N° RG 24/01001 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NH46

Minute N° 2024/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 28 Novembre 2024

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S.D.C. [Adresse 10]

C/

S.C.I. LE SOZO

S.A.S. SOZO

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copie exécutoire délivrée le 28/11/2024 à :

la SELARL CABINET CIZERON – 257

copie certifiée conforme délivrée le 28/11/2024 à :

la SELARL ARES – [Localité 9]

la SELARL CABINET CIZERON – 257

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 7]-Atlantique)

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 07 Novembre 2024

PRONONCÉ fixé au 28 Novembre 2024

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.D.C. RESIDENCE LE JARDIN DES PLANTES SITUEE [Adresse 4] représenté par son Syndic la SAS CABINET THIERRY IMMOBILIER

(RCS [Localité 8] SIREN 309 358 349),

dont le siège social est sis Syndic SAS CABINET THIERRY IMMOBILIER [Adresse 1]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

S.C.I. LE SOZO (RCS [Localité 9] n° 844 790 535),

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 5]

Rep/assistant : Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

S.A.S. SOZO (RCS [Localité 8] n° 533 202 719),

dont le siège social est sis [Adresse 3]

[Localité 6]

Rep/assistant : Maître Sophie SOUET de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

La copropriété de la RESIDENCE LE JARDIN DES PLANTES est un ensemble immobilier situé [Adresse 11] édifié à partir d’anciens bâtiments qui appartenaient antérieurement à une congrégation religieuse et désormais constitué d’un sous-sol et de trois bâtiments, bâtiment 1 comprenant 99 appartements sur 5 étages, bâtiment 2 constitué de l’ancienne chapelle appartenant à la S.C.I. LE SOZO dans lequel est exploité un hôtel par la S.A.S. SOZO et bâtiment 3 ancienne lingerie ainsi que des espaces extérieurs communs.

Se plaignant de l’appropriation d’une cour commune sur laquelle l’hôtel exploite 11 emplacements de stationnement pour les véhicules de sa clientèle en plus des quatre dont il dispose au titre des lots de copropriété 163 à 166, le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE JARDIN DES PLANTES représenté par son syndic la S.A.S. CABINET THIERRY IMMOBILIER a fait assigner en référé la S.C.I. LE SOZO et la S.A.S. SOZO par actes de commissaire de justice du 10 et 13 septembre 2024 afin de solliciter la condamnation des défenderesses :

— à cesser d’utiliser la cour commune à usage de stationnement de véhicules et vélos sous astreinte de 5 000 € par infraction constatée,

— à supprimer le système de vidéo-surveillance des parties communes et le panneau « parking privé » sous astreinte de 5 000 € par jour de retard passé un délai de 8 jours après la décision à intervenir pendant un mois,

— à laisser le portail d’accès à la cour constamment fermé, sauf pour les besoins de l’accès aux quatre emplacements des lots 163 à 166 sous astreinte de 5 000 € par jour de retard passé un délai de 8 jours après la décision à intervenir pendant un mois,

— in solidum au paiement d’une provision de 100 000 € à valoir sur le préjudice subi et d’une somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, y compris le coût d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 7 juin 2024.

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE JARDIN DES PLANTES fait notamment valoir que :

— non seulement les défenderesses se sont approprié la cour partie commune mais de surcroît elles en font une exploitation commerciale à ses dépens,

— l’hôtel facture la nuitée de parking à hauteur de 16 € par emplacement, ce qui a représenté, selon les chiffres de son propre expert-comptable, un chiffre d’affaires de 33 032 € HT en 2023 et 35 333 € prévus en 2024 pour les 15 emplacements, dont 11 sur les parties communes, soit 147 539 € TTC sur cinq ans,

— cet enrichissement s’est fait au détriment de la copropriété et des autres copropriétaires,

— en dépit de courriers du 21 mai et du 28 juin, la situation a perduré,

— le stationnement contrevient aux articles 3.3.2 et 3.3.4 du règlement de copropriété et constitue une atteinte intolérable au droit de propriété sur les parties communes,

— aucun accord ou tolérance n’a été donné par l’assemblée générale, qui n’a pas été sollicitée pour une utilisation payante des parties communes,

— l’exploitation commerciale des 11 emplacements dans un secteur recherché pourrait générer des revenus qui couvriraient le budget annuel de fonctionnement de la copropriété,

— de belles voitures étrangères continuent à stationner, lesquelles appartiennent manifestement à des clients de l’hôtel,

— les mesures continuent à s’imposer car il est à craindre que l’usage de stationnement ne reprenne après la décision,

— l’appropriation des parties communes lui cause un préjudice qui s’est élevé à 123 888 € selon les chiffres de l’expert-comptable et qui doit être indemnisé.

La S.C.I. LE SOZO et la S.A.S. SOZO concluent au débouté du demandeur avec condamnation de celui-ci à leur payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en objectant que :

— lorsque les locaux ont été acquis le 29 mai 2019 et donnés à bail commercial à la S.A.S. SOZO le même jour, l’usage existait depuis 2012 d’une possibilité de stationnement des clients de l’hôtel dans la cour commune en contrepartie duquel l’exploitant prenait en charge l’entretien de la cour,

— elles ont été surprises par un courrier du syndic du 21 mai 2024 réclamant des indemnisations financières et il n’a pas été possible de trouver un accord financier en rapport raisonnable avec les forfaits facturés aux clients,

— il a été procédé à la dépose d’un spot lumineux, de la caméra, du rack à vélos et du panneau annonçant le parking privé, ce qui a été constaté par commissaire de justice le 23 septembre 2024 et l’utilisation par les clients a cessé,

— la procédure a été initiée à la demande de Monsieur [R] [M], président du conseil syndical, et se heurte à l’ire de nombreux copropriétaires qui ne peuvent plus stationner depuis la fermeture du portail,

— la présence alléguée de clients de l’hôtel au seul prétexte du stationnement de véhicules avec des plaques étrangères n’est pas établie, dès lors que certains copropriétaires louent leur logement sur Airbnb,

— l’occupation n’est pas constitutive d’un trouble manifestement illicite, alors qu’elle était autorisée depuis 12 ans et que ce n’est que la volonté de la monnayer qui a changé,

— le choix de la procédure de référé n’a été guidé que par la dispense d’autorisation en assemblée générale pour créer un rapport de force dans les négociations financières,

— la demande de provision se heurte à une contestation sérieuse, alors que la copropriété ne justifie d’aucun préjudice, étant souligné que le document comptable qu’elle a produit ne doit pas conduire à confondre chiffre d’affaires et bénéfice,

— toute utilisation de la cour a cessé et d’ailleurs des plots ont été posés, de sorte que l’astreinte est inutile.

MOTIFS DE LA DECISION

Les défenderesses ne contestent pas qu’elles n’ont pas le droit de faire stationner les véhicules de leurs clients sur les parties communes.

Il résulte d’un constat de commissaire de justice du 23 septembre 2024 qu’elles ont fait droit à la demande en déposant la caméra et le panneau annonçant le parking, que le portail est fermé et qu’il n’y a plus de véhicules stationnés sur les parties communes.

Le trouble manifestement illicite ayant cessé, il n’y a plus de mesures à prendre.

Il n’appartient pas au juge des référés de prendre des mesures pour l’avenir, alors que les défenderesses ont cédé aux exigences du demandeur et que rien ne permet de supposer qu’elles vont aussitôt reprendre leur activité commerciale d’exploitation de la cour en parking, sachant très bien qu’elles s’exposeraient en ce cas au courroux du juge qui n’hésiterait pas à les sanctionner durement pour ce comportement déloyal.

L’obligation d’indemnisation d’un préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires se heurte à une contestation sérieuse dès lors que :

— il ne suffit pas de constater que l’hôtel a tiré des revenus de l’exploitation d’une partie commune pour en déduire qu’il doit reverser tout ou partie du chiffre d’affaires dégagé,

— il n’est pas contesté que l’usage partagé par les copropriétaires de la cour les a conduit à l’utiliser depuis de nombreuses années pour y stationner des véhicules,

— cette question n’a même pas été évoquée lors de la dernière assemblée générale du 9 avril 2024, témoignant d’une occupation paisible partagée entre les copropriétaires,

— l’hôtel justifie avoir assumé des dépenses d’entretien de cette partie commune,

— la présence des clients de l’hôtel dans la cour n’est dissimulée à aucun autre copropriétaire,

— le caractère onéreux de la mise à disposition d’emplacements de stationnement par l’hôtel pouvait à l’évidence se présumer, sauf pour des personnes qui n’auraient jamais couché dans un hôtel de grande ville, qui ne savent pas ce qu’est une société commerciale et qui n’ont pas d’accès à internet,

— le préjudice ne saurait être calculé par rapport au chiffre d’affaire mais tout au plus par rapport au bénéfice,

— le préjudice ne peut être indemnisé alors qu’aucune recherche de valorisation de cet espace commun n’a été envisagée précédemment par la copropriété,

— d’autres copropriétaires font aussi manifestement une utilisation des espaces communs pour accueillir une clientèle, comme en justifie une annonce de mise en location d’un appartement sur Airbnb à 169 € la nuit pour un 2 chambres « avec parking privé ».

La demande de provision doit donc également être rejetée.

Néanmoins, même si les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE JARDIN DES PLANTES sont rejetées, il n’en demeure pas moins que le trouble manifestement illicite existait au moment de l’assignation et qu’il n’a cessé qu’après la délivrance de celle-ci et non après la mise en demeure, de sorte que les défenderesses devront supporter les dépens.

Les frais de constat de commissaire de justice, exposés sans qu’ils résultent d’une mesure d’instruction ordonnée par un juge, ne sont pas inclus dans les dépens, mais il peut en être tenu compte dans la somme à allouer au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité pour frais d’instance non compris dans les dépens que les défenderesses devront payer en application de l’article 700 du code de procédure civile.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Rejetons les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE JARDIN DES PLANTES compte tenu de la cessation des troubles,

Condamnons in solidum la S.C.I. LE SOZO et la S.A.S. SOZO à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LE JARDIN DES PLANTES une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum la S.C.I. LE SOZO et la S.A.S. SOZO aux dépens.

Le Greffier, Le Président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE