TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Aurélie CHEN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03934 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OA6

N° MINUTE :

4 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 30 septembre 2025

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 4], Représenté par son Syndic la SAS FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE – Sis [Adresse 5]

représenté par M^e Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE

S.C.I. DU [Adresse 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Aurélie CHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0053

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 septembre 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03934 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OA6

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [Adresse 1] est propriétaire des lots n°17, 52 et 66 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré [Cadastre 6], soumis au régime de la copropriété représentant 543/10000ème, 5/10000 et 17/10000 tantièmes.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son syndic la société FONCIA Paris Rive Droite en exercice, a assigné la SCI [Adresse 1] devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  5676,13 euros au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus), décompte arrêté au 23 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024,

—  1694,49 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 9 janvier 2024,

—  2000 euros de dommages et intérêts,

—  2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 juillet 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la hausse. Il sollicite désormais le paiement de la somme de 11 118,92 euros, au titre des charges de copropriété impayées et des frais de recouvrement, deuxième trimestre 2025 inclus. Il s’oppose à tout délai de paiement.

La SCI [Adresse 1], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, aux termes desquelles elle ne reconnaît le montant de sa dette au titre des charges de copropriété qu’à hauteur de 7479,43 euros, 1510 euros ayant, selon elle, été payés durant le weekend ayant précédé l’audience. Elle estime ne devoir que la somme de 132 euros au titre des frais de recouvrement. Elle sollicite des délais de paiement et demande au tribunal de débouter le Syndicat des copropriétaires de ses autres demandes.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif aux lots n° 17, 52 et 66, indiquant la répartition des tantièmes établissant la qualité de copropriétaire de la SCI [Adresse 1] ,

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 juillet 2019 au 1 avril 2025 (2ème trimestre 2025 inclus)

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2018, 2019, 2020, 2021, 2022

— l’historique du compte du 24 juin 2019 au 25 juin 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 11 118,92 euros (en ce inclus 2129,49 euros de frais),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 avril 2018, 15 mai 2019, 19 mai 2021, 31 mars 2022, 14 février 2023, 16 janvier 2024 et 23 septembre 2024 comportant :

o approbation des comptes travaux et des comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023,

o vote des budgets prévisionnels 2019, 2020, 2021, 2022, 2023, 2024 (avec appel de régularisation supplémentaire au 1 novembre 2024), 2025

o vote des travaux ou opérations suivantes : remise en état du jardinet sur cour et sur rue, réalisation d’un curage des canalisations, travaux de sécurisation de la porte rue, installation de fenêtres à double vitrage dans la loge, travaux liés au muret entrant sur le parking, de remplacement des luminaires sur le parking, suppression des vide-ordures, travaux d’ascenseur principal (treuil et câbles), fermeture des portes piétonnes, modification de la sortie parking, travaux de raccordement CPCU, travaux de remplacement de la chaudière, constitution d’une avance de trésorerie, peinture sols + murs du couloir des caves, aménagement du jardin, remplacement des radiateurs de la loge, installation d’une vidéosurveillance, sécurisation porte interphone, sécurisation des sous-sols (annulée le 23 septembre 2024), remplacement d’une fonte, remplacement du collecteur,

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

— une sommation de payer par acte d’huissier en date du 9 janvier 2024 valant mise en demeure sur la somme de 16 399,42 euros,

— le contrat de syndic,

— les factures de frais de gestion.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 2129,49 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible. La somme due sera donc arrêtée à la somme de 8989,43 euros.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 8989,43 euros à la date du 25 juin 2025.

La SCI [Adresse 1] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 8989,43 euros, portant sur la période allant du 24 juin 2019 au 25 juin 2025 (appel de charges et fonds travaux du 2ème trimestre 2025 inclus).

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juin 2024.

Il convient de préciser que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’établissement de ce décompte viendront s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viendront en déduction des condamnations ci-dessus prononcées.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 " sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; «   » b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) "

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 2129,49 euros se décomposant comme suit :

—  180 euros pour l’envoi de 4 mises en demeure en date des 5 juin 2020, 3 septembre 2020, 5 mai 2021, 5 août 2021,

-54,5 euros pour des frais relances imputés les 29 juillet 2019, 11 septembre 2019, 9 septembre 2021,

—  19,99 euros d’intérêts de retard,

—  480 euros pour la constitution du dossier avocat (14 mars 2024)

—  960 euros pour la constitution du dossier huissier (16 septembre 2022 et 5 janvier 2024),

—  435 euros de frais de suivi de dossier.

Il est constant que les frais de relance avant mise en demeure ne peuvent être pris en compte.

Il sera par ailleurs relevé que l’envoi d’autant de mise en demeures avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’une sommation de payer est un choix qui appartient au syndicat de sorte que la défenderesse ne saurait être condamnée à régler au syndic les frais afférents à l’envoi d’autant de courriers, qui ne sont pas strictement nécessaires.

Il n’est par ailleurs pas établi que les mises en demeure aient été envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production des avis de réception. La défenderesse reconnaît toutefois devoir la somme de 132 euros au titre de trois mises en demeure qui lui ont été délivrées.

Il n’est enfin justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la constitution du dossier transmis à l’avocat / au commissaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la somme de 132 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juin 2024.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée.

Il y a lieu, en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu du contexte exposé par la SCI [Adresse 1] dans ses écritures et de sa situation financière dûment justifiée, il convient d’octroyer les délais conformément aux modalités fixées au dispositif.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société FONCIA Paris Rive Droite :

— la somme de 8989,43 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 24 juin 2019 au 25 juin 2025 (appel de charges et fonds travaux du 2ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation du 5 juin 2024

— la somme de 132 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 5 juin 2024,

RAPPELLE que les paiements des charges de copropriété intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

AUTORISE la SCI [Adresse 1] à s’acquitter des sommes susvisées en 24 mensualités de 380 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la société FONCIA Paris Rive Droite, la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI [Adresse 1] aux dépens à l’exception des sommations de payer et commandements délivrés avant la présente procédure,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président