COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [Y] [L] c/ Syndic. de copro. [Adresse 4]

N° 25/

Du 20 Février 2025

4ème Chambre civile

N° RG 17/04390 – N° Portalis DBWR-W-B7B-LGAU

Grosse délivrée à

M^e Céline CECCANTINI

expédition délivrée à

M^e Antoine PONCHARDIER

le 20 Février 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt Février deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Octobre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 20 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Février 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [Y] [Z] [L]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Céline CECCANTINI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, le Cabinet Alain MALHERBE dont le siège social est sis [Adresse 2], lui-même pris en la personne de son représentant légal en exercice demeurant en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique du 29 mai 2015, Mme [Y] [L] a acquis de M. [B] [S] la propriété de plusieurs lots d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] dont notamment un grenier constitutif du lot n°16 situé au cinquième étage.

Par jugement du 9 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Nice, saisi par Mme [Y] [L], a annulé la résolution numéro 12 de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juillet 2016 ayant adopté un règlement de copropriété prohibant notamment les locations en meublé de courte durée et la sous-location mais a rejeté le moyen de nullité de l’intégralité de cette assemblée générale pour non-respect de l’article 17 du décret du 17 mars 1967.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 21 septembre 2020.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 5 juillet 2017 au cours de laquelle ont été rejetées les demandes d’autorisation de Mme [Y] [L] d’installer un climatiseur (résolution n°15) et de prolonger en hauteur les murs délimitant son grenier (résolution n°16).

Par acte d’huissier du 19 septembre 2017, Mme [Y] [L] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] pour obtenir l’annulation principalement de l’assemblée générale du 5 juillet 2017 en son entier et, subsidiairement, des résolutions n° 15 et 16 adoptées par celle-ci.

Par jugement du 13 juillet 2022, le tribunal a ordonné un sursis à statuer jusqu’à l’arrêt de la cour d’appel statuant sur la demande de nullité de l’assemblée générale du 25 juillet 2016 ayant désigné le syndic qui avait convoqué l’assemblée du 5 juillet 2017 formée par Mme [Y] [L] dans le cadre de son appel incident.

Par arrêt du 11 janvier 2024, la cour a confirmé en toutes ses dispositions le jugement rendu le 9 juillet 2020 sauf en ce qu’il convenait de déclarer irrecevable et non de rejeter la demande de Mme [Y] [L] aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 25 juillet 2016.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 février 2024, Mme [Y] [L] :

— se désiste de sa demande de nullité de l’assemblée générale du 5 juillet 2017 en son entier en l’état de l’arrêt rendu par la cour d’appel d'[Localité 9] le 11 janvier 2024,

— sollicite le prononcé de la nullité, pour abus de majorité, des résolutions n° 15 et 16 adoptées par l’assemblée générale du 5 juillet 2017,

— demande que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] soit condamné à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et qu’il soit rappelé qu’elle sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

.

Elle expose avoir sollicité l’autorisation d’installer un climatiseur, autorisation qu’elle avait déjà obtenue lors de l’assemblée du 25 juillet 2016 mais qui faisait l’objet de son recours, raison pour laquelle elle a réitéré sa demande. Elle explique que cette autorisation lui a été refusée à la suite d’un abus de majorité de la famille [S] qui détient la majorité des voix. Elle rappelle que l’abus de majorité consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, soit dans l’intérêt exclusif du groupe majoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire. Elle fait observer que d’autres copropriétaires avaient reçu l’autorisation d’installer des climatiseurs dans des conditions identiques à sa demande si bien qu’il n’existait aucun motif sérieux de la rejeter. Elle indique d’ailleurs que la situation a évolué puisqu’au terme de la résolution n°19 de l’assemblée générale, les copropriétaires lui ont accordé cette autorisation. Elle en déduit que cela démontre l’abus de majorité lors du refus qui lui a été opposé par volonté de représailles à la suite du recours exercé à l’encontre de l’assemblée du 25 juillet 2016.

Elle ajoute avoir également sollicité l’autorisation de prolonger en hauteur les murs délimitant son grenier constitutif du lot 16 de l’état descriptif de division pour lui permettre de disposer de l’intégralité du volume acquis. Elle indique que son lot n’est pas clos car le mur de 2,50 mètres de hauteur, qui n’assure pas une jonction correcte avec la toiture, est accessible depuis les parties communes. Elle précise produire son titre de propriété de ce grenier situé au 5ème étage ne mentionnant que sa superficie et non son volume. Elle fait valoir qu’elle ne revendique pas une superficie supérieure mais la possibilité de jouir pleinement du volume de son lot privatif. Elle estime qu’en lui refusant sans motif de pouvoir disposer de l’intégralité du volume de son lot, les trois autres copropriétaires ont commis un abus de majorité en ce que cette décision n’est pas justifié par la préservation d’un intérêt collectif. Elle conclut par conséquent à la nullité pour abus de majorité des résolutions n°15 et 16 adoptées par l’assemblée générale du 5 juillet 2017.

Dans ses conclusions récapitulatives n°2 notifiées le 4 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de Mme [Y] [L] aux dépens.

Il rappelle que l’autorisation d’installer un climatiseur devait recueillir la majorité requise par l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965. Il observe que cette majorité n’a pas été atteinte et souligne que le juge de l’annulation n’est pas le juge de l’opportunité des décisions prises par l’assemblée qui n’ont pas à être motivées pour être valables. Il estime qu’aucun descriptif précis n’avait été adressé avec la demande et que l’assemblée générale disposait du droit le plus absolu de la refuser.

Il fait valoir que Mme [Y] [L] a fait l’acquisition du lot à usage de grenier dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance si bien qu’elle ne peut soutenir que sa demande de rehaussement du mur lui permettrait de s’accaparer un volume commun sans la moindre contrepartie. Il analyse la demande de travaux en une cession de volume, partie commune dont le refus ne peut constituer un abus de majorité, la copropriété étant souveraine dans ses choix.

La clôture de la procédure est intervenue le 2 octobre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 15 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 prorogée au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [Y] [L] a renoncé à sa demande de nullité de l’assemblée générale du 5 juillet 2017 en son intégralité fondé sur le défaut de pouvoir du syndic pour la convoquer en conséquence de l’arrêt rendu par la cour d’appel d'[Localité 9] le 11 janvier 2024 mais maintient sa demande de prononcé de deux décisions prises par cette assemblée pour abus de majorité qu’il convient par conséquent d’examiner.

Sur la demande de prononcé de la nullité de résolutions adoptées par l’assemblée générale du 5 juillet 2017 pour abus de majorité.

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu’intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu’elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l’intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l’intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit. Cet abus de droit ou de majorité doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

1. Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°15.

Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l’équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu’ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

Les résolutions du syndicat refusant à un copropriétaire d’entreprendre des travaux similaires à ceux précédemment acceptés pour d’autres copropriétaires dans des circonstances identiques sont notamment en contradiction avec la règle de l’égalité de traitement.

La rupture d’égalité entre copropriétaires ne peut être cause de nullité d’une délibération que s’il est établi que de manière injustifiée, donc arbitraire, il a été réservé à un copropriétaire un sort différent que celui réservé à d’autres copropriétaires placés dans une situation identique.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2016, les copropriétaires avaient autorisé à l’unanimité Mme [Y] [L] à installer à ses frais exclusifs un climatiseur sous réserve de se conformer à la règlementation en vigueur, de faire effectuer les travaux par un professionnel agréé et assuré et d’obtenir les autorisations administratives nécessaires.

Mme [Y] [L] ayant exercé un recours contre cette assemblée générale, elle a soumis la même demande lors de l’assemblée postérieure du 5 juillet 2017 qui lui a été refusée par les trois autres copropriétaires.

Elle précisait, dans sa demande, que deux climatiseurs étaient déjà installés sur la façade de la courette intérieure au rez-de-chaussée et au deuxième étage, ce qui ressortait effectivement des photographies et plan annexés à sa demande.

Depuis cette assemblée, M. [K] et Mme [S] ont été autorisés à installer un groupe extérieur de climatisation dans la courette gauche dans l’alignement des autres par l’assemblée du 29 juin 2018.

Monsieur [E] et Mme [Y] [L] elle-même ont été également été autorisés à installer une climatisation dans la courette intérieure de l’immeuble par l’assemblée générale du 29 juin 2023 dont il n’est pas précisé par les parties si elle est définitive.

Dès lors, avant le rejet de la demande d’autorisation d’installer un climatiseur sur la façade de la courette intérieure de l’immeuble le 5 juillet 2017, d’autres copropriétaires avaient été autorisés à procéder à des travaux identiques, y compris Mme [Y] [L] elle-même.

Après le rejet de la demande d’autorisation litigieuse le 5 juillet 2017, l’assemblée générale a systématiquement autorisé la réalisation de tels travaux, y compris par Mme [Y] [L] le 18 juin 2023.

Il ne peut que s’en déduire que le refus opposé à Mme [Y] [L] le 5 juillet 2017 procède d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires qu’aucun motif sérieux tiré de la préservation d’un intérêt collectif ne pouvait justifier, l’assemblée du 18 juin 2023 ayant expressément mentionné avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée par les travaux.

Il est donc démontré que c’est par suite d’un abus de majorité que l’assemblée générale du 5 juillet 2017 a refusé d’autoriser Mme [Y] [L] à installer un climatiseur alors qu’elle avait accordé l’autorisation de procéder à des travaux identiques à d’autres copropriétaires.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°15 prise par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] du 5 juillet 2017.

2. Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°16.

Un grenier est une partie commune s’il est à l’usage de l’ensemble des copropriétaires ou n’est pas susceptible d’une utilisation privative. Il est une partie privative s’il a été en revanche affecté à l’usage d’un seul copropriétaire. Les greniers faisant l’objet de lots dans les règlements de copropriété – état descriptif de division sont des parties privatives.

Est considéré comme partie privative un « volume » non attribué situé sous une terrasse ou sur un grenier qui n’est d’aucune utilité pour la collectivité des copropriétaires et auquel le copropriétaire revendiquant peut seul accéder.

Au terme de l’article 9 – I. de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Lorsqu’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, les travaux entrepris par un ou plusieurs copropriétaires doivent faire l’objet d’une autorisation préalable décidée à la majorité des voix de tous les copropriétaires conformément à l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.

Les travaux affectant les parties communes se définissent comme les travaux effectués dans les parties privatives entraînant des incidences sur les parties communes qu’elles affectent dans leur consistance matérielle ou les modalités de leur usage, sans toutefois s’analyser en une véritable appropriation.

Aucun des travaux entrant dans le champ d’application de l’article 25, b, de la loi ne peut être entrepris par un copropriétaire sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale, autorisation qui doit être expresse quand bien même les travaux sont rendus obligatoires par la règlementation.

Si l’assemblée générale est seule qualifiée pour accorder ou refuser l’autorisation d’entreprendre des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, elle ne dispose pas cependant d’un pouvoir discrétionnaire en la matière.

Sa décision de refus doit être justifiée par des motifs légitimes et sérieux car, à défaut, le copropriétaire désireux de faire procéder à des travaux sera en droit de saisir le tribunal qui substituera sa décision à celle de l’assemblée s’il a préalablement démontré qu’elle a été abusive.

En l’espèce, Mme [Y] [L] est propriétaire du lot n°16 de l’état descriptif de division consistant en un grenier au 5ème étage de l’immeuble qui avait, préalablement à son acquisition, été transformé en studio.

Elle a sollicité l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée du 5 juillet 2017 d’une demande d’autorisation de prolonger en hauteur jusqu’à la charpente de la toiture les murs délimitant son lot mitoyen du lot de M. [B] [S] ou des parties communes d’une hauteur de 2,50 mètres.

Selon les plans et photographies annexés à sa demande, son lot dispose d’un plafond en plâtre sur lattis de bois surmonté d’un espace ou volume jusqu’à la charpente accessible par le couloir de desserte du 5ème étage ou par la verrière si bien qu’elle estime que ce lot n’est pas clos.

Si aucun équipement commun n’est installé dans cet espace sous toiture, les photographies révèlent que d’autres copropriétaires y ont installé des équipements privatifs de type cumulus.

Le syndicat des copropriétaires soutient que ce volume entre le plafond des lots de grenier et la charpente de la toiture est une partie commune, ce qui ne ressort pas des actes.

Il apparaît au contraire que ce volume non attribué situé au-dessus des lots privatifs qui n’est d’aucune utilité pour la collectivité des copropriétaires est une partie privative. Il sera d’ailleurs souligné que les autres copropriétaires de lots ont installé des équipements privatifs dans cet espace situé au-dessus de leurs greniers.

Lors de leur assemblée générale du 5 juillet 2017, les copropriétaires ont refusé d’autoriser Mme [Y] [L] à rehausser les murs de son lot pour lui permettre de se clore et de disposer du volume sous toiture accessible depuis son lot exclusivement.

Cette demande ne peut pas s’analyser en une cession de partie commune sans contrepartie puisque le volume non attribué n’est d’aucune utilité pour la collectivité et qu’il est accessible uniquement par les propriétaires de lots de grenier si bien qu’il doit être qualifié de partie privative.

Or, si les travaux que Mme [Y] [L] sollicitait l’autorisation d’effectuer à ses frais dans ses parties privatives avaient des incidences sur les parties communes sans en constituer une appropriation nécessitant leur autorisation préalable, l’assemblée générale n’a pas justifié son refus par des motifs légitimes et sérieux.

Si l’assemblée générale est souveraine, elle ne dispose pas pour autant d’un pouvoir discrétionnaire puisque ces décisions, notamment restrictives des droits des copropriétaires sur leurs parties privatives, doivent être motivées par l’intérêt collectif qui est l’objet même du syndicat.

Or, le syndicat ne fait valoir aucun motif, même tiré d’éléments de fait postérieurs à l’assemblée, justifiant le refus opposé à la demande d’autorisation de travaux de Mme [Y] [L] autre que le pouvoir souverain de cette assemblée.

Dès lors que le volume situé au-dessus du lot n°16 de Mme [Y] [L] est une partie privative et que le refus de l’autoriser à rehausser les murs de son lot d’une hauteur de 2,50 m pour se clore et jouir de l’intégralité de son lot n’est justifié par aucun motif sérieux procédant de la préservation d’un intérêt collectif, le refus qui lui a été opposé révèle également d’un abus de majorité.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°16 prise par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] du 5 juillet 2017.

Sur les demandes accessoires.

Compte-tenu de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire qui n’est pas de droit, au regard de la date d’introduction de l’instance, sera ordonnée d’office.

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser à Mme [Y] [L] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [Y] [L] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité pour abus de majorité des résolutions n° 15 et n° 16 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] du 5 juillet 2017 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] à verser à Mme [Y] [L] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] aux dépens ;

RAPPELLE que, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Mme [Y] [L] sera dispensée de toute contribution à la dépense commune des frais de procédure ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT