TRIBUNAL JUDICIAIRE [G] NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE [G] REFERE RENDUE LE 20 Mars 2025

N°R.G. : 24/00512

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZIBP

N° Minute :

S.C.I. JET FAMILY

c/

S.A.R.L. LA LIMONADERIE [G] [Localité 10]

DEMANDERESSE

S.C.I. JET FAMILY

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par Maître Ivan CORVAISIER de la SELARL CORVAISIER AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau [G] VERSAILLES, vestiaire : 37

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA LIMONADERIE [G] [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau [G] PARIS, vestiaire : B1098

COMPOSITION [G] LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffiers : Philippe GOUTON, lors des débats et Flavie GROSJEAN, lors [G] la mise à disposition.

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 14 novembre 2024, avons mis l’affaire en délibéré au 30 janvier 2025, délibéré prorogé à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2021, la SCI JET Family a donné à bail dérogatoire à la société La Limonaderie [G] Paris des locaux sis [Adresse 5] moyennant un loyer annuel [G] 120 000 hors taxes hors charges soit un loyer mensuel [G] 10 000 euros hors taxes.

La durée convenue au bail était du 1er février 2021 au 31 janvier 2024 sans reconduction possible.

Au terme convenu, la SCI JET FAMILY a fait délivrer sommation [G] quitter les lieux en date du 13 février 2024.

N’ayant pas eu satisfaction, par acte d’huissier du 23 février 2024, la SCI JET Family a fait assigner la société La Limonaderie [G] Paris devant la juridiction des référés aux fins [G] voir principalement :

— constater que le bail dérogatoire ou [G] courte durée en date du 1er février 2021 a cessé [G] produire effet à la date convenue du 31 janvier 2024,

— ordonner à la société La Limonaderie [G] [Localité 10] [G] libérer les lieux sis [Adresse 5] et en tant que [G] besoin ordonner son expulsion si besoin avec le concours [G] la force publique, sous astreinte [G] 500 euros par jour [G] retard passé un délai [G] 15 jours après notification [G] l’ordonnance

— fixer le montant [G] l’indemnité journalière d’occupation à 1 000 euros hors taxes

— condamner la société La Limonaderie [G] [Localité 10] au paiement [G] l’indemnité journalière du 1er février 2024 jusqu’à la libération des locaux

— condamner la société La Limonaderie [G] [Localité 10] au paiement d’une somme [G] 2 500 euros au titre des dispositions [G] l’article 700 du code [G] procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût [G] la sommation [G] libérer les lieux du 13 février 2024.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 14 novembre 2024.

A l’audience, la SCI JET Family a soutenu des conclusions selon lesquelles elle maintient toutes les demandes [G] son assignation.

Elle fait valoir que le bail conclu était d’une durée [G] 3 ans, et expressément dérogatoire au statut des baux commerciaux ; qu’elle a adressé au preneur une LRAR sans équivoque [G] se préparer à quitter les lieux, en date du 24 novembre 2023 puis par la sommation du 13 février 2024 ; que le bail prévoit que l’indemnité journalière d’occupation en cas [G] maintien dans les lieux sera [G] 1000 euros hors taxes ; que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par 2 ans ; que pour l’action en requalification du bail commercial le délai court à compter [G] la conclusion du contrat dont la requalification est recherchée, et donc en l’espèce, une telle action est prescrite depuis le 1er février 2023 ; qu’au demeurant, les sociétés [Localité 8] [N] et Limonaderie [G] [Localité 10] sont 2 sociétés distinctes avec des activités différentes.

La société La Limonaderie [G] [Localité 10] a soutenu des conclusions selon lesquelles elle sollicite principalement :

— dire que la demande [G] libération des locaux, le bailleur ayant commis une fraude par succession [G] baux dérogatoires, se heurte à contestation sérieuse

— débouter la SCI JET Family

— condamner la SCI JET Family à lui payer 5000 euros [G] frais irrépétibles et aux dépens.

Elle soutient que le 24 novembre 2017 la société [Localité 8] [G] Fonbelle a pris à bail les locaux du [Adresse 4] par un contrat [G] bail dérogatoire stipulant une durée [G] 3 ans ; que ces locaux sont devenus le nouveau siège social [G] la société [Localité 8] [G] Fonbelle et le lieu [G] production et [G] stockage [G] nouvelles boissons dénommées [Localité 10] Cola, [Localité 10] Cola Zero et Parismonade ; que le 11 mars 2019 elle a créé une nouvelle société , la Limonaderie [G] [Localité 10], pour exploiter ces boissons, avec le même siège social et le même gérant Monsieur [Y] et a indiqué vouloir rester dans les locaux ; que le 1er février 2021 pour éluder le statut des baux commerciaux la SCI JET Family a fait souscrire à la filiale [G] la société [Localité 8] [G] Fonbelle un second bail dérogatoire relatif aux mêmes locaux pour poursuivre la même activité pour 3 ans sans qu’aucun état des lieux [G] sortie ou d’entrée n’ait été effectué ; que par courrier du 7 décembre 2023 la Limonaderie [G] Paris a averti le bailleur qu’elle comptait se maintenir dans les locaux au-delà du 31 janvier 2024 et souhaitait se mettre d’accord sur un bail commercial [G] 9 ans soumis au statut : que les discussions amiables n’ont pas abouti que la SCI JET Family a sollicité un expert immobilier pour estimer la valeur locative des locaux mais les parties ne sont pas parvenues à un accord sur le montant du loyer [G] renouvellement ; que le bailleur savait pertinemment que les deux sociétés exerçaient la même activité dans les mêmes locaux avec le même gérant ; que la société [Localité 8] [N] a effectué des virements pour certains loyers [G] La Limonaderie ; que depuis le 1er février 2024 elle continue [G] payer une somme mensuelle [G] 10 743 euros hors taxes hors charges correspondant au loyer contractuel, et qu’il n’y a donc pas lieu à fixer d’indemnité d’occupation le loyer étant déjà fixé par le bail dérogatoire devant être requalifié [G] bail commercial ; qu’enfin la fraude invoquée par le preneur suspend le délai [G] prescription [G] l’action en requalification.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 janvier 2025 avec injonction à rencontrer un médiateur sur le temps du délibéré. Le médiateur a indiqué à la juridiction que les parties ne sont pas entrées en médiation.

Conformément à l’article 446-1 du code [G] procédure civile, pour plus ample informé [G] l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures développées à l’audience.

MOTIFS [G] L’ORDONNANCE

Sur la demande d’expulsion

Aux termes [G] l’article 835 du code [G] procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou [G] remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence [G] l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution [G] l’obligation même s’il s’agit d’une obligation [G] faire.

L’article 145-5 du code [G] commerce sur le statut des baux commerciaux dispose :

« Les parties peuvent, lors [G] l’entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l’expiration [G] cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Si, à l’expiration [G] cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter [G] l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

Il en est [G] même, à l’expiration [G] cette durée, en cas [G] renouvellement exprès du bail ou [G] conclusion, entre les mêmes parties, d’un nouveau bail pour le même local.

Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s’il s’agit d’une location à caractère saisonnier.

Lorsque le bail est conclu conformément au premier alinéa, un état des lieux est établi lors [G] la prise [G] possession des locaux par un locataire et lors [G] leur restitution, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles, et joint au contrat [G] location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues à l’avant-dernier alinéa, il est établi par un huissier [G] justice, sur l’initiative [G] la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. »

Selon l’article 145-60 du même code, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans. Toutefois il est constant qu’en vertu du principe fraus omnia corrumpit, ce délai [G] prescription est suspendu en cas [G] fraude.

En l’espèce,

la SCI JET Family se prévaut [G] l’article 835 alinea 2 pour solliciter une injonction [G] quitter les lieux, ce qui implique une absence [G] contestation sérieuse.

Le bail dérogatoire du 24 novembre 2017 d’une durée [G] 3 ans à compter du 1er février 2018 soit jusqu’au 31 janvier 2021, conclu entre la SCI JET Family et la société [Localité 8] [N] a été signé par Monsieur [E] [Y] gérant, et prévoit une activité [G] stockage, activités, à l’exclusion [G] toute autre utilisation et un loyer [G] 110 000 euros hors taxes hors charges. L’extrait Kbis du preneur mentionne « commercialisation par tous moyens [G] vins et produits alimentaires, mise en bouteille, commercialisation [G] tous produits et [G] parfums.  »

La société Limonaderie [G] [Localité 10] a été créée le 11 mars 2019 par la société [Localité 8] [N] avec objet social « fabrication et commercialisation [G] boissons rafraichissantes, et son gérant est Monsieur [E] [Y] et son siège social [Adresse 2] à [Localité 9].

Un bail dérogatoire a été signé le 1er février 2021 pour 3 ans entre cette seconde société et le bailleur, pour les mêmes locaux, à l’usage [G] stockage fabrication et bureaux sans réception [G] clientèle, pour un loyer [G] 120 000 euros annuel hors charges hors taxes. Monsieur [Y] est également signataire pour ce second bail, et aucun état des lieux n’est versé aux débats par les parties.

Il est également versé aux débats un courrier du 27 novembre 2023 du bailleur indiquant à la société Limonaderie [G] [Localité 10] qu’elle prend acte que certains [G] ses loyers ont été payés par la société [Localité 8] [N], mais que cela n’a aucune conséquence quant à la qualité [G] co-contractant [G] cette dernière, et que le preneur devra procéder à un état des lieux [G] sortie le 31 janvier 2024 et quitter les lieux, sauf à payer l indemnité journalière d’occupation contractuelle [G] 1 000 euros.

Il résulte du rapport [G] l’expert immobilier [C] [G] décembre 2023 versé aux débats que les locaux disposent d’une entrée [Adresse 3] et une autre entrée au [Adresse 2], qui est l’adresse du siège social des deux sociétés, et que la valeur locative [G] renouvellement selon ce rapport est [G] 225 000 euros à fin 2023.

Au vu [G] l’activité du preneur qui est la même dans les deux baux dérogatoires successifs, [G] la création par la société [Localité 8] [N] [G] la société Limonaderie [G] [Localité 10] dès le mois [G] mars 2019 soit bien avant le second bail, avec la même adresse [G] siège social , adresse des locaux loués, [G] la signature des deux baux par le même gérant, [G] l’absence d’état des lieux [G] sortie pour le premier bail , [G] l’absence d’état des lieux d’entrée pour le second bail, il n’est nullement établi avec l’évidence requise en référé que la société [Localité 8] [N] ait quitté les locaux loués le 31 janvier 2021. De la même manière il n’est nullement établi avec l’évidence requise en référé que la société Limonaderie [G] [Localité 10] n’ait emménagé dans les locaux loués qu’au 1er février 2021 et qu’elle n’y était pas présente lors du premier bail dérogatoire.

Dès lors, il existe une possibilité que le juge du fond considère que la signature du second bail dérogatoire était destinée à contourner les dispositions relatives au statut des baux commerciaux ce qui pourrait être qualifié [G] fraude.

En vertu du principe fraus omnia corrumpit, la prescription biennale, qui aurait obligé la société La Limonaderie [G] [Localité 10] à une action dans les deux ans [G] la signature du second bail dérogatoire, est alors susceptible d’être déclarée suspendue par le juge du fond.

Dès lors, une éventuelle action en requalification du bail dérogatoire en bail commercial serait possible pour le preneur et n’est pas manifestement vouée à l’échec.

Il existe donc une contestation sérieuse à la demande d’expulsion.

Partant, il n’y a pas lieu à référé sur la demande d’expulsion.

Il convient donc [G] fixer à titre provisoire la somme que la société La Limonaderie [G] Paris devra payer à la SCI JET FAMILY si elle entend se maintenir dans les lieux pour demander au juge du fond la requalification en bail commercial, en contrepartie [G] l’occupation des locaux.

Au vu du dernier bail conclu, et des écritures [G] La Limonaerie [G] Paris qui indiquent, sans être contestées par la SCI JET FAMILY, que le dernier loyer contractuel en vigueur était non plus [G] 10 000 euros par mois hors taxes hors charges mais [G] 10 743 euros hors taxes hors charges, la société la Limonaderie [G] Paris sera condamnée par provision à payer à la SCI JET FAMILY à compter du 1er février 2024 la somme mensuelle [G] 10 743 euros hors taxes hors charges et accessoires, payable d’avance le 1er jour du mois.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code [G] procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chaque partie succombant partiellement, les parties garderont la charge [G] leurs dépens.

L’article 700 du code [G] procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte [G] l’équité ou [G] la situation économique [G] la partie condamnée.

L’équité et les circonstances [G] l’espèce commandent [G] rejeter les demandes formulées sur le fondement [G] ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expulsion,

Fixe la somme qui devra être payée provisoirement par la société La Limonaderie [G] Paris à la SCI JET FAMILY à compter du 1er février 2024 en contrepartie [G] la jouissance des locaux, à la somme mensuelle [G] 10 743 euros hors taxes hors charges et accessoires, payable d’avance le 1er jour du mois,

Condamne la Limonaderie [G] [Localité 10] par provision à payer cette somme à compter du 1er février 2024,

Rejette les demandes formulées en application des dispositions [G] l’article 700 du code [G] procédure civile ;

Dit que chaque partie gardera la charge [G] ses dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

FAIT À [Localité 9], le 20 Mars 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

Karine THOUATI, Vice-présidente