MINUTE N° : 25/00509

DU : 21 Octobre 2025

RG : N° RG 25/00337 – N° Portalis DBZE-W-B7J-JREM

AFFAIRE : S.A.R.L. RODAM C/ S.A.R.L. LES CINEMAS D’ANGE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANCY

CH. 9 REFERES

ORDONNANCE

du vingt et un Octobre deux mil vingt cinq

COMPOSITION

PRESIDENT : Marc HECHLER, Premier Vice-Président

GREFFIER : Anne-Marie MARTINEZ,

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. RODAM,

dont le siège social est sis 36, Rue Saint Laurent à PONT A MOUSSON – 54700 FRANCE

représentée par Maître Karine L’HUILLIER de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de METZ, avocats plaidant, M^e Didier MADRID, avocat au barreau de NANCY, avocat postulant, vestiaire : 86

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LES CINEMAS D’ANGE,

dont le siège social est sis 48, Place Duroc – 54700 PONT-A-MOUSSON

représentée par M^e Yann BENOIT, avocat au barreau de NANCY, avocat plaidant, vestiaire : 16,

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience de plaidoiries du 23 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2025.

Et ce jour, vingt et un Octobre deux mil vingt cinq, après délibéré, la présente décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation en référé résiliation de bail/ expulsion/ provision délivrée le 18 juin 2025 par la SOCIETE RODAM à la SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE, sa locataire de locaux commerciaux sis 48 Place Duroc (cinéma) et 48-50 Place Duroc à PONT A MOUSSON

(salon de thé- salle de jeux vidéo),

Vu les conclusions de la SOCIETE RODAM pour l’audience du 23 septembre 2023,

Vu les conclusions récapitulatives en défense de la SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE du 22 septembre 2025,

Vu la mise en délibéré de l’affaire lors de l’audience du 23 septembre 2025,

MOTIFS DE LA DECISION

Deux commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés le 29 avril 2025 ( un pour chaque local).

La SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE:

— reconnaît être en retard dans le paiement des loyers,

— conteste les modalités de fixation des loyers en invoquant l’article L 145-36 alinéa 2 du Code de Commerce et en sollicitant une expertise pour déterminer le prix du loyer du local cinématographiques au regard des dispositions spécifiques de ce texte,

— fait valoir que le décompte produit par la demanderesse est incomplet et ne mentionne pas les versements réalisés,

— sollicite, pour les motifs qu’elle développe, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement,

— s’oppose au paiement de dommages et intérêts consistant en l’attribution au bailleur du montant du dépôt de garantie,

— conteste le montant réclamé par le bailleur au titre de l’indemnité d’occupation,

Le loyer a été fixé dans les deux baux communiqués conclus entre les parties.

La SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE se limite a indiquer que “ rien ne prouve que le loyer exigé par le bailleur est conforme aux usages et donc légal ”, sans communiquer le moindre élément à l’appui de son propos laissant entendre que ledit loyer ne le serait peut être pas.

On observera que les baux litigieux sont en cours depuis 2019 et qu’il n’est justifié d’aucune contestation passée sur le montant du loyer.

L’intérêt d’ordonner la mesure d’expertise sollicitée n’est donc pas démontré de sorte que cette demande sera rejetée.

Il appartiendra le cas échéant à la SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE d’initier sur ce point une procédure au fond.

Selon l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Vu les 2 commandements de payer en date du 29 avril 2025 visant la clause résolutoire précitée figurant aux baux et portant sur des impayés de 17 237 et 8807 euros à l’échéance d’avril 2025, soit au total 26 044 euros,

La SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE ne conteste pas les arriérés et le non règlement dans le délai d’un mois des sommes réclamés dans les commandements.

Les conditions d’acquisition des clauses résolutoires sont donc remplies.

La locataire en sollicite la suspension des effets et l’octroi de délais de paiements.

La bailleresse s’y oppose.

Les parties sont en désaccord sur les montants restants dus à ce jour.

La bailleresse réclame, selon décomptes arrêtés au 3 septembre 2025, les sommes suivantes:

—  9828,10 euros ( cinéma),

—  22 816,83 euros ( local pro)

soit 32 644,93 euros.

La locataire fait valoir que les décomptes ne prennent pas en compte les versements effectués auprès du commissaire de justice et ceux d’avril, mai, juin et juillet 2025 (2157,48 et 2734,98 euros pour chaque mois).

La bailleresse le conteste.

La SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE communique un décompte de la SELARL ACT IJ, commissaires de Justice du 2 décembre 2024 faisant état de versements de 1000 euros entre février et août 2024 (soit 7000 euros) qui effectivement n’apparaissent pas dans les décomptes de la demanderesse arrêtés au 3 septembre 2025.

De même les relevés de comptes courants produits font apparaître un virement d’un montant de 1000 euros le 8 avril 2025 au bénéfice d’ ACT IJ qu’on ne retrouve pas davantage dans les décomptes de la bailleresse.

Il sera par conséquent déduit du montant réclamé la somme de 8000 euros.

S’agissant des virements mensuels d’avril à juillet 2025 les photocopies d’extraits de compte communiqués pour cette période font effectivement apparaître des paiements mensuels de ces montants.

L’étude des décomptes précités de la bailleresse montre cependant:

— que ceux de 2157,48 euros ont été pris en compte,

— que ceux de 2734,98 euros ont également été pris en compte,

Le décompte arrêté au 3 septembre 2025 apparaît donc correct sauf à déduire des montants dus la somme de 8000 euros précités.

Ledit décompte intégre des loyers impayés mais également des sommes dues à titre d’indemnités d’occupation à compter du 29 mai 2025, date d’effet du jeu de la clause résolutoire.

Les montants mis en compte à ce titre (postérieurement donc au 29 mai 2025) correspondent au montant mensuel normalement du et non pas à l’indemnité d’occupation mensuelle contractuelle majorée.

La locataire conteste cette majoration, réclamée par la bailleresse dans le cadre de la présente procédure, en faisant valoir qu’elle est abusive.

Il n’entre pas dans les compétences du juge des référés de trancher ce point.

En l’état il est demandé l’application des dispositions contractuelles à cet égard (article 8.2 des baux), demande à laquelle il convient de faire droit.

Il en sera de même de la disposition de l’article 7 sur la conservation du dépôt de garantie.

Il apparaît au vu de ces développement qu’au 3 septembre 2025 était du un arriéré global d’au moins 32 644 euros – 8000 euros soit 24 644 euros.

Il apparaît par conséquent que les impayés restent d’actualité et se maintiennent sensiblement au niveau de ceux mis en compte au moment de la délivrance des commandements de payer visant la clause résolutoire.

La SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE ne parvient donc pas à faire face à ses obligations à l’égard du bailleur et les impayés restent à un montant conséquent, situation préjudiciable pour la SOCIETE RODAM.

La SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE propose d’apurer sa dette par des versements de 1000 euros par mois.

Elle ne communique cependant aucun élément sur sa situation établissant l’existence de perspectives de nature à lui permettre, à terme, de faire face normalement à ses obligations de locataires, à savoir régler les loyers courants et l’arriéré précité, obligations mises à mal, si l’on examine les décomptes, depuis à tout le moins décembre 2023, soit bien postérieurement aux difficultés générées par la pandémie de COVID.

Au vu de ces éléments il convient:

— de constater le jeu de la clause résolutoire pour les deux baux au 29 mai 2025,

— de rejeter la demande de suspension des effets de ladite clause et celle tendant à l’octroi délais de paiements,

— d’ordonner l’expulsion de la SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE des locaux concernés,

— de faire droits aux demandes financières provisionnelles de la bailleresse conformément aux sommes détaillées dans le disositif de la présente décision.

L’équité recommande en outre d’allouer à la bailleresse la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTONS la SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE de sa demande d’expertise pour voir fixer le prix du loyer du local cinéma,

CONSTATONS l’acquisition au 29 mai 2025 de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit des deux baux commerciaux consenti par la SOCIETE RODAM à la SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE portant sur des locaux sis 48 et 48-50 Place Duroc à PONT A MOUSSON,

DEBOUTONS la SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE de ses demandes de suspension des effets des clauses résolutoires susvisées et de délais de paiements,

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de la SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE ainsi que de tous occupants de son chef des locaux objets des deux baux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les mois de la signification de la présente ordonnance,

ORDONNONS l’enlèvement des biens mobiliers se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais, risques et périls du défendeur qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution,

CONDAMNONS la SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE à payer à compter du 29 mai 2025 à la SOCIETE RODAM une indemnité d’occupation provisionnelle pour les deux locaux loués conformément aux stipulations contractuelles contenues dans les baux (article 8.2) et jusqu’à la complète évacuation des lieux loués,

CONDAMNONS la SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE à payer à la SOCIETE RODAM une provision de 24 644 euros au titre du loyer, charges et indemnités d’occupation dus au 3 septembre 2025,

DISONS que les deux dépôts de garantie versés lors de l’entrée dans les lieux objets des deux baux resteront acquis à titre provisionnel à la SOCIETE RODAM à titre de dommages et intérêts,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision malgré appel ;

CONDAMNONS la SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE à verser à la SOCIETE RODAM une indemnité de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SOCIETE LES CINEMAS D’ANGE aux frais et dépens de la présente procédure comprenant le coût des deux commandements de payer visant la clause résolutoire.

La greffière Le président

Copie exécutoire délivrée à le

Copie délivrée à le