TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e SMAIL Nadia

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e GENON-CATALOT Pierre-Bruno

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/09327 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBR3

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 24 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [J] [V], représenté par la fondation CASIP-COJASOR en sa qualité de mandataire judiciaire, demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e SMAIL Nadia, avocat au barreau de Paris,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 75056-2024-01574 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par M^e GENON-CATALOT Pierre-Bruno, avocat au barreau de Paris,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Cyrine TAHAR, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Jennifer BRAY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 janvier 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 mars 2026 par Cyrine TAHAR, Juge assistée de Jennifer BRAY, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 février 2008, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [Q] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3].

Mme [Q] [O] est décédée le 6 juin 2023. M. [J] [V] est son fils, lequel est placé sous curatelle renforcée depuis jugement du juge des tutelles de [Localité 1] du 12 mai 2022.

Le 8 juin 2023, M. [J] [V] a sollicité le transfert du bail à son nom. Sa demande a été rejetée par l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT le 30 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2025, M. [J] [V], assisté de son curateur la fondation CASIP-COJASOR, a assigné l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de transfert du bail.

À l’audience du 9 janvier 2026, M. [J] [V], représenté par son conseil, a demandé de :

— à titre principal : ordonner le transfert du bail à son profit de manière rétroactive à compter du 8 juin 2023,

— à titre subsidiaire : lui accorder des délais pour quitter les lieux,

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT aux dépens,

— condamner l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT au paiement de la somme de 2.000 € sur le fondement des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile,

— débouter l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT de ses demandes.

L’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT, représenté par son conseil, a demandé de :

— dire que le bail du 27 février 2008 est résilié au 6 juin 2023,

— dire que M. [J] [V] est occupant sans droit ni titre,

— ordonner l’expulsion de M. [J] [V], sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du prononcé ou de la signification de la décision,

— supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement ou, à défaut, in solidum M. [J] [V] et son curateur à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré de 30 % et des charges locatives récupérables, à compter du 6 juin 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— débouter M. [J] [V] de ses demandes,

— condamner solidairement ou, à défaut, in solidum M. [J] [V] et son curateur aux dépens,

— condamner solidairement ou, à défaut, in solidum M. [J] [V] et son curateur à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT une somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire.

Décision du 24 mars 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/09327 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBBR3

Il convient de se référer aux conclusions respectives des parties, visées à l’audience, pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de transfert et de résiliation du bail

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (…) aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En l’espèce, Mme [Q] [O], preneuse, est décédée le 6 juin 2023. Son fils, M. [J] [V], déclare qu’il a toujours vécu dans ce logement, depuis son enfance, et qu’il remplit donc la condition de cohabitation de plus d’un an au moment du décès du locataire pour que le bail lui soit transféré. Il ajoute qu’il vit désormais dans ce logement avec son épouse et leur enfant.

Parmi les pièces qu’il verse aux débats qui concernent la période de juin 2022 à juin 2023, seule une notification de décision de la MDPH du 8 novembre 2022 mentionne l’adresse du logement litigieux. Les autres pièces de M. [J] [V] sont soit trop anciennes (relevés bancaires), soit postérieures au décès de Mme [Q] [O] (bulletin de salaire de juin 2025) soit mentionnent l’adresse de son curateur (avis d’impôt, attestations CAF).

De son côté, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT indique que M. [J] [V] ne résidait pas avec sa mère dans l’année précédant son décès mais dans un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 2]. PARIS HABITAT verse effectivement aux débats le bulletin de salaire de M. [J] [V] du mois de novembre 2022 qui mentionne cette adresse dans le [Localité 3], ainsi qu’un courrier du curateur de M. [J] [V] en date du 8 juin 2023 qui indique qu’il a intégré un appartement relais depuis octobre 2019.

Sur cette adresse dans le [Localité 3], M. [J] [V] répond qu’il n’y vivait pas et que le bail a été résilié mais il n’en rapporte pas la preuve.

Au regard de l’ensemble des éléments versés aux débats par chacune des parties, il convient de considérer que M. [J] [V] ne rapporte pas suffisamment la preuve d’une cohabitation avec sa mère dans l’année précédant son décès.

Le fait que M. [J] [V] soit sous curatelle renforcée ne le dispense pas de remplir cette condition de cohabitation.

Dans ces conditions, M. [J] [V] sera débouté de sa demande de transfert du bail à son profit, il sera dit que le bail est résilié depuis le 6 juin 2023 et que M. [J] [V] est occupant sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée.

Il n’est pas opportun d’assortir la demande d’expulsion d’une astreinte, laquelle sera rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Les articles L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution permettent au juge d’accorder des délais renouvelables, de 1 mois à 1 an, aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

L’article L412-1 du même code dispose que, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, le bail est résilié depuis plus de deux ans et M. [J] [V] a de facto déjà bénéficié de délais pour partir, l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT l’ayant déjà mis en demeure de quitter les lieux.

Par ailleurs, M. [J] [V] ne rapporte pas la preuve que son bail pour le logement situé dans le [Localité 4] est résilié.

Dans ces conditions, sa demande de délais pour quitter les lieux sera rejetée.

En revanche, la demande de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT de suppression de délai légal de deux mois sera également rejetée en raison de la situation personnelle et familiale de M. [J] [V].

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de bail constituant une faute civile, ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue ainsi la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, M. [J] [V] sera condamné à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 6 juin 2023 et jusqu’à libération effective des lieux.

Il n’y a pas lieu de majorer de 30 % le montant du loyer ni de prévoir que cette condamnation est solidaire entre M. [J] [V] et son curateur. Les demandes de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT en ce sens seront rejetées.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, aucune résistance abusive de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT n’est caractérisée.

M. [J] [V] sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les mesures de fin de jugement

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, M. [J] [V], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [J] [V] de sa demande de transfert à son profit du bail conclu le 27 février 2008 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT et Mme [Q] [O] sur les locaux situés au [Adresse 5], escalier 13, 6ème étage, porte 223,

DIT que le bail conclu le 27 février 2008 entre l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT et Mme [Q] [O] sur les locaux situés au [Adresse 5], escalier 13, 6ème étage, porte 223 est résilié depuis le 6 juin 2023,

DIT que M. [J] [V] est occupant sans droit ni titre desdits locaux depuis le 6 juin 2023,

ORDONNE à M. [J] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5], escalier 13, 6ème étage, porte 223 ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE M. [J] [V] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

DÉBOUTE l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu que hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [J] [V] à payer à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail avait continué, à compter du 6 juin 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,

REJETTE la demande de majoration de 30 % du loyer,

REJETTE la demande de condamnation solidaire entre M. [J] [V] et son curateur,

DÉBOUTE M. [J] [V] de sa demande de dommages-intérêts,

REJETTE toutes autres demandes,

CONDAMNE M. [J] [V] aux dépens,

CONDAMNE M. [J] [V] à verser à l’E.P.I.C. [Localité 1] HABITAT la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 mars 2026

le greffier le Président