Tribunal Judiciaire de Marseille, Loyers commerciaux, 3 février 2026, n° 22/08694

TJ Marseille 3 février 2026

Arguments

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Rejeté
Critiques de l'évaluation de l'expert
La cour a jugé que les critiques formulées par les bailleurs ne sont pas suffisamment pertinentes pour justifier une nouvelle expertise.
Rejeté
Demande de fixation du loyer à la valeur locative
La cour a fixé le loyer à 14.184,00 Euros, considérant que l'évaluation de l'expert était justifiée.
Rejeté
Demande de paiement de la différence entre l'ancien et le nouveau loyer
La cour a précisé que la différence de loyer produira intérêt au taux légal à compter du jour du jugement, sans prononcer de condamnation.
Rejeté
Demande d'indemnisation au titre de l'article 700
La cour a jugé qu'il n'y avait pas lieu à condamnation au titre de l'article 700, la fixation du loyer étant d'intérêt commun.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, loyers commerciaux, 3 févr. 2026, n° 22/08694
Numéro(s) :	22/08694
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	14 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Adrien LANGLOISVéronique ALDEMAR
Parties :	S.A.R.L. PPR ( sous l' enseigne l' ESCALE )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

JURIDICTION DES LOYERS COMMERCIAUX

******

JUGEMENT

Enrôlement : N° RG 22/08694 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2NDB

Nous, Madame MANNONI Corinne, Vice-Présidente juge déléguée aux LOYERS COMMERCIAUX siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal conformément aux dispositions de l’article R 145-23 du Code de Commerce dans la procédure suivie devant le tribunal judiciaire de Marseille,

Assistée de Madame BINGUY Marion, Greffier

JUGEMENT RENDU LE 03 Février 2026

ENTRE LES PARTIES :

DEMANDERESSES:

Monsieur [U] [A] [L] [O]

né le 21 Mars 1948 à [Localité 3] (ALLEMAGNE), demeurant [Adresse 7]

Madame [C] [G] [E] épouse [O]

née le 24 Avril 1948 à [Localité 4], demeurant [Adresse 7]

Tous deux représentés par M^e Véronique ALDEMAR, avocat au barreau de MARSEILLE,

C O N T R E

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. PPR (sous l’enseigne l’ESCALE)

inscrite au RCS de [Localité 5] sous le n° 480 034 057, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par son gérant M. [R] [F]

Représentée par M^e Adrien LANGLOIS, avocat au barreau de MARSEILLE,

DEBATS

A l’audience du 06 Janvier 2026, tenue publiquement, l’affaire a été mise en délibéré au 03 février 2026.

FAITS ET PROCÉDURE

Le 01 juin 1991, un contrat de bail commercial d’une durée de 9 ans a été conclu entre [T] [S] aux droits et obligations duquel viennent [U] [O] et [C] [E] épouse [O], bailleurs, et [I] [B] aux droits et obligations duquel vient la SARL PPR, preneur, relativement à des locaux situés à [Localité 5], sis [Adresse 1].

Par acte en date du 11 avril 2011, le bail commercial a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 29 septembre 2009 jusqu’au 29 septembre 2018.

Par lettre recommandée AR en date du 02 juin 2020, la SARL PPR a sollicité le renouvellement du bail commercial moyennant un loyer mensuel d’un montant de 1.493,24 Euros.

Par lettre recommandée AR en date du 29 juin 2020, [U] [O] et [C] [E] épouse [O] ont accepté le renouvellement du bail commercial mais ils ont demandé que le loyer soit fixé à la valeur locative.

Le 15 avril 2022, [U] [O] et [C] [E] épouse [O] ont notifié à la SARL PPR un mémoire en fixation du prix du loyer à la somme annuelle de 27.000,00 Euros à compter du 01 juillet 2020.

Par acte du 06 juillet 2022, [U] [O] et [C] [E] épouse [O] ont assigné la SARL PPR aux fins d’obtenir :

— la fixation du loyer la somme de 27.000,00 Euros à compter du 01 juillet 2020,

— subsidiairement, une mesure d’expertise.

Par jugement du 12 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux a :

— dit que le bail renouvelé entre les parties a pris effet au 01 juillet 2020,

— ordonné une expertise judiciaire.

L’expert [M] a déposé son rapport le 04 février 2025.

[U] [O] et [C] [E] épouse [O] demandent :

— à titre principal une nouvelle expertise,

— à titre subsidiaire la fixation du loyer à 27.000,00 Euros par an,

— la somme de 14.895,50 Euros correspondant à la différence entre le loyer actuel et le nouveau loyer du mois de juillet 2020 au mois de juillet 2025 inclus,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SARL PPR demande :

— la fixation du loyer à la somme de 12.690,50 Euros,

— la somme de 28.753,56 Euros correspondant au trop perçu de loyers du 01 juillet 2020 au 01 janvier 2026,

— la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS

— Sur la fixation du loyer

L’expert [M] a fixé le loyer à la somme de 14.184,00 Euros.

[U] [O] et [C] [E] épouse [O] formulent un certain nombre de critiques concernant cette évaluation.

L’expert [M] a indiqué que le local commercial bénéficiait d’une autorisation d’occupation temporaire pour l’exploitation d’une terrasse arrivée à échéance le 31 décembre 2016 et que la terrasse avait été démontée en novembre 2017. Il n’est fourni aucun renseignement sur la possibilité d’installer une terrasse au jour du renouvellement du bail, soit le 01 juillet 2020. Cette terrasse ne figure pas sur les photographies et n’est pas mentionnée dans les facteurs de plus-value.

L’expert [M] a indiqué que la suppression de l’escalier d’accès à proximité était un facteur de moins value, ce qui est justifié par la configuration des lieux.

L’expert [M] a fourni différents éléments d’appréciation relativement à l’évolution de la population, l’accès au local, le stationnement, les commerces et l’activité, l’immobilier résidentiel et l’immobilier tertiaire. L’expert [M] a clairement décrit la qualité de l’emplacement en retenant les points positifs et les points négatifs.

L’expert [M] a étudié les références fournies par les parties.

L’expert [M] a tenu compte de l’implantation et des caractéristiques du local ainsi que des clauses du bail.

L’expert [M] a procédé à une description précise des locaux et à une analyse complète des éléments nécessaires pour procéder à la fixation du loyer. Les critiques formulées par [U] [O] et par [C] [E] épouse [O] ne sont pas suffisamment pertinentes et étayées pour justifier une demande de nouvelle expertise.

L’expert [M] a retenu une majoration de 5 % en raison de la possibilité de sous-location. Le bail prévoit la possibilité de cession ou de sous-location à un successeur dans le fonds de commerce. La majoration sera dès lors retenue.

Le bail prévoit que l’impôt foncier est à la charge du preneur. La minoration sera dès lors retenue.

En l’état de ces éléments, il convient de fixer le loyer à la somme de 14.184,00 Euros HT et HC par an.

— Sur les autres chefs de demandes

Le bail ayant été renouvelé au 01 juillet 2020, c’est à cette date que la valeur locative a été appréciée et s’applique. Ce montant sera donc dû à compter de cette date.

Il y convient de rappeler que l’action engagée devant le juge des loyers commerciaux n’ayant pas pour objet de prononcer des condamnations mais de fixer un prix, aucune condamnation à paiement ne sera prononcée.

La différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement produira intérêt au taux légal à compter du jour du jugement.

Il n’y a pas matière à condamnation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au bénéfice ou au préjudice de quiconque, la fixation judiciaire du loyer commercial étant de l’intérêt de chacune des parties.

En application de l’article 695 du Code de Procédure Civile, la rémunération des techniciens est, de droit, comprise dans les dépens. En conséquence, il est superfétatoire de faire expressément mention des frais et honoraires des experts, judiciairement missionnés.

PAR CES MOTIFS

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

REJETTE la demande de nouvelle expertise formée par [U] [O] et par [C] [E] épouse [O],

FIXE le loyer du bail renouvelé au 01 juillet 2020 des locaux situés [Adresse 6] la somme de 14.184,00 Euros par an hors charges et hors taxes,

DIT n’y avoir lieu de prononcer des condamnations,

DIT que les intérêts au taux légal courent sur la différence entre le loyer du bail renouvelé et le loyer payé depuis le renouvellement à compter du jour du jugement,

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

FAIT MASSE des dépens, les partage à raison de

—  50 % à la charge de [U] [O] et de [C] [E] épouse [O] in solidum,

—  50 % à la charge de la SARL PPR,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section C du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 03 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX