TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/331

AFFAIRE : N° RG 26/00010 – N° Portalis DBYA-W-B7K-E344C

Copie à :

prefecture

Copie exécutoire à :

Maître Christian CAUSSE

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 03 Avril 2026

DEMANDERESSE :

Madame [W] [U] [G] [A] épouse [R]

née le 07 Décembre 1945 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge, chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur:

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 06 février 2026

DECISION :

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 20 novembre 2013 avec prise d’effet au 1er décembre 2013, Madame [W] [A] épouse [R], a donné à bail à Madame [E] [N] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 500 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, Madame [W] [A] épouse [R] a fait délivrer à Madame [E] [N] un congé pour vendre pour la date du 30 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice du 07 janvier 2026, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Madame [W] [A] épouse [R] a fait assigner Madame [E] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins de :

déclarer valable au fond et en la forme le congé avec offre de vente signifiée le 18 novembre 2024 pour le 30 novembre 2025 ;ordonner l’expulsion de la locataire et de tous les occupants de son chef des lieux occupés, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;condamner Madame [E] [N] au paiement des sommes suivantes :une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et des charges et ce jusqu’à reprise effective des lieux, avec intérêts de droit ;500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du congé, de la convocation à l’état des lieux de sortie, du procès-verbal de constat d’occupation et de difficulté, de la sommation de quitter les lieux et de l’assignation.

À l’audience du 06 février 2026, Madame [W] [A] épouse [R], représentée par son conseil conclut au bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le congé pour vendre délivré à la locataire a pris tous ses effets à compter du 30 novembre 2025 et qu’à l’expiration de ce délai, la locataire s’est malgré tout maintenue dans les lieux. Elle expose que le congé est parfaitement valable, que la locataire n’a pas exercé son droit de préemption et que depuis le 30 novembre 2025, elle est occupante sans droit ni titre de sorte qu’elle est fondée à solliciter son expulsion. Elle soutient que Madame [N] est tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges. En outre, elle fait valoir que Madame [N] a opposé une résistance abusive et injustifiée.

Bien que régulièrement citée par acte de commissaire de justice selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Madame [E] [N] n’a pas comparu ni personne pour elle.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2026, pour y être rendue par la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la validité du congé délivré par la bailleresse

Suivant l’article 15 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (…) lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, (…) le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et de six mois lorsqu’il émane du bailleur (…). Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée (…) le congé vaut offre de vente au profit du locataire (…) : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis (…) le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. Enfin, il est prévu qu’en « cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

Il est acquis qu’un congé délivré par l’une des parties est, sauf accord ultérieur formalisé entre elles, irrévocable.

En l’espèce, Madame [W] [A] épouse [R] a donné congé à Madame [E] [R] par acte de commissaire de justice signifié le 18 novembre 2024 pour le 30 novembre 2025, soit au moins six mois avant le terme du bail fixé au 30 novembre 2025 comme l’exige la loi.

Il résulte également du document produit que ce congé indique le motif de la reprise, à savoir la vente dudit bien. En outre, le congé valant offre de vente précise le prix de vente fixé à 110000 euros et ses conditions. Or, il apparaît que Madame [E] [N] n’a pas manifesté sa volonté d’acheter le bien dans le délai de deux mois qui lui était imparti.

En conséquence, le congé délivré le 18 novembre 2024 par Madame [W] [A] épouse [R] respecte les conditions de forme et de fond imposées par la loi. Madame [E] [N] est donc déchue de tout titre d’occupation depuis le 30 novembre 2025 à minuit.

Or, Madame [W] [A] épouse [R] affirme que Madame [E] [N] se maintient depuis dans les lieux. Ainsi, il y a lieu d’ordonner son expulsion des lieux loués.

Enfin, Madame [E] [N] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er décembre 2025 à 0 heures à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour Madame [W] [A] épouse [R] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de procéder à sa vente.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1217 du Code civil, « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut demander réparation des conséquences de l’inexécution ».

Selon l’article 1231-1 du même code, « le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1231-6 du code civil, en son troisième alinéa prévoit que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, au soutien de sa demande, la requérante ne démontre pas la résistance abusive de la locataire, et ce même si elle s’est maintenue au-delà du 30 novembre 2025 dans le logement.

Par conséquent, elle sera déboutée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [E] [N], succombant à la présente instance, sera condamnée aux dépens de l’instance. Cependant, le coût du congé pour vendre du 18 novembre 2025 sera laissé à la charge de la demanderesse.

L’équité commande de faire droit à la demande formée par la partie demanderesse au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 300,00 euros.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DECLARE valable le congé pour vendre délivré le 18 novembre 2024 pour le 30 novembre 2025 par acte de commissaire de justice par Madame [W] [A] épouse [R] à Madame [E] [N] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 2];

DECLARE que le contrat de bail en date du 20 novembre 2013 avec prise d’effet au 1er décembre 2013 est valablement résilié à la date du 30 novembre 2025 à minuit ;

CONSTATE, en conséquence, que Madame [E] [N] est occupante sans droit ni titre dudit logement depuis le 30 novembre 2025 ;

ORDONNE en conséquence, à Madame [E] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Madame [E] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [W] [A] épouse [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [N] à payer à Madame [W] [A] épouse [R], une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DEBOUTE Madame [W] épouse [R] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [E] [N] aux dépens de l’instance, à l’exclusion du coût du congé pour vendre du 18 novembre 2024 ;

CONDAMNE Madame [E] [N] à payer à Madame [W] [A] épouse [R] la somme de 300 euros (trois cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le TROIS AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection