domicile. Dans ce cas, l’huissier de justice laisse au domicile ou à la résidence de celui-ci un avis de passage conforme aux prescriptions du dernier alinéa de l’article 655. Cet avis mentionne, en outre, que la copie de l’acte doit être retirée dans le plus bref délai à l’étude de l’huissier de justice, contre récépissé ou émargement, par l’intéressé ou par toute personne spécialement mandatée. La copie de l’acte est conservée à l’étude pendant trois mois. Passé ce délai, l’huissier de justice en est déchargé. L’huissier de justice peut, à la demande du destinataire, transmettre la copie de l’acte à une autre étude où celui-ci pourra le retirer dans les mêmes conditions. »

L’article 657 ajoute « lorsque l’acte n’est pas délivré à personne, l’huissier de justice mentionne sur la copie les conditions dans lesquelles la remise a été effectuée. La copie de l’acte signifié doit être placée sous enveloppe fermée ne portant que l’indication des nom et adresse du destinataire de l’acte et le cachet de l’huissier apposé sur la fermeture du pli. »

Enfin, l’article 658 prévoit que « Dans tous les cas prévus aux articles 655 et 656, l’huissier de justice doit aviser l’intéressé de la signification, le jour même ou au plus tard le premier jour ouvrable, par lettre simple comportant les mêmes mentions que l’avis de passage et rappelant, si la copie de l’acte a été déposée en son étude, les dispositions du dernier alinéa de l’article 656. La lettre contient en outre une copie de l’acte de signification. Il en est de même en cas de signification à domicile élu ou lorsque la signification est faite à une personne morale. Le cachet de l’huissier est apposé sur l’enveloppe. »

En l’espèce, il ressort des diligences du commissaire de justice que celui-ci s’est rendu au siège social de la société défenderesse déclarée au registre du commerce et des sociétés, que sur les lieux au [Adresse 5], il a pu vérifier que celle-ci était bien installée à cette adresse puisque le nom est indiqué sur la boite aux lettres et qu’il existe une enseigne à son nom. De même, le facteur lui confirme également la domiciliation de cette société à cette adresse.

Il précise également dans son procès-verbal que la société est fermée et qu’elle ne répond à ses appels si bien qu’il décide de signifier à domicile par remise à Etude et laisse un avis de passage en ce sens.

Le commissaire de justice, par une attestation du 26 mars 2025 confirme à nouveau cette diligence ainsi que l’envoi de la lettre simple de l’article 658 du code de procédure civile à la société comportant la copie de l’acte de signification.

Le procès-verbal du commissaire de justice est suffisamment circonstancié et indique clairement les diligences.

Ainsi toutes les diligences relatives à la signification sont respectées.

Aussi, la société CREPES AND CO ne démontre pas que l’avis de passage n’a pas été remis, procédant par simple affirmation sans apporter de preuve contraire ou la production de la preuve d’une inscription en faux de l’acte de l’huissier qu’elle critique.

En conséquence, la procédure de signification étant régulière, la demande de réouverture des débats sera rejetée.

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la SCI LES OISEAUX [Adresse 1] justifie, par la production du bail en date du 11 août 2016, du commandement de payer délivré le 22 octobre 2024 et du décompte arrêté au 4e trimestre 2024 inclus, que sa locataire, la SAS CREPES AND CO, a cessé de payer régulièrement ses loyers.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement à payer demeuré infructueux.

La SCI LES OISEAUX [Adresse 1] a fait délivrer à la SAS CREPES AND CO un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce le 22 octobre 2024 d’avoir à payer la somme, en principal, de 23.062,82 euros au titre des loyers et charges impayés au 4e trimestre 2024 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 22 octobre 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 23 novembre 2024.

L’obligation de la SAS CREPES AND CO de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur les biens mobiliers

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, ils donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la SAS CREPES AND CO, causant un préjudice à la SCI LES OISEAUX [Adresse 1], celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 23 novembre 2024.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La SCI LES OISEAUX [Adresse 1] sollicite la condamnation de la SAS CREPES AND CO à lui payer la somme provisionnelle de 23.296,98 euros.

Cependant, force est de constater que la demande de provision formulée au titre du décompte établi par la société SODES et produit fait mention de nombreuses « REFACTURATION » aux montants variés qui ne sont pas justifiées par les factures afférentes, ne permettant pas d’établir la réalité de la créance et qu’il convient de déduire, la facture versée au débat concernant la facturation périodique comprenant déjà le loyer trimestriel ainsi que les provisions pour charges.

Il convient donc de déduire de la provision depuis le 21 mars 2023 (décompte à zéro), les sommes de :

—  234,16 euros facturés le 24/10/2024 à titre de REFACTURATION,

—  21,08 euros facturés le 03/09/204 à titre de REFACTURATION,

—  22,40 euros facturés le 02/09/2024 à titre de REFACTURATION,

—  858 euros facturés le 17/07/2024 à titre de REFACTURATION,

—  41,95 euros facturés le 05/07/2024 à titre de REFACTURATION,

—  42,82 euros facturés le 24/06/2024 à titre de REFACTURATION,

—  43,03 euros facturés le 24/06/2024 à titre de REFACTURATION,

—  36,55 euros facturés le 24/06/2024 à titre de REFACTURATION,

—  46,87 euros facturés le 24/06/2024 à titre de REFACTURATION,

—  33,03 euros facturés les 24/06/2024 à titre de REFACTURATION,

—  48,84 euros facturés le 24/06/2024 à titre de REFACTURATION,

—  218,90 euros facturés le 22/03/2024 à titre de REFACTURATION,

soit le montant total de 1 647,63 euros.

Par conséquent, la SAS CREPES AND CO sera donc condamnée à payer à la SCI LES OISEAUX [Adresse 1], au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au 4e trimestre 2024 inclus, la somme provisionnelle non sérieusement contestable de 21.649,35 euros (23.296,98 – 1647,63).

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La SAS CREPES AND CO qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais de commissaires de justice relatifs à la délivrance du commandement de payer, de l’assignation et de la présente ordonnance.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la SAS CREPES AND CO, succombant, elle sera condamnée à payer à la SCI LES OISEAUX [Adresse 1], la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

REJETTE la demande de réouverture des débats du 25 mars 2025 de la société SAS CREPES AND CO ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 23 novembre 2024 ;

ORDONNE l’expulsion, dans les 8 jours de la signification de la présente ordonnance, de la SAS CREPES AND CO et de tous occupants de son chef des lieux situés au rez-de-chaussée (lot architecte n°1) du bâtiment K1 et de la place double de parking privative (lots architectes n°23 et 24) située au sous-sol (niveau -1) de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la SAS CREPES AND CO, à compter de la résiliation du bail, au 23 novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE la SAS CREPES AND CO à payer à la SCI LES OISEAUX [Adresse 2], l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE la SAS CREPES AND CO à payer à la SCI LES OISEAUX [Adresse 2] la somme provisionnelle de 21.649,35 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au mois 4e trimestre 2024 inclus ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE la SAS CREPES AND CO à payer à la SCI LES OISEAUX [Adresse 2] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS CREPES AND CO aux entiers dépens en ce compris les frais de commissaire de justice relatifs à la délivrance du commandement de payer, de l’assignation et de la présente ordonnance.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 4 avril 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,