Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a5, 26 mai 2025, n° 24/12029

TJ Marseille 26 mai 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les charges étaient exigibles et que la créance était justifiée par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes.
Accepté
Mauvaise foi du débiteur
La cour a jugé que le caractère répété des défaillances de paiement a eu un impact préjudiciable sur la copropriété, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la prise en charge des frais d'avocat
La cour a décidé que la partie perdante devait supporter les frais d'avocat, conformément aux dispositions légales.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a5, 26 mai 2025, n° 24/12029
Numéro(s) :	24/12029
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Dorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble du [ Adresse 6 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 26 MAI 2025

Enrôlement : N° RG 24/12029 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5Q3T

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 4] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

C/ [Adresse 9]

Audience publique d’orientation du 24 mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 26 mai 2025

selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 31 mars 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 26 mai 2025

Par Madame Stéphanie GIRAUD,

Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6]

représenté par son Syndic en exercice la S.E.L.A.R.L. AJASSOCIES

immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 423 719 178 000 18

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en son établissement de [Localité 14] sis [Adresse 3]

désignée à cette fonction par ordonnance en date du 22 mars 2023

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

[Adresse 10]

prise en sa qualité de curateur des successions vacantes de Monsieur [L] et Madame [S] [W] veuve [L]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [X] et Madame [W] [S], veuve [L] étaient propriétaires du lot n° 3 au sein de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 5].

Madame [W] [S], veuve [L] est décédée le 19 janvier 2020.

Monsieur [L] [X] est décédé le 16 octobre 2008.

Par ordonnances rendues par le Tribunal judiciaire de MARSEILLE le 29 mars 2022 et le 14 juin 2022, la Direction Régionale des Finances publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur – service France DOMAINE (ci-après la DRFIP PACA ou [Adresse 12]) a été désignée en qualité de curateur de la succession vacante de Monsieur [L] [X] et de Madame [W] [S], veuve [L].

Par ordonnance du Tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 22 mars 2024, prorogée par ordonnance du 29 février 2024, la SELARL AJASSOCIES a été désignée en tant qu’administrateur provisoire du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5].

Par acte d’huissier en date du 25 octobre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, a fait citer La [Adresse 8], devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de :

Vu notamment la loi du 10 juillet 1965 et particulièrement ses articles 10 et 10-1,

Vu les dispositions du décret du 17 mars 1967 et plus particulièrement ses articles 35 et 45-1,

Vu l’article 700 du CPC,

Vu les articles 696 et suivants du CPC,

Condamner La Direction Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, Direction Départemental des Bouches du Rhône, autorité administrative Division [Adresse 13] agissant en qualité de curateur des successions vacantes de Monsieur [L] et Madame [S] [W] veuve [L] au paiement de la somme de 10.605,75 € au titre des charges dues comptes arrêtés au 01/07/2024.Dire que la somme de 10.605,75 € sera augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 juillet 2024 ;Condamner La Direction Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, Direction Départemental des Bouches du Rhône, autorité administrative Division [Adresse 13] agissant en qualité de curateur des successions vacantes de Monsieur [L] et Madame [S] [W] veuve [L] au paiement de la somme de 4.000 € pour la réparation du préjudice subi par le requérant du fait de sa résistance abusive ;Condamner La Direction Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, Direction Départemental des Bouches du Rhône, autorité administrative Division [Adresse 13] agissant en qualité de curateur des successions vacantes de Monsieur [L] et Madame [S] [W] veuve [L] au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 outre aux entiers dépens distraits au profit de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES sur son affirmation de droit.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/12029.

L’acte a été signifié par procès-verbal de remise à personne morale.

La [Adresse 11], régulièrement citée à personne, n’a pas constitué avocat dans le cadre de l’instance.

******

La clôture de la procédure est intervenue le 24 mars 2025, et l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Direction Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur a été régulièrement citée par procès-verbal de remise à personne morale selon les modalités de l’article 654 du code de procédure civile.

La défenderesse n’ayant pas constitué avocat, la décision rendue en premier ressort sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 472, alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges inhérentes aux services collectifs, aux éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de charque lot ainsi que celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, proportionnellement, dès lors que les comptes de l’exercice considéré ont été régulièrement approuvés par l’assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 10.605.75 euros au titre des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2024.

Il produit à l’appui de ses demandes, notamment, le relevé de propriété, le règlement de propriété, un décompte des sommes dues au 1er juillet 2024 accompagné des grands livres, une lettre de mise en demeure en date du 23 juillet 2024, les procès-verbaux des assemblées générales de 2019 accompagné du dossier comptable de 2018, de 2021, et de l’administrateur judiciaire de 2023 et de 2024, outre les appels de fonds.

Le caractère exigible de la créance constituée par les charges réclamées au titre des années 2018 à 2024 est établi par les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes de l’année 2018 ainsi que les budgets prévisionnels des années 2019 à 2024. Les comptes de la copropriété et/ou les budgets prévisionnels pour ces exercices comptables ont été approuvés et il n’est pas discuté qu’ils n’ont pas été contestés. Ces charges sont donc exigibles et la créance à ce titre est justifiée.

Toutefois il sera rappelé que le syndicat des copropriétaires ne peut réclamer des charges de copropriété antérieures au 25 octobre 2019. Or force est de constater qu’apparaît sur le décompte de charges dues à la date du 1er octobre 2024 un solde antérieur à cette date de 5.004,40 euros.

Cette somme en l’état de son ancienneté apparaît prescrite, et elle sera donc déduite du montant réclamé.

Pour le surplus, il ressort donc de ces éléments que les assemblées générales notamment les décisions qui y ont été prises concernant l’approbation des comptes et le vote des budgets prévisionnels, n’ont pas fait l’objet de recours ni de contestation, et sont donc devenues définitives et opposables à la DRFIP PACA.

En revanche, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent donc des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’établit aucunement que les frais intitulés notamment, « REP--FRAIS DE MISE EN DEMEURE AVEC AR DU 24/08/22 », « REP--FRAIS DE DERNIER AVIS AVANT HUISSIER » portés au débit du compte de la défenderesse correspondraient à des diligences exceptionnelles réalisées par ses soins.

Ainsi, seront retranchés comme inutiles au recouvrement de la créance ou relevant de la gestion normale d’une copropriété, des dépens ou des frais irrépétibles, pour un montant total de 59,40 euros.

La DRFIP PACA agissant en qualité de curateur des successions vacantes de Monsieur [L] et Madame [S] [W] veuve [L] devra donc payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.541,95 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier qui a subi du fait de la mauvaise foi de son débiteur en retard, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Toutefois, en application de l’article 1241 du code civil, la simple résistance à une action en justice ne constitue pas un abus de droit.

En l’espèce, il est démontré que les charges n’ont pas été payées depuis de nombreuses années, et le caractère répété de ces défaillances a un retentissement économique préjudiciable sur l’ensemble de la copropriété, d’autant que le syndicat des copropriétaires est en difficulté financière comme en témoigne son placement sous administration judiciaire.

Il y a donc lieu de condamner la DRFIP PACA agissant en qualité de curateur des successions vacantes de Monsieur [L] et Madame [S] [W] veuve [L] à payer au Syndicat des copropriétaires une somme supplémentaire de 2.000,00 euros à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 (1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie de la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considération, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Aux termes de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, Les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Si l’avocat du bénéficiaire de l’aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l’Etat. S’il n’en recouvre qu’une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l’Etat.

Si, à l’issue du délai de douze mois à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée, l’avocat n’a pas demandé le versement de tout ou partie de la part contributive de l’Etat, il est réputé avoir renoncé à celle-ci.

La DRFIP PACA agissant en qualité de curateur des successions vacantes de Monsieur [L] et Madame [S] [W] veuve [L], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il sera rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 37 précité, l’avocat de la partie bénéficiaire de l’AJ qui ne succombe pas, peut demander au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens, le paiement d’une somme que le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle aurait exposé s’il n’avait eu cette aide. Dans cette hypothèse, l’avocat doit renoncer au bénéficie de l’aide juridictionnelle,

En l’espèce le dispositif de l’assignation du demandeur est peu précis, toutefois le tribunal interprétera la demande comme une demande de paiement à l’avocat de la somme. Toutefois ce paiement ne se fera que sous la réserve que ce dernier renonce au bénéfice de l’article 37 de la loi précitée. Dans l’hypothèse où il n’y renoncerait pas, ce dernier ne pourra prétendre à la somme de 1500 euros à laquelle la DRFIP PACA agissant en qualité de curateur des successions vacantes de Monsieur [L] et Madame [S] [W] veuve [L] sera condamnée, et bénéficiera de la part contributive de l’Etat.

La DRFIP PACA, agissant en qualité de curateur des successions vacantes de Monsieur [L] et Madame [S] [W] veuve [L], sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500,00 euros au profit de Maître Dorothée SOULAS en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE La [Adresse 7] (service des domaines), agissant en qualité de curateur des successions vacantes de Monsieur [L] et Madame [S] [W] veuve [L], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, la somme de 5.541,95 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er juillet 2024, outre intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2024, date de la mise en demeure ;

RAPPELLE que pour les créances antérieures au 25 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires n’est pas recevable à les réclamer en raison de leur prescription,

CONDAMNE La [Adresse 7] (service des Domaines), agissant en qualité de curateur des successions vacantes de Monsieur [L] et Madame [S] [W] veuve [L], à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire la SELARL AJASSOCIES, la somme de 2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires ;

CONDAMNE La [Adresse 7] (service des domaines), agissant en qualité de curateur des successions vacantes de Monsieur [L] et Madame [S] [W] veuve [L], à payer la somme de 1.500,00 euros au profit de Maître Dorothée SOULAS en application des dispositions de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle.

RAPPELLE que dans l’hypothèse où M^e Dorothée SOULAS ne renoncerait pas au bénéfice de l’aide juridictionnelle totale et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991, celle-ci ne pourra bénéficier du paiement de la somme de 1500 euros précitée,

CONDAMNE La Direction Régionale des Finances publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur (service des Domaines), agissant en qualité de curateur des successions vacantes de Monsieur [L] et Madame [S] [W] veuve [L], aux entiers dépens ;

ACCORDE le bénéfice de la distraction des dépens au profit de la SELARL LESCUDIER ET ASSOCIES.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-SIX MAI DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE