Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 15 janvier 2025, n° 21/03454

TJ Nice 15 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Absence de signature des procès-verbaux
La cour a constaté que les procès-verbaux n'étaient pas signés, ce qui viole les dispositions légales, entraînant la nullité des assemblées.
Rejeté
Fautes commises par le syndic
La cour a estimé qu'aucune preuve d'une faute du syndic n'a été rapportée, et qu'aucun préjudice personnel n'a été établi.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné les défendeurs à payer des frais irrépétibles à la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 15 janv. 2025, n° 21/03454
Numéro(s) :	21/03454
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David VARAPODIOMarie-Ange PAGANELLIFlorent ELLIA
Cabinet(s) :	SELARL LESTRADE CAPIA
Parties :	S.C.I. PELOUPREKY

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 10]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : S.C.I. PELOUPREKY c/ Syndicat secondaire « [Adresse 13] », Syndicat principal « SILVA CANTE ALAM EL SUEM, S.A.S. RI SYNDIC

N° 25/

Du 15 Janvier 2025

4ème Chambre civile

N° RG 21/03454 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NWPJ

Grosse délivrée à

expédition délivrée à

M^e Florent ELLIA

l’AARPI GUERINOT & PAGANELLI

la SELARL VARAPODIO

le 15 Janvier 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du quinze Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Conformément à l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Magistrat rapporteur : Monsieur SULTANA

Greffier : Madame AYADI

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Madame SANJUAN-PUCHOL

Assesseur : Madame VALAT

Assesseur : Monsieur SULTANA (Juge rédacteur)

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 15 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Janvier 2025, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond

DEMANDERESSE:

S.C.I. PELOUPREKY, prise en la personne de sa gérante en exercice domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 11]

[Localité 9]

représentée par M^e Florent ELLIA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSES:

Syndicat secondaire « [Adresse 13] » pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet RI SYNDIC dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Marie-Ange PAGANELLI de l’AARPI GUERINOT & PAGANELLI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Syndicat principal « SILVA CANTE ALAM EL SUEM pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet RI SYNDIC, dont le siège social est sis [Adresse 7], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie-Ange PAGANELLI de l’AARPI GUERINOT & PAGANELLI, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

S.A.S. RI SYNDIC La société dénommée R.I. SYNDIC, société par actions simplifiée immatriculée au R.C.S. de [Localité 12] sous le numéro 449735182, au capital de 8.000,00 euros euros, dont le siège social est sis [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée à la requête de la SCI PELOUPREKY à l’encontre du syndicat secondaire de la résidence Silva Cante, du syndicat principal Silva Cante Alam El Suem et de la SAS RI syndic, par acte du 21 septembre 2021.

Vu les dernières conclusions de la SCI PELOUPREKY, notifiées par voie de RPVA le 2 octobre 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de prononcer la nullité des assemblées générales tenues le 29 juin 2021 à 10h30 du syndicat de copropriété Silva Cante et à 14 heures du syndicat principal Silva Cante Alam El Suem ; à titre subsidiaire, de prononcer la nullité des résolutions numéros 16 à 18 du PV d’assemblée générale du syndicat principal Silva Cante Alam El Suem et des résolutions numéro 13 à 18 du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat secondaire Silva Cante ; en tout état de cause de condamner la SAS RI Syndic à lui payer une indemnité de 10 000 EUR pour son comportement fautif ; de condamner les syndicats principal et secondaire à lui payer la somme de 5000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du syndicat secondaire de copropriété de la résidence Silva Cante et du syndicat principal Silva Cante Alam El Suem, notifiées par voie de RPVA le 20 novembre 2023, par lesquelles il est demandé au tribunal de constater que l’assignation de la SCI PELOUPREKY ne formule aucun grief à l’encontre des syndicats de copropriété principal et secondaire ; en conséquence, à titre principal, de mettre hors de cause les syndicats de copropriété Silva Cante Alam El Suem et Silva Cante ; de débouter la SCI PELOUPREKY de la totalité de ses prétentions ; de la condamner à payer aux 2 syndicats de copropriété la somme de 5000 EUR à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ; à titre subsidiaire, Et si par extraordinaire la responsabilité du syndicat devait être retenue, de juger que la SASU RI Syndic a commis une faute dans le cadre de la réalisation de sa mission ; en conséquence, de la condamner à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre ; en tout état de cause, de condamner la partie succombant à leur payer la somme de 2000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions de la SASU RI Syndic, notifiées par voie de RPVA le 1er mars 2024 et par lesquelles il est demandé au tribunal de débouter la SCI PELOUPREKY de l’ensemble de ses demandes indemnitaires et plus généralement de toutes ses demandes formées à l’encontre de la société RI Syndic ; de débouter les syndicats de copropriété Silva Cante et Silva Cante Alam el Suem de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre ; de condamner la SCI PELOUPREKY à lui payer la somme de 3000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu l’ordonnance du 26 juin 2024 fixant la clôture au 24 octobre 2024.

MOTIVATION RETENUE PAR LE TRIBUNAL :

Attendu que l’ensemble immobilier de la résidence Silva Cante est constitué par un syndicat principal dénommé Silva Cante Alam El Suem et de 4 syndicats secondaires dont notamment le syndicat dénommé résidence Silva Cante, ce dernier ayant vocation à assurer la gestion, l’entretien et l’amélioration du bâtiment V ;

Attendu que la SCI PELOUPREKY est propriétaire de lots lui ouvrant droit de vote aux assemblées générales du syndicat principal et du syndicat secondaire Silva Cante ;

Attendu que le syndic en fonction à l’époque, à savoir la SASU RI Syndic, a convoqué 2 assemblées générales qui se sont tenues le 29 juin 2021 pour le syndicat principal à 14 heures et le syndicat secondaire à 10h30 ;

Sur les demandes de nullité des 2 assemblées générales :

Attendu que la SCI PELOUPREKY soutient tout d’abord qu’elle n’a pas été convoquée à ces 2 assemblées générales, de même que d’autres copropriétaires, ce qui doit entraîner l’annulation des 2 assemblées générales ; qu’elle soutient à titre subsidiaire qu’il existe des irrégularités de mentions sur les votes exprimés dans le procès-verbal d’assemblée générale du syndicat principal dans la mesure où le procès-verbal fait état de 23 votants initialement, alors que certaines résolutions ne font mention que de 21 votants, ce qui justifie l’annulation de l’ensemble de délibérations ; qu’il en est de même du procès-verbal d’assemblée générale du syndicat secondaire ; qu’elle sollicite par ailleurs la nullité des assemblées générales pour cet autre motif que les procès-verbaux n’ont pas été signés ;

Attendu que les 2 syndicats principal et secondaire soutiennent qu’il n’est formulé aucune prétention à leur encontre ; qu’ils ne peuvent être déclarés responsables d’une éventuelle faute commise par l’ancien syndic relativement aux convocations ; qu’ils sollicitent en conséquence leur mise hors de cause à titre principal ; qu’à titre subsidiaire, ils sollicitent le débouté des demandes d’annulation des assemblées générales ; qu’à titre encore plus subsidiaire ils sollicitent d’être garantis de toutes condamnations par la SASU RI Syndic ; qu’en tout état de cause, ils sollicitent la condamnation de tout succombant à leur payer la somme de 2000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que la SASU RI Syndic soutient pour sa part qu’il est pas rapporté la preuve d’une faute commise par elle dans sa gestion au motif que lors de ces assemblées générales il lui a été donné quitus de sa gestion à l’unanimité des membres présents, y compris par la SCI PELOUPREKY ; que cette dernière ne rapporte pas la preuve d’une faute commise par elle résultant d’un défaut de gestion ; que la demanderesse ne rapporte pas davantage la preuve d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute alléguée et ledit préjudice ;

Sur ce :

Attendu que l’action en annulation d’une assemblée générale ne peut être dirigée qu’à l’encontre du syndicat de copropriété ; que tel est le cas en l’espèce ; qu’il échet en conséquence de rejeter la demande des 2 syndicats visant à être mis hors de cause au motif qu’aucune demande ne serait formulée à leur encontre ;

Attendu que ceci étant, un copropriétaire ne peut solliciter l’annulation de l’intégralité de l’assemblée générale si, en étant présent, il a voté en faveur de certaines résolutions ; qu’il lui appartient en conséquence de rapporter la preuve qu’il est opposant à toutes les résolutions ;

Or, attendu qu’en l’espèce, il résulte des deux procès-verbaux d’assemblées générales que la SCI PELOUPREKY était présente et a voté en faveur de diverses résolutions, ce qui met obstacle à une demande d’annulation de la totalité desdites assemblées générales ; qu’il échet de relever que Madame [X], représentante de la SCI PELOUPREKY a même été désignée scrutateur lors des 2 assemblées générales litigieuses ;

Attendu que la SCI PELOUPREKY sollicite, à titre subsidiaire, la nullité des 2 assemblées générales au motif que les PV d’assemblées générales enferment un nombre de votants différents selon les résolutions ; que s’agissant du syndicat principal, elle fait valoir que le procès-verbal du 29 juin 2021 mentionne 15 copropriétaires présents, 8 copropriétaires représentés, soit au total 23, alors que certaines résolutions ne mentionnent que 21 copropriétaires votants ; qu’il en est de même pour l’assemblée générale du syndicat secondaire à laquelle assistaient ou étaient représentés 21 copropriétaires alors que certaines résolutions mentionnent 17 votants ;

Mais attendu qu’un copropriétaire ne peut demander la nullité d’une assemblée générale en se fondant uniquement sur le fait que certaines résolutions ont été adoptées avec un nombre de votants différent s’il ne rapporte pas la preuve qu’il était lui-même opposant à toutes les résolutions votées ;

Or, attendu qu’en l’espèce la SCI PELOUPREKY a été mentionnée comme présente aux 2 assemblées générales ; qu’elle n’a jamais allégué avoir quitté les assemblées générales ou s’être absentée pendant certains votes ; que pour aucune des résolutions des 2 assemblées générales, elle n’a été mentionnée comme étant opposante ; qu’elle-même n’allègue pas avoir été opposante à l’une quelconque des résolutions des 2 assemblées ; qu’il échet en conséquence de la débouter de ses demandes de nullité des assemblées générales litigieuses sur le fondement allégué d’un nombre différent de votants selon les résolutions ;

Attendu que la SCI PELOUPREKY sollicite la nullité des assemblées générales litigieuses pour cet autre motif que les PV d’assemblée n’ont été signés ni par le président de séance ni par le secrétaire, à savoir Monsieur [F], représentant la SASU RI Syndic ;

Attendu que ni les syndicats ni le syndic ne répondent à cette argumentation ;

Or, attendu qu’en application de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 il doit être établi un procès-verbal de chaque assemblée qui est signé à la fin de la séance ou dans les 8 jours suivant la tenue de l’assemblée par le président, le secrétaire et par le ou les scrutateurs ;

Or, attendu qu’en l’espèce il est produit tant par la SCI PELOUPREKY que par le syndic des procès-verbaux d’assemblées qui ne sont pas signés, ce qui viole les dispositions de l’article susvisé ; qu’il échet en conséquence de prononcer la nullité des deux assemblées générales du syndicat principal et du syndicat secondaire ;

Sur la mise en cause de la responsabilité du syndic :

Attendu que la SCI PELOUPREKY allègue l’existence de diverses fautes commises par le syndic concernant les 2 assemblées générales litigieuses mais également des fautes ou carences dans la gestion de la sécurité de la piscine, dans la gestion de la sécurité secours incendie ou relativement à des décisions prises unilatéralement par le gardien au nom du syndic et sur son en-tête ;

Mais attendu qu’en dehors de l’organisation et la tenue des assemblées générales litigieuses, il n’est produit aucune pièce établissant une faute à la charge du syndic ;

Attendu en revanche qu’il peut être légitimement reproché au syndic de n’avoir pas fait établir de procès-verbaux des 2 assemblées générales ou de ne pas les avoir fait signer dans un délai de 8 jours ; que cependant il n’est pas rapporté la preuve par la SCI PELOUPREKY d’un préjudice personnel, certain et direct, indépendant d’un préjudice collectif ; qu’il échet de débouter la SCI PELOUPREKY de ce chef de demande ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation des syndicats et du syndic ne permet d’exonérer ceux-ci de la prise en charge des frais irrépétibles exposés par la demanderesse ; qu’il échet de condamner in solidum le syndicat de copropriété secondaire Silva Cante, le syndicat principal Silva Cante Alam El Suem, ainsi que la SASU RI Syndic à payer à la SCI PELOUPREKY la somme de 2000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que les 2 syndicats de copropriété sollicitent d’être relevés et garantis par le syndic de toutes condamnations mises à leur charge ;

Attendu que le défaut de signature des procès-verbaux d’assemblée générale relevant de la responsabilité du syndic, il échet de condamner la SASU RI Syndic à garantir les syndicats du chef de leur condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu qu’aucune considération d’équité ou liée à la situation du syndic ne permet d’exonérer celui-ci de la prise en charge des frais exposés par les 2 syndicats ; qu’il échet de le condamner à leur payer de ce chef la somme de 1500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale du syndicat principal Silva Cante Alam El Suem du 29 juin 2021 ;

PRONONCE la nullité de l’assemblée générale du syndicat secondaire Silva Cante du 29 juin 2021 ;

DÉBOUTE la SCI PELOUPREKY de sa demande de dommages-intérêts à l’encontre de la SASU RI Syndic ;

CONDAMNE in solidum le syndicat de copropriété secondaire Silva Cante, le syndicat principal Silva Cante Alam El Suem et la SASU RI Syndic à payer à la SCI PELOUPREKY la somme de 2000 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU RI Syndic à garantir les syndicats de copropriété principal et secondaire de leur condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU RI Syndic à payer au syndicat de copropriété secondaire Silva Cante et au syndicat principal Silva Cante Alam El Suem la somme de 1500 EUR en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SASU RI Syndic aux entiers dépens de la présente instance qui seront distraits dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT