1 CCC DOSSIER + 1 CCC M^e POTHET + 1 CCC SCI LAPIERRE 1

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 12 FEVRIER 2026

Réouverture des débats à l’audience du 01 Avril 2026 à 09h00 Salle D

Syndic. de copro. ‘[Localité 1] (CAIC)

c/

S.C.I. SCI LAPIERRE 1

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/05552 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QP77

Après débats à l’audience publique tenue le 17 Décembre 2025

Nous, Madame Françoise DECOTTIGNIES, Présidente du Tribunal Judiciaire de Grasse du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Syndic. de copro. [Localité 2][Adresse 1] [Localité 3] (CAIC)

C/o son syndic, SGPP

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Alain-david POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat plaidant

ET :

S.C.I. LAPIERRE 1

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 17 Décembre 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 12 Février 2026.

***

La SCI LAPIERRE 1 est copropriétaire (lot 186) au sein de la résidence [Adresse 4] – CAIC située [Adresse 5] à Antibes (06 600).

Par acte en date du 10 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] (CAIC), représenté par son syndic en exercice, la SAS GESTION POUR LA PROPRIÉTÉ COTE D’AZUR – SGPP, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond la SCI LAPIERRE 1 devant le président du tribunal judiciaire de Grasse à l’effet de voir, au visa des dispositions des articles 10, 10-1, 18, 19, 19-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et 36 et 45-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :

— constater que le compte de charges de la société SCI LAPIERRE 1 présente un solde

débiteur de 5 372,62€ arrêté au 11 septembre 2025 pour la période de 1er juillet 2024 au 10

juillet 2025,

— condamner la SCI LAPIERRE 1 au paiement de la somme de 5 372,62€ arrêté au 11 septembre 2025 pour la période pour la période de 1er juillet 2024 au 10 juillet 2025, assortie de l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 12 septembre 2025

— condamner la société SCI LAPIERRE 1 au paiement de la somme de 1 200 € à titre de légitimes dommages et intérêts pour les troubles de trésorerie occasionnés par sa carence,

— dire et juger que l’ensemble des frais que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 4] a été contraint d’exposer pour faire valoir ses droits devra rester à la charge de la société SCI LAPIERRE 1 tel que le stipule le contrat de syndic, régulièrement voté lors des différentes assemblées générales.

— condamner la société SCI LAPIERRE 1 au paiement de la somme de 500 € au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire,

— condamner la société SCI LAPIERRE 1 au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— s’entendre condamner aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires requérant expose que la SCI LAPIERRE 1 est défaillante dans le règlement des charges de copropriété depuis plusieurs mois, qu’une mise en demeure de régler la somme de 5 372,62€ lui a été adressée le 12 septembre 2025 et qu’elle est restée vaine.

A l’audience du 17 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] (CAIC), demande le bénéfice de son assignation à laquelle il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, de ses prétentions et de ses moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par procès-verbal de remise à l’étude, la SCI LAPIERRE 1 n’a pas comparu ni personne pour elle ; le présent jugement, susceptible d’appel, sera donc réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel annuel prévu à l’article 14-1 de la loi et prévoit ainsi la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds de travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours.

Sur la recevabilité des demandes

Le syndicat des copropriétaires requérant produit :

— le relevé de propriété établissant que la SCI LAPIERRE 1 est propriétaire du lot 186 au sein de la résidence [Adresse 4] (CAIC),

— le contrat de syndic en cours au titre duquel la SAS GESTION POUR LA PROPRIÉTÉ PROVENCE COTE D’AZUR – SGPP intervient pour son compte.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Il résulte des pièces produites que l’exercice comptable du syndicat des copropriétaires court du 1er juillet au 30 juin de l’année suivante.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] (CAIC) produit aux débats le procès-verbal du 25 novembre 2024 dont il résulte que les copropriétaires ont approuvé les comptes de l’exercice 2023/2024 et voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025/2026 ainsi que divers travaux.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en œuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en œuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à la SCI LAPIERRE 1 le 12 septembre 2025 d’avoir à régler la somme de 4 394,27 euros au titre des sommes échues et appelées et la somme de 930,35€ correspondant aux provisions dues au titre du budget prévisionnel en cours et lui rappelant qu’à défaut de versement dans un délai de 30 jours, une procédure serait diligentée à son encontre sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. En outre, la mise en demeure reproduit les articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise en demeure est incontestablement restée infructueuse passé le délai de 30 jours ainsi qu’il résulte du décompte au 20 octobre 2025 et de l’assignation délivrée le 10 novembre 2025.

Sur les sommes restant dues et provisions devenues immédiatement exigibles

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit :

— l’appel de provision du 20 juin 2025 correspondant notamment aux provisions dues du 1er juillet au 30 septembre 2025 pour un montant de 978,35 euros (comprenant le fonds de travaux alur de 48 euros);

— l’appel de provision du 19 septembre 2025 correspondant notamment aux provisions dues du 1er octobre au 31 décembre 2025 pour un montant de 978,35 euros

— l’état de répartition du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 portant au crédit la somme de 316,04 euros

— les états de répartition ‘signalétique, étanchéité, tableaux électriques et étanchéité coursives) du 25 novembre 2024 au 30 juin 2025 pour un solde négatif ;

— le relevé de compte au 11 septembre 2025 pour un montant de 5 372,62 euros reprenant au débit les montants a priori remboursés selon les états de répartition.

Dans le décompte au 20 octobre 2025, il est mentionné un solde de 5 042,58 euros suite à un remboursement intervenu le 1er octobre 2025.

Il convient d’ordonner la réouverture des débats afin que le syndicat des copropriétaires précise le montant de sa créance, et produise un décompte actualisé de sa créance, outre les appels de fonds de travaux exceptionnels portés en débit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Françoise DECOTTIGNIES présidente du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et avant dire droit, mis à la disposition des parties au greffe,

Ordonne la réouverture des débats et renvoie l’affaire à l’audience de procédure accélérée au fond du Mercredi 01 Avril 2026 à 09h00

Dit que le greffe adressera copie de la présente à la SCI LAPIERRE 1;

Invite le syndicat des copropriétaires [Adresse 4] (CAIC), représenté par son syndic en exercice, la SAS GESTION POUR LA PROPRIÉTÉ COTE D’AZUR – SGPP, à produire un décompte actualisé de la créance détenue sur la SCI LAPIERRE 1 outre les appels de fonds de travaux exceptionnels portés en débit et à préciser le montant de sa créance.

Réserve les demandes et les dépens.

Le greffier Le juge statuant selon la

procédure accélérée au fond