TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

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JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 19/10095 – N° Portalis DBW3-W-B7D-WY36

DÉCISION N° 2025/ 9

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Président juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame SARTORI Michelle, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 04 Mars 2025

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSE :

La SOCIETE D’EXPLOITATION RESIDENCE DE TOURISME [Localité 6] (SERTLC), SAS immatriculée au RCS de [Localité 4] sous le n° 518 276 332, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Robin STUCKEY, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant, et Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

La société MACLAF, SARL immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le n° 481 266 021, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Yann PREVOST, avocat au barreau de MARSEILLE,

DEBATS

A l’audience du 04 Février 2025, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 04 mars 2025

FAITS ET PROCEDURE

Le 28 février 2005, un contrat de bail commercial d’une durée de 9 ans et 2 mois a été conclu entre la SARL MACLAF, bailleur, et et la société MADEO EXPLOITATION aux droits et obligation de laquelle vient la SAS SOCIETE D’EXPLOITATION RESIDENCE DE TOURISME [Localité 6]-SERTLC, preneur, relativement aux locaux suivants :

Dans un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme classée [9] dénommée [Adresse 8] située[Adresse 1] :

— un appartement de type T2 situé au rez-de-chaussée, formant le lot de copropriété n° 1673,

— un parking situé en extérieur formant le lot de copropriété 1653,

et avec ces lots, les parties communes tant générales que particulières.

Les lieux ont été loués à usage exclusif de résidence de tourisme classée [9] consistant en la sous-location meublée des appartements situés dans ladite résidence (article 3 du bail commercial).

Ce bail était à effet du 30 juin 2005 pour se terminer le 31 août 2014.

Par acte en date du 29 septembre 2015, la SAS SOCIETE D’EXPLOITATION RESIDENCE DE TOURISME [Localité 6]-SERTLC a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2015 moyennant un loyer annuel HT de 3.500,00 Euros pour les lots 1673 et 1653, les autres conditions du bail initial demeurant inchangées.

La SARL MACLAF ne s’est pas manifestée. En l’absence d’accord sur le montant du loyer, la SAS SOCIETE D’EXPLOITATION RESIDENCE DE TOURISME [Localité 6]-SERTLC a entrepris la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé par la notification d’un mémoire en demande le 20 décembre 2016.

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Par acte en date du 23 septembre 2019, la SAS SOCIETE D’EXPLOITATION RESIDENCE DE TOURISME [Localité 6]-SERTLC a assigner la SARL MACLAF devant le juge des loyers commerciaux aux fins d’obtenir avec exécution provisoire :

— la fixation du loyer à la somme de 3.500,00 Euros par an HT et HC à compter du 01 octobre 2015,

— les intérêts au taux légal sur le différentiel de loyer résultant de cette fixation,

— subsidiairement, une mesure d’expertise,

— la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dans son dernier mémoire , la SAS SOCIETE D’EXPLOITATION RESIDENCE DE TOURISME [Localité 6]-SERTLC demande avec exécution provisoire :

— la fixation du loyer à la somme de 4.880,00 Euros par an HT et HC à compter du 01 octobre 2015,

— subsidiairement, la fixation du loyer à la somme de 4.905,00 Euros par an HT et HC,

— plus subsidiairement, une mesure d’expertise,

— la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SAS SOCIETE D’EXPLOITATION RESIDENCE DE TOURISME [Localité 6]-SERTLC invoque trois motifs de déplafonnement :

— le bail a été conclu pour une durée de neuf ans et deux mois,

— la valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré

— il s’agit de locaux monovalents.

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La SARL MACLAF conclut au débouté et sollicite une mesure d’expertise. Elle réclame en outre la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SARL MACLAF fait valoir :

— que les locaux n’étaient pas monovalents,

— que la méthode hôtelière était inadaptée au cas d’espèce et qu’elle aboutirait à fixer un loyer très inférieur au loyer contractuellement fixé en 2005,

— que la méthode par comparaison apparaissait plus adaptée.

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Par jugement du 07 juin 2022, le juge des loyers commerciaux a :

— dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 octobre 2015,

— exclut le caractère monovalent des locaux et l’application de la seule méthode hôtelière,

— ordonné une expertise judiciaire,

— fixé le loyer pendant la durée de l’instance au montant du dernier loyer.

L’expert [K] a déposé son rapport le 11 juillet 2024. La valeur locative annuelle des biens a été fixée à la somme de 5.065,00 Euros HT et HC.

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La SAS SOCIETE D’EXPLOITATION RESIDENCE DE TOURISME [Localité 6]-SERTLC demande :

— que le loyer soit fixé à 5.065,00 Euros HT et HC par an,

— que la SARL MACLAF soit condamnée à lui verser la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SARL MACLAF demande que le loyer soit fixé à la somme de 6.739,84 Euros par an et sollicite une somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

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MOTIFS

— Sur la fixation du loyer

Il est constant d’appliquer aux résidences de tourisme la méthode hôtelière, compte-tenu des similitudes existant entre lesdites résidences et les hôtels, sous réserve d’y apporter quelques adaptations dues à leurs spécificités ( activité saisonnière … ).

Eu égard à la non-monovalence des locaux, l’expert doit appliquer deux méthodes distinctes et en retenant comme prix du loyer, la moyenne des résultats obtenus avec ces deux méthodes.

L’expert [K] a fixé le loyer :

— à la somme de 4.880,00 Euros par la méthode hôtelière,

— à la somme de 5.250,00 Euros par la méthode par comparaison.

L’expert [K] a effectué la moyenne de ces deux valeurs pour obtenir un loyer annuel de 5.065,00 Euros HT et HC.

L’expert [K] a procédé à une description précise des locaux et à une analyse complète des éléments nécessaires pour procéder à la fixation du loyer. Les critiques formulées par la SARL MACLAF ne sont pas suffisamment sérieuses, pertinentes et étayées pour remettre en cause ses conclusions qui apparaissent parfaitement cohérentes et motivées et qui seront donc retenues.

— Sur les autres chefs de demandes

Il n’y a pas matière à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice-ou au préjudice de quiconque, la fixation judiciaire du loyer commercial étant de l’intérêt de chacune des parties.

En raison de la nature et de l’ancienneté des faits, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

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PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

FIXE le loyer du bail renouvelé au 01 octobre 2015 des locaux situés :

Dans un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme classée [9] dénommée [Adresse 8] située[Adresse 1] :

— un appartement de type T2 situé au rez-de-chaussée, formant le lot de copropriété n° 1673,

— un parking situé en extérieur formant le lot de copropriété 1653,

et avec ces lots, les parties communes tant générales que particulières

à la somme de 5.065,00 Euros par an hors charges et hors taxes,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

FAIT MASSE des dépens, les partage à raison de

—  50 % à la charge de la SARL MACLAF

—  50 % à la charge de la SAS SOCIETE D’EXPLOITATION RESIDENCE DE TOURISME [Localité 6]-SERTLC

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 04 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX