TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 28 Avril 2026

Président : Madame HERRY, VP en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 06 Mars 2026

N° RG 25/02746 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6R3U

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [T] [D]

née le 23 Juillet 1976 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

Madame [J] [K]

née le 17 Mai 1944 à [Localité 2] (MAROC)

demeurant [Adresse 2]

Madame [I] [O]

née le 07 Janvier 1981 à [Localité 3] (MAROC)

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [V] [U]

né le 20 Août 1986 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 4]

Grosse délivrée le 28.04.26

À

— M^e Jean [Q] CHANUT

— M^e Nicolas MERGER

Madame [S] [M]

née le 07 Mai 1979 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 5]

Monsieur [G] [W]

né le 09 Novembre 1971 à [Localité 5] (ALLEMAGNE)

demeurant [Adresse 6] (ALLEMAGNE)

S.C.I. PATLINE

dont le siège social est sis [Adresse 7] [Localité 6]

Prise en la personne de son représentant légal

tous représentés par Maître Jean françois CHANUT de la SELARL JURISCONSUL13, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

[Localité 7]

dont le siège social est sis [Adresse 8]

Prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

Les sept demandeurs agissent en qualité de copropriétaires au sein de la copropriété « Le MAIL » située [Adresse 9], constituée de 305 copropriétaires.

Ils font état de graves difficultés de la copropriété, qu’ils imputent notamment à la mauvaise gestion du syndic, la société [Localité 7] qui a succédé à la société COGEFIM FUGUES. Ils indiquent notamment que les pannes de l’un puis des deux ascenseurs à compter de 2020 puis 2022 ont conduit à une dégradation de la copropriété, les personnes habitant dans les étages les plus élevés étant bloquées de fait chez elles (poubelles jetées par les fenêtres, locataires qui sont partis, …). Ainsi, une commission chargée d’élaborer un plan de sauvegarde de la copropriété a été mise en place par arrêté du préfet des Bouches du Rhône du 27 juin 2022. En l’absence d’action de la part du syndic, les services municipaux ont été saisis et par LRAR du 05 décembre 2022 adressée au Syndic, le cabinet FONCIA Méditerranée, les services de la ville de [Localité 1] l’ont invité à leur faire parvenir dans un délai de 6 mois les actions engagées pour remédier aux désordres constatés par la mairie le 20 septembre 2022.

Les demandeurs indiquent qu’à cette période, les charges de copropriété ont explosé, et qu’ils ont souhaité vérifier les appels de charges. Ils indiquent avoir remarqué que les appels de charges concernant l’eau étaient invraisemblables et estiment que la société FONCIA a laissé s’établir une double facturation en exécution d’un contrat passé en 2009 avec la société PROX-HYDRO, qui facturerait l’eau à la fois aux copropriétaires directement et à la fois au Syndic représenté par FONCIA.

Aux termes de la résolution n°47 de l’assemblée générale de copropriété du 05 juillet 2022, la résiliation du contrat avec la société PROX-HYDRO a été votée sous réserve d’obtenir les éléments financiers du contrat depuis 2014.

Les demandeurs indiquent qu’ils n’ont jamais obtenu les éléments financiers relatifs à ce contrat et indiquent avoir réclamé ces éléments auprès de FONCIA à diverses reprises dans le courant de l’année 2022 puis au début de l’année 2023. Aucun élément n’est produit quant à la résiliation du contrat avec la société PROX-HYDRO.

Sur requête de FONCIA, un administrateur provisoire de la copropriété a été désigné par ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire de Marseille le 10 mai 2023, désignant Monsieur [E] [C], du cabinet AJA Associés.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18/07/2025, [T] [D], [J] [K], [I] [O], [V] [U], [S] [M], [G] [W] et la SCI PATLINE ont assigné la société [Localité 7] en référé aux fins de voir ordonner une expertise et réserver les dépens.

A l’audience du 06/03/2026, [T] [D], [J] [K], [I] [O], [V] [U], [S] [M], [G] [W] et la SCI PATLINE ont maintenu leurs demandes à l’identique, par des conclusions auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens.

La société [Localité 7] a conclu à l’irrecevabilité et au rejet de la demande d’expertise et a sollicité la condamnation des demandeurs à lui payer la somme de 2 000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 28/04/2026.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la qualité à agir des demandeurs

Les demandeurs agissent contre l’ancien Syndic de Copropriété en leur qualité de copropriétaires. La défenderesse oppose l’absence de qualité à agir en ce qu’elle considère que seul le syndicat des copropriétaires peut agir pour représenter la copropriété, lequel n’est pas dans la cause. Elle soulève en outre que l’une des demanderesses, madame [J] [X] n’est pas copropriétaire, l’attestation de propriété délivrée désignant Mme [Y] [F] propriétaire du lot concerné.

En l’espèce, les copropriétaires d’un immeuble disposent de la qualité à agir contre le Syndic de copropriété, au même titre que le syndicat des copropriétaires. L’action sera donc déclarée recevable pour les copropriétaires de l’immeuble concerné.

En revanche, il n’est pas contesté que Madame [J] [X] ne démontre pas sa qualité de propriétaire, l’attestation de propriété délivrée par le notaire concernant son lot désignant Mme [Y] [F] en qualité de propriétaire. Dès lors, Mme [J] [X] sera déclarée irrecevable en ses demandes.

Sur l’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

L’existence de contestations, même sérieuses, ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article précité. Il appartient uniquement au juge des référés de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction, sans qu’il soit nécessaire de procéder préalablement à l’examen de la recevabilité d’une éventuelle action, non plus que de ses chances de succès sur le fond.

Il suffit de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée et que celle-ci ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et libertés fondamentaux d’autrui.

***

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la désignation d’un expert avec pour mission de :

« Prendre connaissance des pièces versées aux débats, se faire remettre tous documents utiles à la solution du litige et notamment les pièces comptables détaillés concernant les factures d’eauConstater s’il existe une facturation anormale par PROX-HYDRO et FONCIA concernant la consommation d’eau et déterminer le préjudice qui en a résulté pour les demandeursPrendre connaissance des conditions dans lesquels le syndic a demandé aux copropriétaires de signer un protocole d’accord transactionnel avec PROX-HYDRO et donner son avis sur le caractère préjudiciable ou non de ce protocole aux intérêts des requérantsDonner son avis sur tous chefs de préjudices subisDonner tous éléments d’information permettant à la juridiction du fond de statuer sur les manquements comptables de FONCIAFournir au tribunal tous éléments techniques et de fait lui permettant de se prononcer sur les comptes de sa gestion et sur les augmentations alarmantes des chargesEtablir un pré rapport et répondre aux dires des parties ».

FONCIA soulève à juste titre le caractère trop général de la mission qui s’apparente à une mesure d’investigation. La mission d’expertise ainsi libellée consiste à faire rechercher à l’expert les éventuels manquements commis par la société FONCIA dans le cadre de ses fonctions de Syndic. Cependant, la mission d’expertise relève du pouvoir discrétionnaire d’appréciation du juge des référés et elle est définie par le juge.

Pour autant, il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise, même avec une mission conforme au périmètre d’action de l’expert, en ce que les demandeurs ne caractérisent pas un motif légitime à leur demande d’expertise, laquelle se heurte en outre à la problématique de la communication des documents sollicités.

Les demandeurs font état de soupçons de double facturation des consommations d’eau depuis des années mais ne produisent aucun élément au soutien de leurs allégations. Ils font état de « l’explosion du montant des charges vers l’année 2022 » sans en justifier par aucune pièce. Ils ne font état d’aucune discussion engagée avec l’administrateur provisoire sur la transmission des comptes de la copropriété par FONCIA. S’il est vrai qu’ils n’ont pas d’obligation d’attraire l’administrateur de la copropriété judiciairement désigné depuis le 10/05/2023, il n’en demeure pas moins que l’absence de ce dernier dans les débats, et l’absence de discussion avec celui-ci concernant les éventuelles fautes de l’ancien Syndic ne permettent pas de caractériser le motif légitime à ordonner l’expertise sollicitée.

En outre, ils souhaitent que l’expert analyse les « documents utiles à la solution du litige et notamment les pièces comptables détaillées concernant les factures d’eau » sans que l’on connaisse le détenteur de ces documents. FONCIA souligne ne plus être le syndic de la copropriété depuis le 10 mai 2023 et l’administrateur provisoire de la copropriétaire, qui n’est pas dans la cause, n’indique évidemment pas s’il détient ces documents ou si FONCIA a omis de les lui remettre.

Dès lors, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les frais irrépétibles en suivent le sort.

En l’espèce, [T] [D], [I] [O], [V] [U], [S] [M], [G] [W] et la SCI PATLINE, qui succombent conserveront la charge des dépens de la présente procédure. Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Déclarons Madame [J] [K] irrecevable en ses demandes, pour défaut de qualité à agir ;

Déclarons recevable l’action de [T] [D], [I] [O], [V] [U], [S] [M], [G] [W] et la SCI PATLINE

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Laissons les dépens de l’instance en référé à la charge de [T] [D], [I] [O], [V] [U], [S] [M], [G] [W] et la SCI PATLINE ;

Disons n’y avoir lieu de faire droit à la demande formulée en application de l’article 700 du CPC ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE, AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, MANDE ET ORDONNE à tous les Commissaires de justice sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux près les [Localité 8] d’Appel et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires, d’y tenir la main, à tous Commandants et Officiers de la [Localité 9] Publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision, certifiée conforme à la minute a été signée, scellée et délivrée par le greffier soussigné.