COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/02014 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q4JD

Du 19 Février 2026

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. RESIDENCE [Z]

c/ [Z]

Copie exécutoire délivrée à

M^e David SAID

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Eva CASTIGLIA

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 01 Décembre 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. RESIDENCE [Z], sis [Adresse 1]

Représenté par son Syndic en exercice CITYA [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e David SAID, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [X] [Z]

[Adresse 1]

Résidence [Z]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Eva CASTIGLIA, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 08 Janvier 2026, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 Février 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [X] [Z] est propriétaire des lots n°17 et 44 au sein de la copropriété RESIDENCE [Z] situé au [Adresse 1] à [Localité 1].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Z] a, par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2024, fait assigner Madame [X] [Z] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond.

Un jugement de radiation a été rendu le 18 novembre 2025.

L’affaire a fait l’objet d’une remise au rôle le 1er décembre 2025 suite à la demande du syndicat des copropriétaire RESIDENCE [Z].

A l’audience du 8 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Z] représenté par son conseil, sollicite dans ses conclusions de voir condamner Madame [X] [Z] à lui payer les sommes suivantes :

691.99 euros au titre des charges et provisions échues au 9 décembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 mars 2024 pour les sommes dues à cette date et de l’assignation pour le surplus,1384.97 euros au titre des frais nécessaires et contractuels en ce compris les frais de signification de la sommation,1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi à la suite de sa résistance abusive,1700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens

Madame [X] [Z], sollicite dans ses conclusions :

Débouter syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes principales en paiement des rappels de charges de copropriété et des charges non échues ainsi que les frais contentieux annexes,Débouter le syndic de la RESIDENCE [Z] et CYTIA IMMOBILIER [Localité 1] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le syndicat de la RESIDENCE [Z] et CYTIA IMMOBILIER [Localité 1] au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Madame [X] [Z] est propriétaire des lots n°17 et 44 au sein de la copropriété RESIDENCE [Z] situé au [Adresse 1] à [Localité 1].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale en date des 15 mai 2023 et 8 juin 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2023 et 2024 puis ont adopté le budget prévisionnel de l’exercice 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [X] [Z] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 19 mars 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 1361.40 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir pourra être sollicitée.

Il ressort du décompte versé en date du 16 décembre 2024, que Madame [X] [Z] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, ce dernier comprenant un solde négatif de 2076,96 €.

Madame [X] [Z] soulève l’absence de justification des sommes demandées en faisant valoir que la somme de 649 euros réclamée au titre d’une réalisation de recherche de fuite a déjà été réglée directement à la société. Elle ajoute que la somme de 880 euros réclamée au titre de l’intervention du 12 janvier 2023 de la S.A.R.L. GOIRAN portait sur les parties communes et qu’elle a finalement accepté de régler la facture le 25 janvier 2023.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Z], reconnaît que la facture de 649 euros a bien été réglée par Madame [X] [Z] et que la somme a été portée en annulation sur son compte, mais que la somme de 880 euros correspondants à la facture de janvier 2023 n’a pas été remboursée par cette dernière.

Le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Z] verse aux débats une facture d’un montant de 880 euros en date du 25 janvier 2023 produite par la S.A.R.L. GOIRANT démontrant que Madame [X] [Z] est le donneur d’ordre de l’intervention qui a eu lieu le 12 janvier 2023, un mail de l’entreprise confirmant qu’elle a donné son accord pour la réalisation des travaux ainsi que les comptes fournisseurs du syndicat des copropriétaires établissant que les factures ont été réglées par lui.

Toutefois, force est de relever, que la défenderesse produit une facture de l’entreprise en date du 25 janvier 2023 portant sur une intervention effectuée le 12 janvier 2023 avec la mention « payée ».

De plus, après déduction des frais qui seront examinés au paragraphe suivant, force est de relever qu’elle n’est redevable d’aucune somme au titre des charges de copropriété et provisions.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 691.99 euros au titre des charges et provisions échues au 9 décembre 2025.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 19 mars 2024, mis en demeure Madame [X] [Z] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 49.20 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé.

Toutefois, les frais de relance, de mise en demeure ainsi que les frais de sommation qui ne sont pas justifiés ne constituent pas des frais nécessaires et seront écartés.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce ainsi que le soulève la défenderesse. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 1200 euros formée à ce titre, sera rejetée.

Enfin s’agissant des frais d’honoraires d’avocat, ces derniers relèvent des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient dès lors de relever après déduction des sommes portées à tort au débit du compte, que Madame [Z] n’est redevable d’aucune somme au titre des frais.

Dès lors, la demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Madame [X] [Z] est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Toutefois, il n’est pas justifié au vu des éléments susvisés d’une résistance abusive étant de surcroît relevé que Madame [X] [Z] effectue des virements réguliers aux fins de règlement des charges et provisions et qu’elle est à jour dans le règlement de ses charges.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Z] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au regard des circonstances de l’espèce et de l’issue du litige le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Z] qui succombent sera condamné à payer à Madame [Z] la somme de 1200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ou dernier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Z], de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Z] à payer à Madame [X] [Z] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Z] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT