AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

JUGEMENT DU 17 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00414 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LMNP

Minute JCP n° 731/2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

PARTIE(S) DÉFENDERESSE :

Monsieur [G] [U]

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE : Mathilde DESAUBLIAUX

GREFFIER LORS DES DEBATS : Hélène PLANTON

GREFFIER LORS DU PRONONCE : Amélie KLEIN

Débats à l’audience publique du 15 septembre 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e LEMONNIER

— copie certifiée conforme délivrée le à M. [U]

— seconde exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 31 octobre 2022, Madame [V] [W], représentée par son mandataire, la société Immobilière [B] [F], a donné à bail à Monsieur [G] [U] un appartement sis [Adresse 4], ce moyennant un loyer de 465 euros par mois dont 30 euros de provisions sur charges.

Le même jour, un contrat de cautionnement de type VISALE était signé entre Madame [V] [W], représentée par son mandataire, la société Immobilière [B] [F], et la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES en vue de garantir la bailleresse d’éventuels impayés locatifs.

Des loyers étant demeurés impayés, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en qualité de caution, subrogée dans les droits du bailleur, a fait signifier à Monsieur [G] [U] le 16 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pour un montant de 1 407,57 euros en principal.

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Monsieur [G] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Metz par acte d’huissier du 27 mai 2025 pour obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et à défaut, le prononcé de la résiliation du contrat de bail,

— l’autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [G] [U] et de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation de Monsieur [G] [U] au paiement de 1 720 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 407,57 euros à compter du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus,

— la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel augmenté des charges à compter de la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail,

— la condamnation de Monsieur [G] [U] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors qu’elle justifierait d’une quittance subrogative,

— la condamnation de Monsieur [G] [U] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,

— la condamnation de Monsieur [G] [U] à lui verser 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 15 septembre 2025, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître NEDELEC substituant Maître Roger LEMONNIER, avocat au barreau de Paris ; Monsieur [G] [U], bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice signifié à étude, n’était ni présent ni représenté.

La SASU Action Logement Services, se reportant aux termes de son assignation, a maintenu ses demandes précisant qu’elle sollicitait désormais la condamnation de Monsieur [G] [U] à lui verser 4 113,53 euros.

Aucun diagnostic social et financier n’a pu être réalisé avant l’audience, Monsieur [G] [U] n’ayant pas donné suite aux propositions de rendez-vous téléphonique et physique qui lui avaient été adressées.

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— SUR LA RECEVABILITE

Sur la qualité pour agir de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2309 du Code civil dispose que : “La caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur”.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée non seulement dans les droits et actions du bailleur tendant au paiement de l’arriéré locatif mais également dans les droits et actions du bailleur tendant à la résiliation du contrat de bail et à l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en oeuvre de Visale prévoit que “la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en oeuvre de la clause résolutoire)”.

En l’espèce, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES produit :

— le contrat de mandat d’administration de biens conclu le 1er avril 2017 entre Madame [V] [W] et la société Immobilière [B] [F],

— le contrat de cautionnement Visale visiblement conclu électroniquement par le mandataire de la bailleresse avec regularisation ultérieure de signature,

— une attestation émanant de la société Immobilière [B] [F], mandataire de la bailleresse, mentionnant “Nous, [B] [F], représentant la société IMMOBILIERE [B] [F], attestons que le dossier de M. [U] a bien été monté sur le site Visale. Nous avons sollicité le règlement des loyers pour un montant cumulé de 1 990 € et ce règlement est bien intervenu. Nous nous associons à la demande en acquisition de clause résolutoire de résiliation du bail pour non-paiement des loyers”,

— des quittances subrogatives en date du 27 août 2024, 18 mars 2025, 29 août 2025, signées par la mandataire de la bailleresse.

Elle justifie ainsi être subrogée dans les droits et actions de Madame [V] [W] à l’encontre de son locataire, Monsieur [G] [U], aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré de loyer, le constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, l’expulsion de Monsieur [G] [U] et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Elle sera en conséquence déclarée recevable en ses demandes dirigées contre Monsieur [G] [U].

Sur la recevabilité des demandes tendant au constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire, à l’expulsion de Monsieur [G] [U] et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Etant subrogée dans les droits et actions du bailleur, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES doit, au même titre que ce dernier, justifier avoir accompli les formalités prévues à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de Moselle par voie dématerialisée le 28 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est justifié de la saisine de la CCAPEX par voie dématerialisée le 18 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, ce conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 31 octobre 2022 contient une clause résolutoire (article « CLAUSE RESOLUTOIRE ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 décembre 2024 par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de la bailleresse, pour la somme en principal de 1 407,57 euros.

D’après les historiques de compte produits par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (les règlements de 1 016,17 euros en juillet 2024 et 481,40 euros en août 2024 apparaissant sur l’extrait de compte locataire établi par la société Immobilière [B] [F] sont ceux effectués par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 février 2025 à minuit.

L’expulsion de Monsieur [G] [U] sera ordonnée en conséquence.

III. SUR LE MONTANT DE LA CREANCE DE LA SASU ACTION LOGEMENT SERVICES :

La SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur, sollicite la condamnation de Monsieur [G] [U] à lui verser 4 113,53 euros au titre de sa créance au 8 septembre 2025.

Elle produit les quittances subrogatives en date du 27 août 2024 (quittance signée manuscritement et portant sur la somme de 481,40 euros réglée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du loyer et des charges du mois d’août 2024), du 18 mars 2025 (quittance signée manuscritement et portant sur la somme de 492,43 euros réglée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du loyer et des charges du mois de mars 2025) et du 29 août 2025 (quittance signée électroniquement et portant sur la somme de 462,88 euros réglée par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du loyer et des charges du mois d’août 2025 et mentionnant un règlement global de 4 383,53 euros par la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre des loyers de juin à août 2024, et mars à août 2025).

Monsieur [G] [U] n’ayant pas comparu, il n’a pu formuler aucune observation quant au principe ou au montant de la créance dont se prévaut la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES.

L’intéressé sera en conséquence condamné à verser 4 113,53 euros à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de sa créance au 8 septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 407,57 euros à compter du commandement de payer (16 décembre 2024), sur la somme de 312,43 euros à compter de l’assignation (27 mai 2025) et sur la somme de 2 393,53 euros à compter de la présente décision.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation de 492,43 euros par mois à compter du 1er septembre 2025 dès lors que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera du règlement de cette indemnité par la production d’une quittance subrogative duement signée par le bailleur.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, Monsieur [G] [U] sera condamné à lui verser une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’action de la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 octobre 2022 entre Madame [V] [W] et Monsieur [G] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] étaient réunies à la date du 16 février 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, la somme de 4 113,53 euros au titre de sa créance au 8 septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 407,57 euros à compter du 16 décembre 2024, sur la somme de 312,43 euros à compter 27 mai 2025 et sur la somme de 2 393,53 euros à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation de 492,43 euros par mois à compter du 1er septembre 2025 dès lors que la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES justifiera du règlement de cette indemnité par la production d’une quittance subrogative duement signée par le bailleur;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [G] [U] à verser 600 euros à la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Juge des contentieux de la protection, le 17 novembre 2025, la minute étant signée par Madame DESAUBLIAUX, vice-présidente, et par Madame KLEIN, greffière.

La greffière, La vice-présidente,