TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01110 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3EK2

Minute : 25/00511

Madame [T] [U] épouse [B]

Monsieur [K] [B]

C/

Madame [Y] [F]

Monsieur [O] [F]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Août 2025

DEMANDEURS :

Madame [T] [U] épouse [B]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparante en personne

Monsieur [K] [B]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparant en personne

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [F]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

Monsieur [O] [F]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 20 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Août 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 13 février 2019, Mme [T] [U] épouse [B] et M. [K] [B], ont donné à bail à M. [O] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel initial de 620 euros, outre une provision pour charges récupérables de 30 euros.

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2025, M. et Mme [B] ont fait signifier à Mme [Y] [F] et M. [O] [F] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 3 728 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à fournir le justificatif d’assurance.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) la voie électronique le 4 février 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, Mme [T] [U] épouse [B] et M. [K] [B] ont fait assigner Mme [Y] [F] et M. [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 20 juin 2025, au visa des articles 1134 et 1741 du code civil, 834 et 835 du code de procédure civile et 24 et suivants de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location et en conséquence :

— ordonner l’expulsion de Mme [Y] [F] et M. [O] [F] de corps et de biens des lieux loués, ainsi que tout occupant de leur chef et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures d’exécution ainsi que le prévoir désormais la loi d’ordre public n°2023-668 du 27 juillet 2023 (article 8 et10) ayant modifié ledit article ainsi que l’article L412-2 alinéa 3 du même code,

Condamner Mme [Y] [F] et M. [O] [F] solidairement au paiement :

— de la somme principale de 4 649 euros à titre provisionnel, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation sus énoncés, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation, en subissant les augmentation légales jusqu’à l’entière et parfaite libération des lieux,

— voir ordonner la séquestration des meubles aux frais de la partie expulsée,

— de la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites (article 696 du code de procédure civile) comprenant le coût du commandement de payer et de la présente assignation,

— Rappelant que la présente décision est exécutoire à titre provisoire,

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 11] le 22 avril 2025.

A l’audience du 20 juin 2025, Mme [T] [U] épouse [B] et M. [K] [B] ont comparu en personne et ont maintenu les termes de leur assignation.

Mme [Y] [F] et M. [O] [F] tous deux régulièrement assignées à étude, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [Y] [F] et M. [O] [F] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 avril 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Mme [T] [U] épouse [B] et M. [K] [B] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Le bail en date du 13 février 2019 contient à l’article 13 de ses conditions générales une clause qui stipule que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiée ».

Mme [T] [U] épouse [B] et M. [K] [B] ont fait signifier, le 31 janvier 2025, à Mme [Y] [F] et M. [O] [F] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 3 728 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail en date du 13 février 2019 est résilié à la date du 1er avril 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [F] et M. [O] [F], devenus occupants sans droit ni titre, et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

En application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Mme [Y] [F] et M. [O] [F], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 1er avril 2025, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser Mme [T] [U] épouse [B] et M. [K] [B] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, ils seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés le procès-verbal de d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, les bailleurs produisent, au soutien de leur demande, le bail en date du 13 février 2019 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges des locataires, Mme [Y] [F] et M. [O] [F]. Ils produisent également le commandement de payer du 31 janvier 2025 et un décompte de la créance arrêté au 20 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse mentionnant une dette 5642 euros. Mme [Y] [F] et M. [O] [F] qui n’ont pas comparu, n’ont pas démontré avoir payé cette somme.

En application l’article 220 du code civil, les époux sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [Y] [F] et M. [O] [F] à payer à Mme [T] [U] épouse [B] et M. [K] [B] au titre de l’arriéré locatif la somme provisionnelle de 5642 euros arrêtée au 20 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à hauteur de 4 649 euros à compter du 17 avril 2025, date de l’assignation et à compter de la notification de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile Mme [Y] [F] et M. [O] [F], qui succombent, supporteront in solidum les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2025 et de l’assignation du 17 avril 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [T] [U] épouse [B] et M. [K] [B], les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. Mme [Y] [F] et M. [O] [F] seront donc condamnés à leur payer la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M Mme [T] [U] épouse [B] et M. [K] [B] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 13 février 2019, entre Mme [T] [U] épouse [B] et M. [K] [B] d’une part et Mme [Y] [F] et M. [O] [F] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 1er avril 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 4], de Mme [Y] [F] et M. [O] [F] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette la demande de suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L. 412-1 du codes des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [Y] [F] et M. [O] [F] à compter du 1er avril 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne solidairement par provision Mme [Y] [F] et M. [O] [F] à payer à Mme [T] [U] épouse [B] et M. [K] [B] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de remise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne solidairement Mme [Y] [F] et M. [O] [F] à payer à Mme [T] [U] épouse [B] et M. [K] [B] la somme provisionnelle de 5642euros arrêtée au 20 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à hauteur de 4 649 euros à compter du 17 avril 2025, date de l’assignation et à compter de la notification de la présente ordonnance pour le surplus,

Condamne in solidum Mme [Y] [F] et M. [O] [F] au paiement des entiers dépens de la procédure lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2025 et celui de l’assignation du 17 avril 2025,

Condamne in solidum Mme [Y] [F] et M. [O] [F] à payer à Mme [T] [U] épouse [B] et M. [K] [B] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 19 août 2025.

Le Greffier Le Juge