REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Contentieux civil général de proximité

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 25/02981 – N° Portalis DB3D-W-B7J-KVRY

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 10 Septembre 2025

S.D.C. [Adresse 5] c/ [N]

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Septembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Margaux HUET qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

S.D.C. [Adresse 5] pris en son syndic le cabinet VOLCANIC IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Julie FEHLMANN, avocat au barreau de GRASSE, substituée par M^e CUERVO

DEFENDEUR:

Monsieur [Y] [T] [I] [N]

né le 29 Décembre 1994 à [Localité 8] (HAUTE MARNE)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE 10 Septembre 2025 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Julie FEHLMANN

— [Y] [T] [I] [N]

1 copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [Y] [N] est propriétaire des lots n°12 et 13 au sein de la copropriété située [Adresse 6].

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] est représenté par son syndic le Cabinet VOLCANIC IMMOBILIER.

Par lettre recommandée en date du 12 avril 2024 dûment réceptionnée et demeurée sans effet, le Cabinet VOLCANIC IMMOBILIER a mis en demeure Monsieur [Y] [N] d’avoir à régler ses charges de copropriété d’un montant de 1.905,30 euros selon décompte arrêté à la même date.

Une sommation de payer la somme en principal de 2.285,20 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 février 2025 lui a été signifié par acte de commissaire de Justice en date du 28 février 2025.

Par acte de commissaire de Justice signifié le 4 avril 2025, par dépôt de l’acte en l’étude, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice le Cabinet VOLCANIC IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [Y] [N] devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

2.879,64 euros au titre des charges de copropriété exigibles selon décompte du 1er avril 2025 ;2.200 euros à titre de dommages-intérêts pour réparation du préjudice subi ;les intérêts de droit à compter du 12 avril 2024, date de la mise en demeure ;1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 juillet 2025.

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] pris en la personne de son syndic le Cabinet VOLCANIC IMMOBILIER, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et déposé son dossier.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [Y] [N] n’était ni présent ni représenté lors de l’audience, de sorte que la décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse :

Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Y] [N], le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] verse aux débats le relevé de propriété établissant que Monsieur [Y] [N] est propriétaire des lots n°12 et 13 cadastrés section AB n°[Cadastre 3] au sein de la copropriété située [Adresse 6].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriété :

L’article 10 de la loi n o 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que :

I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 dispose que :

I. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant :

1° De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;

3° Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi ;

4° Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul propriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énonce que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Le relevé de propriété établissant que Monsieur [Y] [N] est propriétaire des lots n°12 et 13 cadastrés section AB n°[Cadastre 3] au sein de la copropriété située [Adresse 6] ;

— Le contrat de syndic conclu par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] avec le Cabinet VOLCANIC IMMOBILIER pour une durée de 36 mois à effet du 01/01/24 au 21/12/26 ;

— Les procès-verbaux des 29 septembre 2023 et 13 novembre 2024 des assemblées ayant approuvé les comptes des exercices pour la période courant sur 2022 et sur 2023, voté le montant du budget prévisionnel pour la période courant pour l’année 2024 et pour 2025, et désigné le Cabinet VOLCANIC IMMOBILIER pour la période courant du 29 septembre 2023 au 28 septembre 2026 ;

— Les projets de répartition pour la période du 01/01/2023 au 31/12/2023, du 29/09/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2024 au 31/12/2024 ;

— Les états de répartition des comptes de copropriété pour la période du 01/01/2022 au 31/12/2022, du 07/06/2022 au 31/12/2022, du 01/01/2023 au 31/12/2023, et du 29/09/2023 au 31/12/2023 ;

— Les appels de fonds (provisions) pour la période concernée par la procédure soit du 01/01/2023 au 31/03/2025 inclus ;

— Les appels de fonds travaux, opérations exceptionnelles et fonds avancés sur la même période ;

— Les relevés de compte copropriétaire du 01/01/2022 au 01/01/2023, du 01/01/2023 au 01/01/2024, du 01/01/2024 au 01/01/2025, ce dernier relevé faisant état d’un solde débiteur de 2.285 euros ;

— Le décompte individuel de charges arrêté au 01/04/2025 faisant apparaître un solde débiteur de 2.879,64 euros ;

— Une mise en demeure du 12 avril 2024 adressée par le Cabinet VOLCANIC IMMOBILIER à Monsieur [Y] [N] et l’avis de réception signé ;

— La sommation de payer signifiée le 28 février 2025 à Monsieur [Y] [N] ;

— Une facture de frais de relance adressée par le cabinet VOLCANIC IMMOBILIER à Monsieur [Y] [N] le 25/11/2024 (45 euros) ;

— Une facture de frais de mise adressée par le cabinet VOLCANIC IMMOBILIER à Monsieur [Y] [N] le 12/04/2024 (45 euros) ;

— Le compte des frais et honoraires de la SALARL LEGATHUISS, commissaires de Justice, en date du 28/02/2025 (sommation du 28/02/25 201,95 euros) ;

— une facture d’honoraires du cabinet LEGIS-CONSEILS en date du 28 mars 2023 (1.000 euros).

La créance du Syndicat des copropriétaires arrêtée au 1er avril 2025 à la somme de 2.879,64 euros, est ainsi établie en l’espèce.

Il convient néanmoins, à la lecture du relevé de compte établi au 1er avril 2025, de soustraire du compte copropriétaire la somme de 100 euros correspondant en date du 24 mars 2025 au libellé suivant « dossier recouvrement + T ». En effet, les diligences ainsi décomptées relèvent de l’activité de gestion courante du syndic relative au recouvrement des sommes dues, qui constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété, et le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve de l’accomplissement d’aucune diligence exceptionnelle ou prestation particulière de nature à justifier, au-delà de la rémunération forfaitaire du syndic, une quelconque rémunération spécifique complémentaire.

Par ailleurs, le compte sera aussi redressé de la somme de 20 euros (relance RAR du 25/11/2024 et mise en demeure du 12/04/2024), dès lors que les montants facturés (45 euros TTC x 2) excèdent le coût de ces prestations mentionné au contrat de syndic (35 euros TTC x 2).

Ces frais, d’un montant total de 120 (100+10+10) euros doivent ainsi être écartés et annulés du compte copropriétaire.

En conséquence, il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] la somme de 2.759,64 (2.879,64 – 120,00) euros arrêtée au 1er avril 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais nécessaires exigibles, assortie des intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 1.905,30 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Or, il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], qui n’est pas un banquier, n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En l’espèce, il résulte du décompte des sommes dues au 1er avril 2025 produit aux débats par le demandeur que le compte de Monsieur [Y] [N] est débiteur depuis au moins le 1er janvier 2023 et qu’il n’a procédé le 1er août 2023 qu’à un seul règlement de 197,41 euros.

La carence répétée d’un copropriétaire dans le paiement de ses charges crée nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires le privant de trésorerie nécessaire à son fonctionnement.

En conséquence, Monsieur [Y] [N] sera condamné au paiement de la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

* Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Y] [N], partie succombante à l’instance, sera condamné aux dépens.

* Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Monsieur [Y] [N], partie succombante et tenue aux dépens, sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires l’immeuble [Adresse 5] qui a dû agir en justice pour faire valoir ses droits, la somme de 500 euros au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

* Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet VOLCANIC IMMOBILIER, les sommes de :

2.759,64 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2025, au titre des appels de fonds, charges et frais, avec intérêts au taux légal à compter du 12 avril 2024 sur la somme de 1.905,30 euros et de l’assignation pour le surplus, et ce jusqu’à parfait paiement, en application de l’article 1231-6 du code civil ;300 euros à titre de dommages et intérêts ;500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE