TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

16 AVRIL 2026

N° RG 24/01390 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLWB

Code NAC : 30B

DEMANDERESSE

ACCIMMO-PIERRE, société civile de placement immobilier à capital variable, inscrite au R.C.S de NANTERRE sous le n° 351 380 472, dont le siège social est sis [Adresse 1], [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Guillaume GOMBART, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 646, Maître Jérôme NORMAND, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : E 1452,

DEFENDERESSE

NOVODIFF [Localité 2], société à responsabilité limitée, inscrite au R.C.S de BOURGES sous le n° 539 982 751, dont le siège social est sis [Adresse 2], [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Asma MZE, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625, Maître Catherine SAINT GENIEST, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : T04,

***

Débats tenus à l’audience du 12 février 2026

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 12 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 29 et 30 avril 2021, la société IREEF – Plaisir Paris PropCo SAS, aux droits de laquelle vient la société Accimmo-Pierre, a consenti à la société Novodiff [Localité 2] un bail commercial, sous conditions suspensives, portant sur un local situé [Adresse 3], situé [Adresse 3], à [Localité 3] (Yvelines) pour une durée initiale de 10 ans moyennant un loyer annuel initial de 405 510,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

Par avenant en date du 26 novembre 2021, les parties ont notamment étendu l’assiette du bail à un local de réserves d’une superficie de 672 m2.

La mise à disposition des lieux est intervenue le 21 juillet 2022 et l’ouverture au public a eu lieu le 14 février 2023.

Le 31 mai 2024, la société Accimmo-Pierre a fait signifier à la société Novodiff [Localité 2] un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 420 408,38 € au titre des loyers et charges, outre les frais de l’acte.

Par un acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, la société Accimmo-Pierre a fait assigner en référé la société Novodiff [Localité 2] devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.

Après huit renvois ordonnés à la demande de l’une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 12 février 2026.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Accimmo-Pierre demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

constater l’acquisition au 1er juillet 2024 de la clause résolutoire stipulée au bail et la résiliation de plein droit du bail commercial liant les parties ;ordonner l’expulsion des lieux litigieux de la société Novodiff [Localité 2] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 1 000,00 € par jour de retard ;ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais du preneur ;condamner la société Novodiff [Localité 2] à lui payer, à titre de provision, la somme de 1 630 008,59 € au titre des appels de loyers, charges et accessoires impayés, au 21 janvier 2026, outre un intérêt de retard calculé au légal, une majoration de 10 % au titre de la clause pénale stipulée au bail, les frais d’acte relatifs au commandement de payer délivré le 31 mai 2024 et ceux relatifs à l’assignation de la présente instance ;condamner la société Novodiff [Localité 2] à lui payer, à titre de provision, une indemnité d’occupation équivalente à 150 % du montant du loyer global de la dernière année de location, outre tous accessoires du loyer ;dire que le dépôt de garantie lui demeurera acquis ;à titre subsidiaire, renvoyer, en application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile, de la présente affaire à une audience afin qu’il soit statué au fond ;en tout état de cause,

condamner la société Novodiff [Localité 2] à lui payer la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.

Elle soutient en substance que la société Novodiff [Localité 2] ne s’est pas acquittée des causes du commandement qui lui a été délivré le 31 mai 2024, qui visait les stipulations de la clause résolutoire du bail ; que, si la société Novodiff [Localité 2] n’a initialement pas obtenu un avis favorable pour exploiter la totalité de sa surface de vente au R+1, c’est parce que les aménagements des surfaces auxquels elle a procédés ne correspondaient pas à l’autorisation de travaux d’aménagement qu’elle a obtenue, le bailleur ne pouvant pas être tenu pour responsable de ces défaillances qui relèvent de la responsabilité exclusive de la société Novodiff [Localité 2] et non d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; que, contrairement à ce qu’elle soutient, la défenderesse a bel et bien installé son enseigne en façade de l’entrée de son local, sans démontrer qu’elle serait en droit d’apposer une seconde enseigne ; qu’à supposer même que la société Novodiff [Localité 2] puisse revendiquer un droit à l’égard du bailleur à ce titre, cela ne saurait justifier une absence de règlement de ses appels de loyers, charges et accessoires, ni constituer une contestation sérieuse s’opposant à sa condamnation provisionnelle au paiement de son arriéré locatif ; que le bail comporte bien un inventaire précis et limitatif des charges au sens de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, avec une clef de répartition explicitant la quote-part de charges communes qui lui est refacturable, et mentionnant une catégorie relative aux travaux.

Elle s’oppose à toute suspension de l’obligation de la défenderesse de régler ses appels de loyers et charges, ce qui constituerait une violation illégitime et non justifiée de ses engagements contractuels, ainsi qu’à la demande d’expertise, en l’absence de démonstration d’un intérêt légitime, ni d’une nécessité technique, alors que la société Novodiff [Localité 2] exploite la totalité de son local depuis l’obtention d’un avis favorable en date du 13 août 2024.

Par des conclusions soutenues oralement à l’audience, la société Novodiff [Localité 2] demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

à titre principal,

constater l’existence de contestations sérieuses s’opposant aux demandes de la société Accimmo-Pierre ;en conséquence, dire n’y avoir lieu à référé concernant la demande de paiement des loyers et provisions à titre provisionnel ;dire n’y avoir lieu à référé concernant le surplus des demandes ;débouter la société Accimmo-Pierre de l’ensemble de ses demandes ;à titre reconventionnel,

condamner la société Accimmo-Pierre au remboursement de la totalité des provisions sur charges et travaux facturées par le bailleur ;condamner la société Accimmo-Pierre au remboursement de la totalité des loyers correspondants aux surfaces non exploitables, soit prévisionnellement la somme de 30 000,00 € par an (450 m² x 65,00 €/ an par m² x 36 mois), facturées par le bailleur ;autoriser la société Novodiff [Localité 2] à suspendre le règlement des loyers et charges jusqu’à la mise en conformité, au regard des dispositions applicables aux établissements recevant du public ;ordonner une mesure d’expertise judiciaire aux frais avancés par la société Novodiff [Localité 2], avec pour mission notamment de :déterminer si les locaux loués ont été mis à disposition du preneur dans un état conforme à la réglementation relative aux établissements recevant du public ;déterminer si les locaux loués disposent d’une surface de vente de 5 793 m² au R+1, ainsi que le Bailleur s’y était engagé ;relever et décrire les non-conformités à la réglementation applicable aux établissements recevant du public affectant les locaux loués ;préconiser les mesures et travaux nécessaires pour mettre les locaux loués en conformité avec la réglementation applicable aux établissements recevant du public et accessible au public sur toute la surface existante au R+1 et donner son avis sur la partie à qui ils incombent ;chiffrer le préjudice du preneur en raison de l’impossibilité pour lui de pouvoir exploiter normalement les locaux commerciaux loués, notamment au regard de la perte de chiffre d’affaires subie ;rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;à titre subsidiaire,

accorder des délais de paiement de 24 mois à la société Accimmo-Pierre à compter de la signification de l’ordonnance ;ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du commandement de payer délivré le 31 mai 2024 ;en tout état de cause,

condamner la société Accimmo-Pierre à payer à la société Novodiff [Localité 2] la somme de 7 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner la société Accimmo-Pierre aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl LX Paris-Versailles Reims.Elle expose en substance que la créance de loyer revendiquée par le bailleur est sérieusement contestable puisque le bailleur a manqué à son obligation de délivrance conforme, le preneur étant dans l’impossibilité d’exploiter la surface de vente convenue, à savoir une surface de vente au R+1 de 5 793 m² avec des unités de passage suffisantes et dans l’impossibilité d’apposer son enseigne en façade. Elle ajoute que la créance de loyer et charges alléguée par le bailleur est sérieusement contestable dès lors que le bail ne prévoit pas expressément la quote-part des charges refacturable au preneur, ni de possibilité pour le bailleur de facturer des provisions pour travaux.

Elle estime ensuite que les manquements réitérés du bailleur à son obligation de délivrance d’un local conforme à la réglementation applicable aux établissements recevant du public l’autorisent à suspendre le paiement de ses loyers et ce jusqu’à la mise en conformité des locaux loués et à la délivrance de locaux disposant de 5 793 m² de surface de vente et que le constat par la sous-commission départementale de sécurité selon lequel la surface accessible au public déclarée dans le dossier d’aménagement de la cellule n’est pas en concordance avec la surface réelle mise à disposition du public justifie la désignation d’un expert judiciaire.

Elle justifie enfin sa demande de délai de paiement par une diminution de son chiffre d’affaires HT, qui s’est élevé à la somme de 2 280 583 € en 2024 contre la somme de 2 489 245 € en 2023, soit une baisse de 10% et par la reprise de paiements réguliers au bailleur, avec plusieurs virements intervenus en mai, en juin et en septembre 2025.

À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 768 du code de procédure civile, la juridiction ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions respectives de chacune des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, il n’y pas lieu de statuer sur la demande d’une indemnité d’au moins six mois de loyers mentionnée dans ses écritures par la partie demanderesse mais non formulée parmi les demandes figurant dans le paragraphe « par ces motifs » de ses dernières conclusions.

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail, de provision, d’expulsion de la société Novodiff [Localité 2] et les demandes reconventionnelles de suspension des effets de la clause résolutoire et de restitution des provisions sur charges et travaux facturées par le bailleur :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d’une clause résolutoire de plein droit peut être demandée à la juridiction des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Enfin, dès lors que les locaux loués ne sont pas rendus impropres à l’usage auquel ils sont destinés, le bailleur ne manque pas à son obligation de délivrance et le preneur ne peut, en conséquence, lui opposer l’exception d’inexécution (3ème Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923).

En l’espèce, le bail conclu les 29 et 30 avril 2021, modifié par avenant en date du 26 novembre 2021, liant la société Accimmo-Pierre et la société Novodiff [Localité 2] comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges.

Le commandement de payer signifié le 31 mai 2024 à la société Novodiff [Localité 2] vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 420 408,38 € au 24 mai 2024, terme du deuxième trimestre 2024 inclus.

Si la partie défenderesse oppose un manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme, en ce que la surface ouverte au public est inférieure à celle mentionnée dans le bail et en ce qu’elle n’a pas pu apposer une enseigne sur l’une des façades vitrées du bâtiment, ce moyen ne caractérise donc pas une contestation sérieuse dès lors que la société Novodiff [Localité 2] ne démontre pas que les locaux loués sont impropres à l’usage auquel ils sont destinés, et ce alors qu’elle y exploite une activité commerciale de vente, notamment de prêt-à-porter, générant un chiffre d’affaires annuel de plus de deux millions d’euros.

Si le défendeur conteste l’imputation de provisions pour charges et travaux, il apparaît qu’indépendamment de ces provisions contestées, les montants correspondant purement aux échéances de loyers n’ont pas été versées et étaient dues. Le moyen invoqué ne caractérise donc pas une contestation sérieuse.

En effet, si le montant porté au commandement de payer apparaît supérieur au montant réellement dû, le commandement n’est pas pour autant nul mais ne vaut que pour la somme effectivement due, de sorte que les contestations élevées au titre du loyer ou des charges ne sont pas de nature à invalider l’acte.

Il ressort d’un décompte du 21 janvier 2026 produit par la demanderesse que la société Novodiff [Localité 2] ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er juillet 2024 à minuit.

Cet extrait du compte arrêté au 21 janvier 2026, terme du premier trimestre 2026 inclus, fait état d’une dette locative d’un montant total de 1 630 008,59 € TTC.

Ce montant correspond en partie à des charges et à des provisions pour travaux contestées par la société Novodiff [Localité 2]. A cet égard, il convient de rappeler qu’en vertu de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire : 1° un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ; 2° un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

En l’espèce, l’article 9.2 du bail détaille les charges imputables au preneur et prévoit, à l’article 9.2.2, que la répartition des charges communes se fera au prorata de la surface hors œuvre nette privative pondérée de chaque local par rapport à la surface hors œuvre nette globale pondérée de l’ensemble des locaux privatifs, ladite clause détaillant ensuite les modalités de calcul de coefficients de pondération. Par ailleurs, le bail comporte une annexe 3, versée aux débats, constituée d’un inventaire des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur. Enfin, la société preneuse a été expressément informée dans le bail du montant des provisions pour charges qui lui seraient imputées la première année. L’obligation de s’acquitter de provisions pour charges ne se heurte donc à aucune contestation sérieuse.

En revanche, si l’annexe 3 précitée attribue au preneur l’intégralité des dépenses afférentes aux travaux, à l’exception de celles relatives aux grosses réparations énumérés à l’article 606 du code civil, la société demanderesse ne justifie par aucune pièce – malgré les demandes formulées en défense – des travaux au titre desquels des provisions ont été facturées à la société Novodiff [Localité 2], de sorte que les sommes imputées à ce titre se heurtent à une contestation sérieuse.

Après déduction des provisions pour travaux injustifiées à hauteur d’un montant de 34 701,22 € TTC, l’obligation de la société Novodiff [Localité 2] n’est non sérieusement contestable qu’à hauteur d’un montant de 1 595 307,37 € TTC, arrêté au 21 janvier 2026, terme du premier trimestre 2026 inclus.

Si elle sollicite, à titre reconventionnel, la restitution des provisions sur charges facturées par le bailleur, la société Novodiff [Localité 2], qui a spontanément payé ces sommes ne justifie pas du caractère indu des paiements effectués, de sorte qu’elle ne démontre pas une obligation non sérieusement contestable de restitution. La demande reconventionnelle formée à ce titre est donc rejetée.

La demande reconventionnelle de restitution des provisions pour travaux est quant à elle satisfaite par la déduction de l’intégralité des sommes imputées par le bailleur à ce titre dans son décompte.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il convient de condamner la société Novodiff [Localité 2] à titre provisionnel à payer à la société Accimmo-Pierre la somme précitée.

Compte tenu des versements intervenus, celle-ci est assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024, date du commandement de payer, sur un montant de 49 299,45 €, à compter du 18 septembre 2024, date de délivrance de l’assignation, sur la somme de 143 482,65 € et à compter du 11 février 2026, date des dernières conclusions en demande, pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, alinéa 1er, du code civil relativement aux loyers échus impayés et 1231-7 du code civil relativement aux indemnités d’occupation échues impayées.

Si la partie défenderesse sollicite des délais de paiement, les pièces produites révèlent que la société Novodiff [Localité 2] ne s’acquitte qu’irrégulièrement et partiellement de son loyer courant depuis de nombreux mois, de sorte que la dette locative s’est considérablement aggravée depuis la délivrance de l’assignation. Les seules pièces produites concernant sa situation financières sont deux attestations de son expert-comptable, mentionnant un chiffre d’affaires HT d’un montant de 2 489 245 € en 2023 et d’un montant de 2 280 583 € en 2024. Ces seuls éléments, qui ne comportent notamment aucune mention du résultat opérationnel de l’entreprise, ne permettent pas de justifier que ses perspectives d’activité permettraient à la société Novodiff [Localité 2] de s’acquitter de l’indemnité d’occupation courante, tout en remboursant sa dette locative d’ici 24 mois, alors qu’elle a par ailleurs été assignée le 24 avril 2025 par le bailleur en liquidation judiciaire, l’instance étant pendante devant le tribunal de commerce de Bourges.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et d’ordonner l’expulsion de la société Novodiff [Localité 2] selon les termes du dispositif ci-après.

L’indemnité d’occupation due à la société Accimmo-Pierre à compter du 2 juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés est fixée à titre provisionnel au montant du loyer, indexé selon les stipulations contractuelles, augmenté des charges et taxes.

L’article L. 131-1, alinéa 1er, du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’assortir la présente ordonnance d’une astreinte.

Sur les autres demandes de la société Accimmo-Pierre :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Les demandes formées par la société Accimmo-Pierre au titre d’une pénalité forfaitaire de 10 % des sommes dues, de la majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer contractuel et de l’acquisition du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts, s’analysent en des demandes d’application de clauses pénales.

S’il est constant que la juridiction des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il est dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise :

L’article 145 du code de procédure civile dispose que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime c’est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Ainsi, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

De plus, si la partie demanderesse dispose d’ores et déjà de moyens de preuves suffisants pour conserver ou établir la preuve des faits litigieux, la mesure d’instruction demandée est dépourvue de toute utilité et doit être rejetée.

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

Enfin, l’article 238, alinéa 3, du même code dispose que le technicien ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

En l’espèce, un différend oppose les parties sur l’imputabilité de la mention, dans la demande d’autorisation d’aménagement déposée, d’une surface de vente inférieure à la surface réellement exploitée, la société Novodiff [Localité 2] soutenant avoir été contrainte de réduire en conséquence l’espace de vente.

Toutefois, la défenderesse ne démontre pas la nécessité de recourir un technicien, alors, d’une part, que la mission proposée porte essentiellement sur des appréciations d’ordre juridique, qui ne relèvent donc pas d’une mesure d’expertise et, d’autre part, que les parties disposent d’ores et déjà des documents élaborés notamment par leurs architectes dans le cadre des demandes d’autorisation d’aménagement déposées.

La demande d’expertise est donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de remboursement partiel de loyers facturés par le bailleur :

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, alors que l’imputabilité au bailleur de l’impossibilité de recevoir du public dans une partie de la surface louée est contestée par le demandeur et n’est pas démontrée au regard des seules pièces produites, la créance invoquée par la société Novodiff [Localité 2] au titre d’un remboursement partiel de loyers facturés par le bailleur n’est pas établie avec l’évidence requise en référé.

La demande reconventionnelle formée à ce titre est donc rejetée.

Sur la demande tendant à autoriser la société Novodiff [Localité 2] à suspendre le règlement des loyers et charges jusqu’à la mise en conformité des locaux aux dispositions applicables aux établissements recevant du public :

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l’espèce, en l’absence de preuve d’une impossibilité totale d’exploiter les locaux donnés à bail, il n’y a pas lieu d’autoriser la suspension du paiement des loyers et charges.

Sur les demandes accessoires :

La société Novodiff [Localité 2], partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mai 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies, il convient de condamner la société Novodiff [Localité 2] à payer à la société Accimmo-Pierre la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric Madre, vice-président, statuant en référé sur délégation du président du tribunal judiciaire de Versailles, par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu les 29 et 30 avril 2021, modifié par avenant en date du 26 novembre 2021, liant la société Accimmo-Pierre et la société Novodiff [Localité 2] et portant sur le local situé [Adresse 3], situé [Adresse 3], à [Localité 3] (Yvelines), sont réunies au 1er juillet 2024 à minuit ;

DISONS qu’à défaut de restitution volontaire des locaux précités dans le délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, la société Novodiff [Localité 2] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS que les meubles se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci et, à défaut, laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois suivant la signification du procès-verbal d’expulsion en application des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la société Novodiff [Localité 2] à payer à la société Accimmo-Pierre la somme provisionnelle de 1 595 307,37 € TTC à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation selon décompte arrêté au 21 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2024 sur un montant de 49 299,45 € et à compter du 18 septembre 2024 sur la somme de 143 482,65 € et à compter du 11 février 2026 pour le surplus ;

CONDAMNONS la société Novodiff [Localité 2] à payer à la société Accimmo-Pierre une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer, indexé selon les stipulations contractuelles, augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 1er avril 2026 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

REJETONS les demandes formées par la société Accimmo-Pierre au titre d’une pénalité forfaitaire de 10 % des sommes dues, de la majoration de 50 % de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer contractuel et de l’acquisition du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ;

REJETONS la demande reconventionnelle d’expertise, les demandes reconventionnelles de restitution des provisions sur charges et travaux facturées par le bailleur et de remboursement partiel de loyers facturés par le bailleur et la demande tendant à autoriser la société Novodiff [Localité 2] à suspendre le règlement des loyers et charges jusqu’à la mise en conformité des locaux aux dispositions applicables aux établissements recevant du public ;

CONDAMNONS la société Novodiff [Localité 2] à payer à la société Accimmo-Pierre la somme de 5 000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

CONDAMNONS la société Novodiff [Localité 2] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 31 mai 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT

Elodie NINEL Eric MADRE