N° RG 23/02677 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GNXO – décision du 17 Septembre 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2025

N° RG 23/02677 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GNXO

DEMANDEURS :

Monsieur [S], [Y], [U] [K]

né le 30 Avril 1954 à [Localité 8] (NORD)

Profession : Ingénieur

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

Madame [W], [Y], [B] [F] épouse [K]

née le 04 Juillet 1955 à [Localité 10]

Profession : Retraité(e)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Benoit DE GAULLIER DES BORDES de la SCP LEMAIGNEN – WLODYKA – DE GAULLIER, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 9] [Adresse 5],

pris en la personne de son syndic en exercice, la société LTGS enseigne LEADER SYNDIC – LEADER GESTION,

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 824 214 381

dont le siège social est situé à [Adresse 7],

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 04 Juin 2025,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 17 Septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 1er août 2023, Monsieur [S] [K] et Madame [W] [K] née [F] ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS LTGS, enseigne LEADER SYNDIC-LEADER GESTION devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de leurs conclusions, le constat que la résolution de l’assemblée générale du 26 mai 2023 portant vote du budget prévisionnel de l’exercice du 01/01/2024 au 31/12/2024 (résolution n°7) a été ajustée par la résolution n°5 de l’assemblée générale en date du 31 mai 2024 et d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [K] font notamment valoir, à l’appui leurs prétentions, que :

— la résolution numéro 7 a été prise en violation des normes légales et réglementaires applicables et/ou du règlement de copropriété

— aucun copropriétaire n’a d’accès direct à ses lots sans passer par le porche

— depuis plusieurs années, l’un des copropriétaires estime que l’entretien du porche sur rue doit être supporté par les seuls coprpriétaires du bâtiment sur rue, à l’instar de la cage d’escalier desservant les appartements de ce bâtiment

— la résolution numéro 7 a été adoptée pour avoir été votée par tous les présents à l’exception des demandeurs

— l’assemblée générale du 31 mai 2024 a fait sienne leur position en approuvant les comptes de l’année 2023 régularisant les frais de ménage du porche et de la cour suivant la clé de répartition générale, en ajustant le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et en votant le budget prévisionnel 2025 avec affectation des frais de ménage du porche et de la cour suivant cette clé

— leur proposition amiable de sortie du contentieux, selon résolution numéro 4, a été refusée

— rien dans le règlement de copropriété ne permet de justifier la répartition des factures de nettoyage du porche et de la cour entre les charges générales et les les charges particulières au bâtiment B

— les résolutions 4 et 7 constituent une analyse erronée du règlement de copropriété et une tentative de modification de la répartition des charges générales

— le porche et la cour sont des parties communes selon le règlement de copropriété

— les charges d’entretien des parties communes porche et cour sont des charges générales communes à l’ensemble immobilier et ne peuvent être ventilées en deux espèces

— la sous répartition proposée pour les charges Bâtiment B est la répartition du chapitre II page 25-article 17 qui s’adresse à des charges considérées spéciales et non à des charges générales

— la demande de répartition contraire au règlement de copropriété n’a pas reçu l’assentiment général et ne peut être retenue

— l’approbation des comptes de l’exercice 2023 et l’ajustement des budgets prévionnels 2024 et 2025, qui tiennent compte de la répartition en charges générales des frais de ménage du porche et de la cour, sont satisfactoires

— leurs prétentions ont été reçues lors de l’assemblée générale du 31 mai 2024

— il n’y a plus lieu de statuer, la résolution numéro 7 du 26 mai 2023 ayant été modifiée par la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 31 mai 2024

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS LTGS enseigne Leader Syndic-Leader gestion, conclut à l’irrecevabilité de la demande d’annulation de la résolution numéro 7 et au débouté des demandes formées par Monsieur et Madame [K] et sollicite leur condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS LTGS enseigne Leader Syndic-Leader Gestion expose notamment que :

— les demandeurs en contestent pas le montant global du budget prévisionnel mais seulement la répartition du poste des frais de nettoyage du porche et de la cour

— l’action des demandeurs ne pourra être exercée que lorsque l’approbation des comptes de l’exercice 2024 interviendra et à condition que les comptes ne respectent pas la clé de répartition des charges telle qu’elle résulte du règlement de copropriété

— l’affaire porte sur la répartition des frais de nettoyage ou de ménage du porche du bâtiment B et de la cour et non sur la répartition des travaux éventuels et futurs relatifs à l’entretien, la réparation ou la reconstruction du bâtiment B, incluant le porche

— ces derniers ne peuvent être assimilés à des frais de nettoyage et soumis à la même clé de répartition

— l’article 17 du règlement de copropriété prévoit une répartition qui leur est propre

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2025, avec fixation à l’audience de plaidoiries du 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la recevabilité et le fond

Il sera constaté que la demande initialement formée par Monsieur et Madame [K], copropriétaires des lots numéro 1 et 6 du bâtiment A de l’ensemble immobilier en cause et des lots numéro 12, 13 et 14 du bâtiment B de ce même ensemble ainsi que du lot 18 du bâtiment C, du lot numéro 53 du bâtiment G et du lot numéro 57 (cour), concernait, selon acte introductif d’instance du 1er août 2023, l’annulation de la résolution numéro 7 de l’assemblée générale en date du 26 mai 2023, portant vote du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024. Les demandeurs avaient voté contre cette résolution, adoptée à la majorité simple.

Il est constant que leur contestation du 1er août 2023 a été formée devant la présente juridiction dans le délai légal et qu’elle est dès lors recevable à cet égard.

Il est tout aussi constant que, quel que soit le motif réel de leur contestation de la résolution numéro 7, s’agissant d’une résolution relative au budget prévisionnel, dès lors que cette dernière porte sur l’une des modalités de détermination ou d’objet de ce budget, elle ne peut qu’être recevable. En l’espèce, Monsieur et Madame [K] contestaient la répartition des charges du ménage des parties communes et plus précisement de la cour et du porche, en ce qu’était prévu que les factures de nettoyage de la cour et du porche soient portées à hauteur d'1/3 sur les charges générales de la copropriété et à hauteur de 2/3 sur les charges particulières au bâtiment B. Cette répartition avait des conséquences sur le budget prévisionnel objet de la résolution numéro 7 dont l’annulation était sollicitée, pour l’exercice 2024, de sorte qu’il ne peut être considéré la demande des époux [K] aurait une portée autre que cette demande d’annulation de la résolution afférente et aurait été formée de façon prématurée, d’autant plus sur ce dernier point que c’est précisement une action plus tardive que celle objet de l’acte introductif d’instance du 1er août 2023 qui aurait conduit à une irrecevabilité de l’action et de la demande d’annulation. Les demandes formées par Monsieur et Madame [K] sont par conséquent recevables.

Il apparaît que, dans le dernier état de leurs conclusions et demandes, ne subsistent, en terme de demandes financières, que les demandes relatives aux frais exposés non compris dans les dépens et aux dépens de l’instance puisque les époux [K] demandent qu’il soit constaté que la résolution numéro 7 de l’assemblée générale en date du 26 mai 2023 portant vote du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 a été ajustée par la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 31 mai 2024, sans maintien de leur demande initiale d’annulation de la résolution numéro 7 précitée.

En effet, et ce alors que, en cours de procédure, les époux [K] ont, à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 octobre 2024, proposé les conditions de leur désistement dans le cadre de la procédure menée contre le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la résolution numéro 4 de cette assemblée, refusée à la majorité simple, la résolution numéro 5, adoptée à la majorité simple lors de l’assemblée générale du 31 mai 2024, a décidé de l’ajustement du budget prévisionnel initialement voté pour l’exercice 2024 "en portant son montant à 20531 euros, soit une augmentation de 1276 euros se décomposant comme suit : assurance+100, syndic+36, nettoyage+240, électricité+60, entretien chaudière+40, combustible+800 (chf.B), sous réserve de l’affectation du budget d’entretien ménage des parties communes du porche et de la cour suivant la clef de charges communes générales (10250), la régularisation des provisions de charges consécutive à cette actualisation (intervenant) lors du prochain appel de fonds.

Par conséquent, il ne pourra qu’être fait droit à la demande de Monsieur et Madame [K] de constat que la résolution numéro 7 de l’assemblée générale en date du 26 mai 2023 portant vote du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 a été ajustée par la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 31 mai 2024, désormais définitive, et qu’ils se désistent ainsi de fait de leur demande initiale d’annulation de cette résolution numéro 7 issue de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 9].

Les frais exposés par les époux [K] dans le cadre de la présente instance l’ont été en lien direct avec leurs prétentions initiales devenues sans objet en cours de procédure, après l’assemblée générale du 31 mai 2024, du fait de l’adoption de la résolution numéro 5 précitée, laquelle n’a manifestement été examinée puis adoptée que du fait que de l’introduction de cette procédure, dans la mesure où les époux [K] justifient avoir amiablement soulevé et évoqué la même problématique relative à la répartition des frais de ménage dès l’assemblée générale du 7 mars 2019, en faisant valoir de façon constante les mêmes arguments. De plus, il ne peut qu’être souligné et constaté que les époux [K] ont tenté de mettre fin de façon amiable au litige selon conditions exposées ci-dessus objet de la résolution numéro 4 de l’assemblée générale du 18 octobre 2024, résolution dont l’adoption aurait conduit à ce que la demande relative aux frais de procédure exposés non compris dans les dépens ne soit pas maintenue puisqu’ils se seraient désisté, certes sous condition de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Dans ces conditions, leur demande relative aux frais de procédure exposés non compris dans les dépens a vocation à être accueillie mais dans un quantum raisonnable au regard de l’issue du litige et de la nécessité de préserver pour l’avenir des relations de voisinage non dégradées ou tout au moins dégradées a minima.

— sur l’article 700 du code de procédure civile et les frais de procédure

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros leur sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes duquel le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, Monsieur et Madame [K] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4].

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevables les demandes de Monsieur [S] [K] et Madame [W] [K] née [F]

Constate que la résolution numéro 7 de l’assemblée générale en date du 26 mai 2023 portant vote du budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 a été ajustée par la résolution numéro 5 de l’assemblée générale du 31 mai 2024

Constate que Monsieur [S] [K] et Madame [W] [K] née [F] se désistent de leur demande initiale d’annulation de la résolution numéro 7 issue de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 9] en date du 26 mai 2023

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS LTGS, enseigne LEADER SYNDIC-LEADER GESTION, à verser la somme de 1000 euros à Monsieur [S] [K] et Madame [W] [K] née [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Dispense Monsieur [S] [K] et Madame [W] [K] née [F] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de la présente instance, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4]

Laisse les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS LTGS, enseigne LEADER SYNDIC-LEADER GESTION, dont distraction au profitde la SCP LEMAIGNEN WLODYKA de GAULLIER, avocats au barreau d’Orléans

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente