COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [J] [F] [W] [K] [O], Association [14] c/ [S] [C] [L] [O] épouse [I]

MINUTE N° 26/

Du 10 Février 2026

3ème Chambre civile

N° RG 21/02461 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NR63

Grosse délivrée à

M^e Pierre CHAMI

, M^e Létizia COGONI

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 3ème Chambre civile en date du dix Février deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’audience s’étant tenue à juge rapporteur sans opposition des avocats conformément aux articles 812 & 816 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 25 novembre 2025 en audience publique , devant:

Président : Madame SEUVE, juge rapporteur; magistrat honoraire

Greffier : Madame KACIOUI, présente uniquement aux débats

Le Rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Corinne GILIS

Assesseur : Anne VINCENT

Assesseur : Dominique SEUVE,

DEBATS

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 10 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 10 Février 2026 signé par Madame GILIS, Présidente et Madame LETELLIER-CHIASSERINI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

Monsieur [J] [F] [W] [K] [O]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e Létizia COGONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Association [14]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Létizia COGONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE:

Madame [S] [C] [L] [O] épouse [I]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Pierre CHAMI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

PROCÉDURE

Par jugement en date du 14 décembre 2017 ( procédure N° 15/4824), le tribunal de grande instance de Nice a :

— ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage , entre [J] [O] et [S] [O], de la succession de [T] [O], décédé le [Date décès 8] 2011, et sa dernière épouse [V] [Z], décédée le [Date décès 5] 2012,

— désigné le président de la Chambre départementale des notaires pour y procéder, avec faculté de délégation,

— et un magistrat de la 3ème chambre en qualité de juge commis à la surveillance des opérations.

Ce jugement, signifié le 23 février 2018, n’a pas été frappé d’appel, et est donc devenu définitif.

Aucun projet liquidatif n’a été dressé .

Le 22 janvier 2021, [J] [O] a été placé sous le régime de la curatelle renforcée, mesure confiée à l’association [14].

Par acte d’huissier en date du 1er juillet 2021 ( procédure n°21/461),[J] [O], assisté de son curateur, l’association [14], a fait assigner sa demi-soeur [S] [O], en paiement d’une indemnité d’occupation de 5 000 € par mois, pour le bien indivis sis à [Adresse 17], depuis septembre 2012 jusqu’à parfaite libération des lieux, et de voir valider sa créance à hauteur de moitié de la dite indemnité, ainsi que voir condamner [S] [O] à lui verser des dommages-intérêts de 20 000 € pour résistance abusive, et une indemnité de 7000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 10 juillet 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Nice, saisi par [S] [O] d’un incident portant sur la péremption d’instance et subsidiairement sur la péremption de l’action de son frère :

— a rejeté la demande de [S] [O] tendant à voir déclarer périmée l’instance suivie entre les parties sous le numéro RG 15/4824 ,

— a débouté [S] [O] de sa demande tendant à voir déclarer prescrites toutes actions découlant du jugement du 14 décembre 2017,

— a déclaré prescrites toutes les échéances d’indemnité d’occupation réclamées par [J] [O], éventuellement dues pour une période antérieure au 28 décembre 2011,

— déclaré recevable la demande de [J] [O] concernant les échéances mensuelles éventuellement dues postérieurement à cette date,

— et condamné [S] [O] à verser à [J] [O] une indemnité de 1500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette ordonnance a été frappée d’appel et partiellement réformée par arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence du 22 mai 2024, qui a :

— déclaré périmée l’instance N° 15/4824, objet du jugement du 14 décembre 2017,

— déclaré irrecevables les demandes d’indemnité d’occupation antérieures au 1er juillet 2015.

Le bien immobilier au titre duquel il est demandé une indemnité d’occupation a été vendu en juin 2019 au prix de 890 000 €.

Les parties ont ensuite échangé diverses conclusions dont seules les dernières en date seront ci-après reprises.

Par conclusions récapitulatives n° 2, notifiées par le RPVA le 5 décembre 2024, [J] [O] et l'[14] ont demandé au tribunal de :

— donner acte à l’association [14] qu’elle n’intervenait plus à l’instance, suite à la main-levée de la mesure,

— condamner [S] [O] à payer à l’indivision successorale une indemnité d’occupation sur la villa [Adresse 17] à [Localité 1], de 5 000 € par mois depuis le mois de juillet 2015 jusqu’au mois de juin 2019 inclus, soit la somme globale de 270 000 €,

— valider sa créance sur l’indivision à hauteur de la moitié du montant de cette cette somme,

— et condamner [S] [O] à lui verser des dommages-intérêts de 20 0000€ pour résistance abusive, et une indemnité de 7 000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il fait valoir, à l’appui de ses demandes :

— que sa soeur, [S] [O] épouse [I] était domiciliée dans la villa indivise, jusqu’à la vente de celle-ci en 2019, et s’était comportée comme la seule propriétaire de ce bien dont elle réglait la taxe d’ habitation, et les factures d’eau et d’électricite, et dans laquelle elle avait permis à la Société [13], dont les associés sont son mari et son fils, d’y domicilier son siège social,

— que, d’ailleurs, dans le compromis de vente de la villa, elle se domiciliait à l’adresse de celle-ci, et non au [Adresse 3] à [Localité 1],

— et qu’il n’avait jamais eu les clefs de la villa indivise, occupée exclusivement par sa soeur.

Par conclusions n°4, notifiées par le RPVA [S] [O] :

➔ s’est opposée aux demandes formulées par [J] [O], en faisant valoir :

— que ce dernier ne rapportait pas la preuve qu’elle ait eu la jouissance privative et exclusive de la villa indivise, ni qu’il aurait été exclu de l’utilisation dudit bien,

— qu’il ne fournissait aucun élément permettant d’apprécier la valeur locative du bien indivis,

➔ a sollicité, en conséquence :

— à titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes formulées par [J] [O],

— à, titre infiniment subsidiaire, la limitation de l’indemnité d’occupation à la somme de 87 145 €, soit 1 854 € 16, montant correspondant à 2, 4 % par an de la valeur du bien vendu 890 000 € en 2019,

— et en tout état de cause, a sollicité reconventionnellement une indemnité d’un montant de 5 000€, au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 février 2025, le juge de la mise en état a fixé la clôture de façon différée au 15 octobre 2025, et l’audience de plaidoirie au 25 novembre 2025.

SUR QUOI :

1°) Rappel des faits

Il résulte des pièces versées aux débats les faits constants suivants.

[T] [O] est décédé le [Date décès 8] 2011, à [Localité 1], en laissant pour lui succéder:

— sa veuve, [V] [Z], avec laquelle il s’était marié en secondes noces le [Date mariage 6] 1968 sous le régime de la séparation de biens, et qui était bénéficiaire d’une donation au “dernier vivant”,

— son fils, [J] [O], issu d’une première union,

— et sa fille, [S] [O] épouse [I], issue de son mariage avec [V] [Z].

Par acte notarié du 21 février 2012, la veuve a opté pour l’intégralité en usufruit de la succession dans le cadre de la libéralité entre époux.

Dans l’actif de la succession se trouvaient 2 biens immobiliers situés à [Localité 1], obtenus par héritage dont l’un situé “[Adresse 15]” constituait le domicile conjugal.

Le défunt avait consenti , le 9 septembre 2002, à chacun de ses deux enfants une donation en nue-propriété de biens et droits immobiliers.

[V] [Z] veuve [O] est décédée le [Date décès 5] 2012, après avoir continué à occuper le logement “[Adresse 15]” à [Localité 1].

Suite au jugement du tribunal judiciaire de Nice du 14 décembre 2017, ayant prononcé l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de [T] [O] , aucun état liquidatif de l’indivision n’a été établi .

La villa indivise “ [Adresse 15]” a fait l’objet, le 11 mars 2019, d’un compromis de vente (pièce 14) par [J] [O] et [S] [O] au profit des époux [X]/[A], pour le prix de 890 000 €, la réitération de l’acte authentique étant stipulée comme devant intervenir au plus tard le 25 juin 2019.

L’acte notarié de réitération de la vente n’a pas été versé aux débats, mais il n’est pas contesté que la vente est effectivement intervenue en juin 2019, et que le prix de 890 000 € a été partagé entre les deux indivisaires vendeurs.

Le 22 janvier 2021, [J] [O] a été placé sous curatelle renforcée, avec désignation de l’association [14], comme curateur.

Par acte d’huissier du 1er juillet 2021, [J] [O], assisté de son curateur, a fait assigner sa soeur, [S] [O], en paiement d’une indemnité d’occupation de 5 000€ par mois, pour la villa indivise “[Adresse 15]”, depuis le mois de septembre 2012, l’usufruitière de ce bien, [V] [Z] veuve [T] [O] étant dédécédée le [Date décès 5] 2012, date de cessation de son usufruit.

Par arrêt en date du 22 mai 2024, la cour d’appel d’Aix en Provence , réformant une ordonnance du juge de la mise en état en date du10 juillet 2023, a :

— déclaré périmée l’instance en partage judiciaire n°15/4824 , objet du jugement du 14 décembre 2017,

— déclaré irrecevables, comme prescrites, les demandes d’indemnités d’occupation antérieures au 1er juillet 2015,

— et condamné [J] [O] , assisté de son curateur l'[14], à verser à [S] [O] la somme de 1 500 € pour les frais irrépétibles de première instance, et celle de 5 000 € au titre des frais irrépétibles de procédure.

Par jugement du 28 juin 2024, le juge des tutelles de Nice a ordonné la main-levée de la mesure de curatelle renforcée prononcée à l’encontre de [J] [O].

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Aux termes de ses dernières écritures, [J] [O] sollicite la condamnation de sa soeur au versement d’une indemnité d’occupation de 5000 € par mois, non plus comme initialement à compter du mois de septembre 2012, mais à compter du mois de juillet 2015 jusqu’au mois de juin 2019 inclus.

[S] [O], contestant avoir eu la jouissance exclusive de la villa indivise qui ne constituait pas son domicile, lequel est situé [Adresse 3] à [Localité 1], s’est opposée au paiement d’une indemnité d’occupation.

2°) Sur l’indemnité d’occupation

✺ Sur le principe d’une indemnité d’occupation

En vertu de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil :

“ L’indivisaire qui use et jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité”.

En l’espèce, il est établi par les pièces versées aux débats que, bien qu’elle le conteste, [S] [O] épouse [I] a eu la jouissance privative de la villa indivise, “[Adresse 15]”, sise à [Adresse 11].

En effet, en premier lieu, suivant procès-verbal du 31 août 2015 ( pièce 18) , M°[D], huissier de justice, mandaté par [J] [O], qui s’est rendu sur place, [Adresse 11] à [Localité 1], a indiqué n’avoir rencontré personne, mais :

— avoir interrogé les voisins qui lui ont déclaré “connaître Madame [I], la voir fréquemment sur les lieux” et “qu’une grande fête y avait été organisée très récemment”,

— et avoir aperçu, de l’extérieur, par dessus le portail, des éléments indiquant que “la propriété n’était pas abandonnée et semblait occupée.”

Enfin, en deuxième lieu, il résulte des statuts de la SARL [13] ( pièce n° 9) , constituée en 2013 entre [N] [I], mari de [S] [O] , et [E] [I], fils de celle-ci, que le premier y est domicilié au [Adresse 10] à [Localité 1], c’est à dire à l’adresse de la villa “[Adresse 15]”.

Les autres documents produits, relatifs à la SARL [13], à savoir :

— le procés -verbal de l’assemblée générale des associés de cette SARL en date du 21 avril 2015 ( pièce n°13) , mentionnant comme adresse du siège social de cette société toujours le [Adresse 10] à [Localité 1],

— les renseignements publiés en ligne en mai 2016, à savoir une fiche Internet sur le site”les horaires.fr” ( pièce 10) et les informations de la SARL [13]sur le site www.société. com ( pièce 12) démontrent que le siège social de cette société de déménagement spécialisée dans le transport de pianos et objets lourds, dont le gérant est [N] [I], avait toujours à ces dates son siège social au [Adresse 10].

En troisième et dernier lieu, dans le compromis de vente de la villa, en date du 11 mars 2019 ( pièce n° 14) [S] [O] se domiciliait , elle même, au [Adresse 10], c’est à dire à l’adresse de la villa “ [Adresse 15]”.

Il s’induit de ces divers éléments que, postérieurement au décès, fin août 2012, de l’usufrutière, feue [V] [Z] veuve [O], sa fille [S] [O] a résidé à tout le moins à compter de 2015, dans la villa indivise “[Adresse 15]” avec son époux , puisque tous deux ont mentionné cette adresse comme étant la leur dans des actes officiels, et que [S] [O] a permis la fixation du siège social de la SARL de son époux dans les lieux, sans solliciter l’autorisation de son frère,co-indivisaire.

C’est vainement que [S] [O] invoque le fait qu’elle ait pu avoir une autre résidence ou domicile au [Adresse 3] , ce qui ne fait pas obstacle au fait qu’elle ait eu par ailleurs la jouissance privative et exclusive de la villa indivise, alors que résidant manifestement de façon habituelle dans ladite villa avec son conjoint, il apparait difficile que son frère, [J] [O] avec lequel elle était en procés depuis le 2 septembre 2015, date à laquelle ce dernier l’a faite assigner en partage, ait pu partager la jouissance de ce bien avec le couple [O] / [I], d’autant plus qu’ il n’avait pas les clefs de la villa.

En conséquence, en application de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil , [S] [O] épouse [I] qui résidait de façon privative dans le bien indivis dépendant de l’indivision successorale, postérieurement au décès en 2012 de sa mère qui en était usufruitière, est redevable envers l’indivision successorale d’une indemnité pour cette occupation exclusive du bien indivis.

✺ Sur le montant de l’indemnité d’occupation

Dans son arrêt du 22 mai 2024, la Cour d’appel, statuant sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale soulevée par [S] [O] , a déclaré irrecevables les demandes d’indemnité d’occupation antérieures au 1er juillet 2015.

En conséquence, l’indemnité d’occupation ne peut être fixée qu’à compter du 1er juillet 2015 et ce, jusqu’en juin 2019, date à laquelle le bien indivis a été vendu.

[J] [O] sollicite la fixation de cette indemnité d’occupation sur la base de 5000 € par mois, soit une somme totale de 270 000 € pour la période de juillet 2015 à juin 2019, alors que [S] [O] soutient que l’indemnité d’occupation ne saurait être fixée à un montant supérieur à 1854 € 16 par mois, soit 87 154 € sur la période considérée.

Aucune des deux parties n’ a produit d’avis de valeur locative émanant d’un professionnel de l’immobilier concernant cette villa.

Compte-tenu de la durée de la procédure, il n’apparait pas opportun d’ordonner une expertise immobilière, et l’indemnité d’occupation sera donc fixée en fonction des éléments du dossier.

La villa dont s’agit, évaluée à 1 500 000 € dans la déclaration de succession en mars 2012, a été vendue au prix de 890 00 € en 2019.

Dans le compromis de vente, cette villa, édifiée sur une parcelle de 19 ares 8 centiares, (soit 1908 m²) , est décrite comme élevée d’un étage sur rez de chaussée, comprenant :

— au rez de chaussée : salle de séjour, salle à manger, entrée, vestiaire, cuisine, salle de bains avec WC,

— au 1er étage : 4 chambres, salle de bains avec WC, buanderie-dressing,

avec sur le terrain un garage attenant et une piscine.

Elle fait partie du “[Adresse 16]”, situé à [Localité 1], dans le quartier de [Adresse 12] qui est un quartier résidentiel de la ville.

En l’état de ces éléments, la valeur de l’indemnité d’occupation peut être estimé sur une base d’un rendement locatif de 3 % par an, soit :

890 000 € x 3 % = 26 700 € par an, soit 2 225 € par mois.

En conséquence, pour la période considérée, l’indemnité d’occupation due par [S] [O] à l’indivision successorale pour la période de 48 mois écoulée entre le 1er juillet 2015 et le 30 juin 2019 ressort à :

2 225 € x 48 mois = 106 800 €

La somme revenant à [J] [O] de ce chef sera donc, compte-tenu de la quote-part de moitié de celui-ci dans l’indivision d’un montant de 53 400 €.

3°) Sur les autres demandes

[J] [O] ne justifiant pas d’un préjudice distinct de celui qui est couvert par le montant de l’indemnité d’occupation, sa demande de dommages-intérêts de 20 000 € sera rejetée.

En revanche, l’équité commande de faire droit, à hauteur de 2500 €, à la demande complémentaire par lui formulée, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, eu égard aux frais irrépétibles inhérents à la présente procédure.

Les dépens seront laissés à la charge de [S] [O], partie qui succombe.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, au fond, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

Donne acte à l’association [14] de ce qu’elle n’intervient plus à la procédure, compte-tenu du jugement de main-levée de la mesure de protection de [J] [O],

Vu l’arrêt de la cour d’appel d’Aix en Provence ayant déclaré prescrite la demande d’indemnité d’occupation pour la période antérieure au 1er juillet 2015,

Vu l’article 815 – 9 alinéa 2 du code civil,

Dit que [S] [O] épouse [I] est redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant de 2225 € ( deux mille deux cent vingt cinq euros) par mois pour son occupation privative de la villa indivise “[Adresse 15], sise à [Localité 1], [Adresse 9], pour la période du 1er juillet 2015 au 30 juin 2019,

En conséquence, dit que [S] [O] épouse [I] est débitrice envers l’indivision successorale d’une somme totale de 106 800 € ( cent six mille huit cents euros) , au titre de cette indemnité d’occupation,

Dit que la créance de [J] [O] sur l’indivision successorale est d’un montant de 53 400 €, correspondant à la moitié de cette indemnité,

Déboute [J] [O] de sa demande de dommages-intérêts,

Condamne [S] [O] épouse [I] à verser à [J] [O] une somme de 2 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que le présent jugement est de plein droit, exécutoire par provision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne [S] [O] épouse [I] aux entiers dépens.

Et la Présidente a signé avec la greffière.

LA PRÉSIDENTE LA GREFFIÈRE