TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 11 Février 2025

N°R.G. : 24/01792

N° Portalis DB3R-W-B7I-ZVXO

N° Minute :

S.A.S.FINORKA PROPERTIES

c/

S.A.R.L. BMA [Localité 7]

DEMANDERESSE

S.A.S. FINORKA PROPERTIES

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Vincent LAFARGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0780

DEFENDERESSE

S.A.R.L. BMA [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Sarah MELKI CAROUBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B1131

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : François PRADIER, 1er Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 7 janvier 2025, avons mis l’affaire en délibéré à ce jour :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er avril 2016, Monsieur [O] [P] a consenti un bail commercial à Monsieur [B], agissant au nom de la société alors en formation, FUTUR DREAM, portant sur des locaux correspondant au lot n°1 d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 5].

Suivant acte du 26 juillet 2017, le fonds de commerce a fait l’objet d’une cession au profit de la société SARL BMA [Localité 7].

Le 12 avril 2019, la société FINORKA PROPERTIES est devenue propriétaire du bien immobilier.

Par acte du 06 mai 2024, la société FINORKA PROPERTIES a fait délivrer au preneur un commandement, visant la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail, portant paiement de la somme de 7009,78 euros au titre de l’arriéré locatif.

Arguant que la SARL BMA [Localité 7] n’aurait pas régularisé les causes du commandement dans le délai imparti, la société FINORKA PROPERTIES a, par acte du 06 mai 2024, assigné la société SARL BMA [Localité 7] devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant en matière de référé, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit de la location consentie sur le local commercial situé [Adresse 6] l’expulsion de la SARL BMA [Localité 7] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Ordonner la séquestration du mobilier, Condamner la SARL BMA [Localité 7] au paiement de la somme provisionnelle de 10.649,80 euros correspondant aux loyers, dus au second trimestre 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement pour les sommes qui y figurent et du présent exploit pour le surplus,Condamner la SARL BMA [Localité 7] au paiement de la somme provisionnelle de 1065,00 euros correspondant à la majoration prévue des sommes dues conformément à la clause pénale insérée au contrat de location,Condamner la SARL BMA [Localité 7] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré du montant des taxes, charges et prestations dues en vertu du bail, jusqu’à la libération effective des lieux,Condamner la SARL BMA [Localité 7] à payer une somme de 2500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la SARL BMA [Localité 7] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 06 mai 2024.

L’affaire étant venue à l’audience du 07 janvier 2025, la société FINORKA PROPERTIES expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 22.261,31 euros au 06 janvier 2025 et dont elle réclame le paiement. Elle indique autoriser le preneur à se libérer de sa dette en deux versements, avec suspension de la clause résolutoire, tout en sollicitant l’instauration d’une clause de déchéance. Elle maintient sa demande en paiement au titre des frais irrépétibles.

En défense, la SARL BMA [Localité 7] sollicite l’octroi de délais de paiement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article L145-41 du code de commerce que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers et accessoires.

La société FINORKA PROPERTIES a fait signifier à la SARL BMA [Localité 7] un commandement d’avoir à payer la somme de 7009,78 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 06 mai 2024.

La SARL BMA [Localité 7] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 06 mai 2024, réglé les causes dudit commandement, le défaut de paiement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 07 juin 2024, en application de l’article L145-41 du code de commerce.

Toutefois, au vu de l’accord des parties, il y a lieu d’octroyer à la société défenderesse des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la société FINORKA PROPERTIES produit un décompte, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 22.261,31 euros à la date du 06 janvier 2025.

Cependant, ce décompte comptabilise le coût du commandement de payer qui doit être intégré aux dépens, de sorte qu’il convient de déduire la somme de 205,83 euros.

La SARL BMA [Localité 7] sera donc condamnée au paiement de la somme de 22.055,48 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 06 janvier 2025 – échéance du 1er trimestre 2025 inclus.

Cette somme produira intérêts de retard au taux légal à compter du 06 mai 2024, date du commandement de payer à hauteur de la somme de 7009,28 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

La SARL BMA [Localité 7] sera autorisée à apurer sa dette en deux mensualités de 11.027,74 euros chacune, la première payable avant le 15 janvier 2025, la seconde avant le 15 février 2025.

Pendant le déroulement de ces délais, les effets de la clause de résiliation seront suspendus.

Faute pour la locataire de respecter son engagement conformément aux délais de paiement ainsi accordés, le solde de l’arriéré des loyers et des charges restant dû deviendra immédiatement exigible, et la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation du bail et permettant à la bailleresse de poursuivre l’expulsion du preneur avec si nécessaire le concours de la force publique.

Dans l’hypothèse d’une nouvelle défaillance de la locataire, entraînant la résiliation du bail, il y a lieu de prévoir que cette dernière sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer résultant du bail augmentée des charges et taxes afférentes, à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

En revanche, s’agissant de l’application de la clause pénale stipulée au contrat de bail, celle-ci étant susceptible d’être réduite en son montant voire supprimée par le juge en raison de circonstances que le juge des référés n’a pas pouvoir d’apprécier, une telle demande en paiement formée à ce titre est sérieusement contestable. Elle sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de la SARL BMA [Localité 7].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner la SARL BMA [Localité 7] à verser à la société FINORKA PROPERTIES la somme de 1200 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 07 juin 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail commercial passé entre la SARL BMA [Localité 7] et la société FINORKA PROPERTIES, relative au local [Adresse 4] à [Localité 9] ;

CONDAMNONS la SARL BMA [Localité 7] à payer à la société FINORKA PROPERTIES la somme de 22.055,48 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers et charges locatives à la date du 06 janvier 2025 (échéance du 1er trimestre 2025 incluse), avec intérêts de retard au taux légal à compter du 06 mai 2024 à hauteur de la somme de 7009,28 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDONS à la SARL BMA [Localité 7] la faculté de se libérer de sa dette en deux mensualités de 11.027,74 euros chacune, la première payable avant le 15 janvier 2025, la seconde avant le 15 février 2025 ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leur échéance :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SARL BMA [Localité 7] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés [Adresse 4] à [Adresse 8]),

— la SARL BMA [Localité 7] devra payer mensuellement à la société FINORKA PROPERTIES, à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer résultant du bail augmentée des charges et taxes afférentes à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

REJETONS le surplus des demandes de la société FINORKA PROPERTIES ;

CONDAMNONS la SARL BMA [Localité 7] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNONS la SARL BMA [Localité 7] à payer à la société FINORKA PROPERTIES une indemnité de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

FAIT À [Localité 10], le 11 Février 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier

LE PRESIDENT.

François PRADIER, 1er Vice-président