TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N°25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 08 Janvier 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2024

N° RG 24/05018 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UY6

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice la Société Agence de la Comtesse – Gia Mazet, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société OPTIMUM INVEST

dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SAS OPTIMUM INVEST est propriétaire d’un appartement correspondant aux lots 9 à 20 et 23 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte d’huissier en date du 15 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société AGENCE DE LA COMTESSE a fait assigner la SAS OPTIMUM INVEST devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

4510,10 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2024, en ce compris les charges provisionnelles de l’exercice en cours et les frais de recouvrement, outre les provisions sur charges non échues mais exigibles de l’exercice suivant, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens. Il sollicite par ailleurs que soit dit et jugé que le jugement à intervenir sera exécutoire de plein droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile.

À l’audience du 27 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes.

Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que la SAS OPTIMUM INVEST, propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

La SAS OPTIMUM INVEST, régulièrement assignée à personne morale, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courrier réceptionné le 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SAS OPTIMUM INVEST de payer la somme de 227,15 euros au titre des provisions pour charges de l’exercice en cours. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 8 mars 2023 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et de l’assemblée générale du 7 novembre 2023 approuvant les comptes pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, de l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 2 octobre 2024 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

En conséquence, il convient de condamner la SAS OPTIMUM INVEST à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3108,67 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2024.

En ce qui concerne les intérêts au taux légal, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société AGENCE DE LA COMTESSE n’ayant pas indiqué de date à compter de laquelle ils devront être pris en compte, il convient de dire que la somme de 3108,67€ due au titre des charges de copropriété au 1er octobre 2024 produira des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur le paiement des provisions non encore échues

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 24 juillet 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir pour 2025 s’établissent à 454,30 euros pour les lots détenus par le défendeur. De plus, la dernière assemblée générale a voté le budget provisionnel jusqu’au 30 juin 2025.

En conséquence, il convient de condamner la SAS OPTIMUM INVEST à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 454,30 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er juillet 2024 et le 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 947,13 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

L’extrait de compte arrêté au 2 octobre 2024 fait apparaître des frais de contentieux et de sommations antérieurs à la mise en demeure du 31 juillet 2024, à hauteur de 29,90 euros, qui ne constituent donc pas des frais nécessaires au recouvrement, remboursables au syndicat des copropriétaires, seulement à compter de la mise en demeure.

En outre, il y est également imputé des frais de mise en demeure par avocat à hauteur de 84 euros le 26 juillet 2024, correspondant aux honoraires d’avocats qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient dès lors de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient également de déduire les frais de « remise de dossier » à l’avocat ou à l’huissier, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SAS OPTIMUM INVEST aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la SAS OPTIMUM INVEST à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE la SAS OPTIMUM INVEST à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société AGENCE DE LA COMTESSE la somme de 3108,67 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

CONDAMNE la SAS OPTIMUM INVEST à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société AGENCE DE LA COMTESSE la somme de 454,30 euros au titre des charges de copropriété non encore échues entre le 1er juillet 2024 et le 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société AGENCE DE LA COMTESSE de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société AGENCE DE LA COMTESSE de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SAS OPTIMUM INVEST à payer au le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société AGENCE DE LA COMTESSE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS OPTIMUM INVEST aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE