TRIBUNAL JUDICIAIRE

Tribunal Paritaire des Baux Ruraux

[Adresse 35]

[Localité 36]

[Courriel 50]

Tél : [XXXXXXXX01]

Minute n° : 16/25

RÉFÉRENCES A RAPPELER N° RG 24/03260 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZLJ

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [S]

DÉFENDEURS :

Madame [T] [V] veuve [O]

Monsieur [U] [O]

INTERVENANTS VOLONTAIRES :

Madame [A] [O]

Monsieur [W] [O]

Madame [H] [O]

Notification aux parties par L.R.A.R

JUGEMENT 03 OCTOBRE 2025

PRÉSIDENT : F. GRIPP, Vice-Présidente

ASSESSEURS BAILLEURS : Jean-Louis MEUNIER

Jean-Claude MINIERE

ASSESSEURS PRENEURS : Matthieu LEQUOY

Michel PATY

GREFFIER : Théophile ALEXANDRE

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [S],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Emmeline PLETS DUGUET, avocate au barreau d’ORLEANS

et

DEFENDEURS

Madame [T] [V] veuve [O],

demeurant [Adresse 47]

représentée par M^e Caroline VARLET-ANGOVE, avocate au barreau de PARIS

Monsieur [U] [O],

demeurant [Adresse 46]

représenté par M^e Caroline VARLET-ANGOVE, avocate au barreau de PARIS

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Madame [A] [O],

demeurant [Adresse 23]

Monsieur [W] [O],

demeurant [Adresse 42]

Madame [H] [O],

demeurant [Adresse 24]

agissant tous en qualité d’ayant droit de Madame [T] [V] veuve [O]

tous représentés par M^e Caroline VARLET-ANGOVE, avocate au barreau de PARIS

A l’audience du 27 Juin 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré, prorogé à ce jour.

EXPOSE DU LITIGE

Par requête reçue le 11 juillet 2024 au tribunal judiciaire d’Orléans et au greffe compétent le 12 juillet 2024 , Monsieur [K] [S] a sollicité la convocation de Madame [T] [V] veuve [O] et Monsieur[U] [O] à une audience de conciliation du Tribunal paritaire des baux ruraux d’Orléans.

Les parties ont été convoquées à l’audience de conciliation de ce tribunal du 27 septembre 2024.

A défaut de conciliation, l’affaire a été renvoyée à l’audience de jugement de ce tribunal du 16 décembre 2024 à laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 mars 2025 pour porsuite de la mise en état et il en a été de même à cette audience, avec renvoi à l’audience du 27 juin 2025 pour poursuite de la mise en état et mise en cause des héritiers de Madame [T] [V] veuve [O], décédée le 18 décembre 2024.

Dans le dernier état de ses conclusions, Monsieur [K] [S] sollicite le prononcé de la nullité du congé qui lui a été signifié par les consorts [O], le prononcé de la poursuite des baux visés par ce congé à son nom comme preneur au bail, que soit fixée par expertise une indemnité de sortie de ferme due en application des articles L411-69 et suivants du code rural et de lapêche maritime, si un congé valable était signifié à l’avenir et qu’il soit constaté que faite d’accord des parties sur cette indemnité, la libération des parcelles litigieuses par Monsieur [S] ne peut être prononcée. Monsieur [S] sollicite également la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [S] fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que:

— un bail rural à long terme a été consenti le 28 septembre 1998 avec renouvellement tacite et échéance au 20 septembre 2025 et lui a été cédé selon arrêt du 26 novembre 2018

— les consorts [O] lui ont donné congé le 15 mars 2024 pour le 20 septembre 2025 à minuit

— ce congé pour reprise et exploiter au profit de l’un des descendants du bailleur ne remplit pas les conditions légales

— ce congé comporte une erreur dans la liste des propriétaires

— Madame [O] ne détenait pas les 2/3 de l’indivision lors de la délivrance du congé

— les nu-propriétaires doivent être signataires du congé

— le bénéficiaire du congé est un neveu et non un descendant des propriétaires des parcelles agricoles

— la profession citée du repreneur (directeur commercial) le présente comme une personne n’étant pas agriculteur et n’ayant ni le temps ni le matériel pour reprendre les parcelles

— le prétendu projet de reconversion professionnelle de ce dernier n’est pas crédible

— reprendre 34 hectares pour un simple projet de pose de ruches n’est pas cohérent avec la surface concernée par la reprise

— les défendeurs ne démontrent pas que la capacité agricole sera obtenue au moment de l’effectivité agricole

— ces derniers ne produisent pas de document prouvant que le bénéficiaire de la reprise n’exercera plus son activité professionnelle actuelle

— le repreneur habite à [Localité 48] etn’a pas pour projet de déménager

— ce dernier n’a pas de diplôme agricole

— la société de formation employeur de l’épouse du repreneur exerce dans toute la France

— l’attestation de cette société montre que la véritable motivation de la reprise serait en lien avec la profession de l’épouse du bénéficiaire de la reprise et non en lien avec un projet agricole

— il souhaite rester agriculteur jusqu’à sa retraite, soit encore 22 ans minimum

— seul le corps de ferme intéresse le repreneur qui n’a pas prévu d’exploiter par lui-même les parcelles agricoles

— le repreneur ne justifie pas avoir les moyens pour exploiter 34 ha

— les parcelles listées dans le congé sont erronées et leur liste induit le preneur en erreur

— il a effectué des travaux d’amélioration dans les parcelles dont les fumures et arrières fumures, sans aucune indemnisation de la part des consorts [O] ni réalisation des travaux incombant au bailleur

— il épand du fumier de production animale (370 tonnes en 2023 et plus de 600 tonnes en fin d’été 2025)

— il y aura donc encore en terre des éléments fertilisants dans le sol en septembre 2025

— des analyses de terre par un expert devront être réalisées dans les parcelles ainsi que la valeur de la fumure encore présente dans le sol

Madame [A] [O], Monsieur [W] [O] et Madame [H] [O], agissant en qualité d’ayant droit de Madame [T] [V] veuve [O], décédée pendant le cours de l’instance, et Monsieur [U] [O] concluent au débouté des demandes formées par Monsieur [K] [S] et sollicitent reconventionnellement la validation du congé signifié le 15 mars 2024 à Monsieur [K] [S], que soit ordonnée l’expulsion de ce dernier et de tous occupants de son chef des parcelles objet du congé signifié le 15 mars 2024 à compter du 20 septembre 2025, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique, ainsi que sa condamnation au paiement de al somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [A] [O], Monsieur [W] [O] et Madame [H] [O], agissant en qualité d’ayant droit de Madame [T] [V] veuve [O], décédée pendant le cours de l’instance, et Monsieur [U] [O] exposent notamment que

— Monsieur [U] [O] est devenu plein propriétaire des parcelles louées à Monsieur [S] à la suite d’ actes de donation du 2 février 2019 et du 4 mars 2023

— les enfants de Madame [T] [O] sont devenus pleins propriétaires des parcelles au décès de madame [T] [O] dans la proportion leur ayant été attribuée dans le cadre de la donation partage du 2 février 2019

— l’usufruitier est considéré comme le seul bailleur en cours de bail et le congé délivré par lui seul est valide

— les parcelles objet du congé ne se confondent pas avec une indivision

— la qualité de bailleur s’apprécie à la date de délivrance du congé

— la condition relative au lien de descendance entre bailleur et bénéficiaire de la reprise s’apprécie au jour de la délivrance du congé

— le demandeur ne peut dans le cadre d’un contrôle de la validité du congé préjuger des conditions de la reprise

— s’il s’avérait que Monsieur [C] [O] n’exploitait pas personnellement le bien objet du congé, Monsieur [S] pourrait saisir le tribunal d’une demande d’annulation du congé et/ou de dommages et intérêts

— à la date d’effet du congé, Monsieur [C] [O] sera titulaire du brevet professionnel option responsable d’entreprise agricole lui conférant la capacité professionnelle agricole

— il prend l’engagement d’habiter après la reprise dans la maison d’habitation des biens repris à [Localité 56]

— il ne peut lui être reproché d’habiter à [Localité 48] dès lors qu’il quittera le logement à la date d’effet du congé

— l’épouse de monsieur [O] travaille déjà dans le Loiret

— Monsieur [O] dispose des moyens financiers lui permettant d’acheter le matériel permettant la mise en place de son projet

— ce dernier entend mettre en valeur les biens détenus par sa famille et à déposer sa déclaration préalable avant la date d’effet du congé et cette reprise s’inscrit dans un projet de reconversion professionnelle

— étant soumis au régime de la déclaration, Monsieur [O] n’a pas à déposer de demande d’autorisation d’exploiter et devra la déposer lors de la reprise effective des biens

— une erreur liée à la désignation des parcelles n’est pas un motif de nullité du congé

— le congé ne contient aucune erreur, les parcelles objets du congé étant celles du bail rural à long terme et propriétés des consorts [O]

— le demandeur n’a pas demandé la fixation d’une indemnité de sortie

— Monsieur [S] n’apporte aucune preuve concernant les travaux d’amélioration qu’il aurait effectué

— il appartient à l’expert de chiffrer l’indemnité éventuellement due en présence d’améliorations mais non de déterminer si des améliorations ont été effectuées

Les parties ont été autorisées à produire en cours de délibéré, pour les défendeurs des éléments relatifs au détail du diplôme du repreneur et pour le demandeur son éventuelle réponse à ce sujet. Cette autorisation a été suivie d’effet selon courrier électronique du 16 juillet 2025, dans le respect du principe du contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur l’intervention volontaire

Il convient de prendre acte, à la suite du décès de Madame [T] [V] veuve [O] survenu le 18 décembre 2024 en cours de procédure, de l’intervention volontaire de Madame [A] [O] épouse [L], Monsieur [W] [O] et Madame [H] [O] épouse [F], agissant en qualité d’ayant droit de Madame [T] [V] veuve [O] et héritiers de cette dernière selon acte de notoriété en date du 28 mars 2025 versé aux débats.

Cette intervention volontaire sera déclarée recevable en application des dispositions des articles 325 et suivants du code de procédure civile.

— sur le fond

Par acte authentique en date du 28 septembre 1998, contenant bail rural de 18 ans, Monsieur [X] [V] et Madame [D] [N] épouse [V] ainsi que Monsieur [J] [O] et Madame [T] [V] épouse [O], bailleurs, ont consenti à Monsieur [P] [S], pour un total global de terres de 33ha05a69ca, toutes situées dans la commune de [Localité 56], la location de :

— une maison de culture située lieudit "[Localité 52]"à [Localité 56], de bâtiments d’exploitation sis à l’ouest du [Adresse 49], cadastrés section G numéros [Cadastre 37] et [Cadastre 38] (total 1ha24a40ca), d’un hangar à matériel sis à l’est du [Adresse 49] lieudit "[Localité 54]" cadastré section G numéro [Cadastre 25] (1a71ca) et de dix parcelles de terre (total : 11ha23a85ca) situées pour les cinq premières lieudit "[Localité 52]" section G numéros [Cadastre 43],[Cadastre 44],[Cadastre 39],[Cadastre 40],[Cadastre 45] et pour les cinq autres lieudit"[Localité 55]" cadastrées section G numéros [Cadastre 41], [Cadastre 15],[Cadastre 16],[Cadastre 17] et [Cadastre 18]

— huit parcelles de terre situées lieudit "[Localité 55]" cadastrées section G numéros [Cadastre 10],[Cadastre 11],[Cadastre 12],[Cadastre 13][Cadastre 19],[Cadastre 20],[Cadastre 28] et [Cadastre 29] (total 6ha24a04ca)

— une parcelle de terre située lieudit "[Localité 55]" cadastrée section G numéro [Cadastre 14] (25a51ca)

— seize parcelles de terre (total 15ha32a49ca) situées lieudit" [Localité 53]« , »[Localité 55]« et »[Localité 51]" cadastrées section G numéros [Cadastre 26],[Cadastre 32],[Cadastre 33],[Cadastre 34],[Cadastre 30],[Cadastre 31],[Cadastre 9],[Cadastre 6],[Cadastre 3],[Cadastre 4],[Cadastre 5],[Cadastre 7],[Cadastre 8],[Cadastre 21],[Cadastre 22] et [Cadastre 27]

Cette location a été consentie pour dix-huit années à compter rétroactivement du 21 septembre 1998 jusqu’au 20 septembre 2016, moyennant un loyer annuel de 30000 francs pour l’ensemble des bâtiments, un fermage annuel de 7275,90 francs pour les terres appartenant à Monsieur et Madame [V]-[N] pour l’usufruit et de 6286,67 francs pour les biens appartenant à Monsieur et Madame [O]-[V].

Par arrêt en date du 26 novembre 2018, la cour d’appel d’Orléans a autorisé Monsieur [P] [S] et Madame [G] [E] épouse [S] à céder à leur fils [K] [S], demandeur dans le cadre de la présente instance, à compter du 20 septembre 2018 les baux dont ils sont titulaires sur les parcelles situées dans la commune de [Localité 56] dont les parcelles objet du bail rural du 28 septembre 1998.

Le bail précité s’est renouvelé tacitement à compter du 21 septembre 2016 pour échéance au 20 septembre 2025, soit postérieurement à l’introduction de la présente procédure.

Suivant actes authentiques en date du 31 mars 2000 et du 2 février 2019 respectivement de renonciation à usufruit et de donation partage, Madame [T] [O] et Monsieur [U] [O] sont devenus propriétaires des parcelles louées à Monsieur [K] [S].

Un congé rural afin de reprise a été délivré à la demande de Madame [T] [V] veuve [O] et Monsieur [U] [O] à Monsieur [K] [S] par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024 pour la date d’échéance du bail, soit le 20 septembre 2025 à minuit, sur la maison de culture, les bâtiments d’exploitation ,les parcelles de terre détaillées dans cet acte situées dans la commune de [Localité 56], objets du bail rural du 28 septembre 1998, avec visa également du numéro de cadastre du hangar à matériel.

Il était précisé aux termes de ce congé que le bénéficiaire de la reprise pour exploiter était Monsieur [C] [O], descendant du bailleur comme étant fils de Monsieur [U] [O] et petit-fils de Madame [T] [O], directeur commercial, "demeurant actuellement (…)[Localité 48], avec engagement de ce dernier de se consacrer personnellement à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf années, dans le cadre d’une exploitation individuelle, et d’habiter à proximité du bien repris. Il était également mentionné dans ce congé que Monsieur [C] [O] occuperait après la reprise la maison d’habitation reprise située à [Localité 56] et qu’il démontrait par ailleurs posséder el cheptel et le matériel nécessaires à l’exploitation ou à défaut les moyens de les acquérir et que sa situation était conforme aux règles relatives au contrôle des structures, à la date d’effet du congé.

En cours de procédure, le 18 décembre 2024, Madame [T] [V] veuve [O] est décédée de sorte que ses trois enfants, intervenats volontaires, sont devenus propriétaires des parcelles louées à Monsieur [S] leur ayant été attribuées lors de la donation-partage du 2 février 2019. Il n’existe dès lors aucune difficulté relative à l’auteur de la délivrance du congé, d’autant plus que la qualité de bailleur et d’auteur du congé s’apprécie à la date de sa délivrance, soit en l’espèce le 15 mars 2024, antérieurement au décès survenu en cours de procédure et suivi d’une intervention volontaire des héritiers ayants-droit de la défunte.

En outre, s’agissant toujours de la régularité du congé pour reprise du 15 mars 2024, laquelle s’apprécie au jour de sa délivrance, il est de jurisprudence constante que le bailleur usufruitier peut délivrer congé seul, sans intervention du nu-propriétaire. Madame [T] [O] était usufruitière et Monsieur [U] [O] est propriétaire, chacun pour les parcelles les concernant.

Le congé délivré le 15 mars 2024 est ainsi régulier et recevable à cet égard. Il en est de même concernant la mention des parcelles et biens objets du congé, en tout état de cause exhaustive, dans la mesure où les dispositions applicables du code rural, à savoir l’article L411-47 de ce code, ne prévoit pas que leur absence de mention est source de nullité et ce alors qu’en l’espèce il ne s’agit pas d’une reprise partielle et que le preneur était d’autant moins susceptible d’être induit en erreur qu’un débat contradictoire est intervenu à ce sujet dans le cadre de la présente instance, sans aucun doute possible sur l’objet et l’étendue du congé pour reprise.

L’article L411-47 du code rural dispose que le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire et qu’à peine de nullité, le congé doit :

— mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur ;

— indiquer, en cas de congé pour reprise, les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire ou des bénéficiaires devant exploiter conjointement le bien loué et, éventuellement, pour le cas d’empêchement, d’un bénéficiaire subsidiaire, ainsi que l’habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaires du bien repris ;

— reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54, la nullité n’étant toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude constatée ne sont pas de nature à induire le preneur en erreur.

L’article L411-59 du même code dispose que le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d’une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d’une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine, qu’il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, qu’il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir et que le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

Il résulte également de cet article que le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions.

Monsieur [C] [O], s’il exerce à ce jour une profession sans lien ou tout au moins sans lien apparent, avec le domaine de l’agriculture, justifie être titulaire depuis le 9 juillet 2024, date contemporaine de la délivrance du congé et antérieure à la date de reprise effective souhaitée, d’un brevet professionnel option responsable d’entreprise agricole. La production de ce diplôme a été complétée en cours de délibéré par d’autres éléments afférents à ce souhait ainsi démontré de reconversion professionnelle dans le domaine agricole et plus spécialement dans le domaine de l’apiculture, à savoir le détail de la formation agricole suivie dans le cadre de l’enseignement public agricole, avec suivi d’un atelier de production apicole, outre production d’éléments démontrant pareillement une volonté sérieuse de développer ses compétences dans ce domaine : attestation d’inscription à ce brevet professionnel avec obtention de plusieurs UC et UCARE dont l’UCARE 2 « production de miel et d’essaims dans une entreprise apicole », une convention de stage en date du 22 novembre 2022, ce qui démontre qu’il s’agit d’un projet ancien et constant, auprès d’un apiculteur dont l’objet était la réalisation des opérations de production de l’atelier apicole, outre un rapport de stage daté du mois de septembre 2023 relatif à la valorisation des produits ou services de l’entreprise agricole et dont le contenu est axé sur l’activité de l’apiculteur où ce stage a été effectué.

Il est par conséquent démontré que Monsieur [C] [O] répond aux conditions de capacité professionnelle exigées et qu’il s’agit d’un projet de longue date, ce qui démontre une volonté réelle d’exploiter le fonds et ce avec possibilité de le faire dès reprise effective des parcelles en cause, étant rappelé que l’objet du congé comprend notamment une maison de culture manifestement habitable dans laquelle il s’engage expressement à habiter après la reprise, cet engagement étant suffisant antérieurement à la reprise effective.

De plus, cette volonté réelle est confortée et confirmée, au regard des exigences issues de l’article L411-59 précité, par le fait que l’épouse de Monsieur [O] exerce déjà une activité professionnelle depuis 2022 dans le loiret, date contemporaine de la convention de stage de son époux du 22 novembre 2022 et dans un domaine professionnel non dénué de lien avec l’apiculture et l’agriculture, selon attestation de partenariat en date du 23 avril 2025 versée aux débats par les défendeurs.

Il est enfin justifié de l’existence de moyens suffisants pour acquérir le matériel nécessaire à l’exploitation du fonds et à l’exercice de l’activité agricole projetée, avec production de devis en date du 25 novembre 2024 pour acquisition du matériel agricole et plus exactement apicole nécessaire pour la nature de l’activité envisagée ainsi que d’une attestation banciare en date du 30 novembre 2024 aux termes de laquelle il est confirmé à Monsieur [O], sur la base des trois devis transmis d’un montant de 75000 euros, qu’il a la capacité d’emprunt de ce montant à cette date dans le cadre des charges d’installation de son exploitation agricole.

Il appartiendra par ailleurs à Monsieur [O] de déposer la déclaration préalable d’exploiter requise dès connaissance de sa possibilité de reprise effective, consacrée dans el cadre de la présente instance pour les motifs précités et au vu de l’ensemble des éléments de motivation de fait et de droit détaillés ci-dessus.

Monsieur [K] [S] sera débouté de sa demande de nullité du congé pour reprise du 15 mars 2024. Ce congé sera validé.

S’agissant de la demande reconventionnelle d’expulsion formée par les défendeurs, elle apparaît prématurée et disproportionnée puisque la validation du congé délivré le 15 mars 2024 pour le 20 septembre 2025 intervient postérieurement à cette dernière date compte tenu de l’instance introduite le 11 juillet 2024 par Monsieur [S] dont l’absence de départ spontané et volontaire des lieux n’est à ce jour qu’hypothétique.

La demande de fixation d’une indemnité de sortie de ferme formée par Monsieur [S] ne pourra être accueillie et il en est de même concernant les demandes afférentes, dont la demande d’expertise pour la fixer, puisque Monsieur [S] ne démontre pas avoir apporté des améliorations au bien loué au vu des pièces produites à l’appui de cette demande, à savoir une seule facture, en date du 30 novembre 2023, portant sur l’épandage de fumier intervenu le 4 septembre 2023.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge des défendeurs les frais exposés par eux non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros leur sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal paritaire des baux ruraux, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Madame [A] [O] épouse [L], Monsieur [W] [O] et Madame [H] [O] épouse [F]

Valide le congé pour reprise délivré le 15 mars 2024 à Monsieur [K] [S]

Déboute Monsieur [K] [S] de l’ensemble de ses prétentions

Déboute Monsieur [U] [O], Madame [A] [O] épouse [L], Monsieur [W] [O] et Madame [H] [O] épouse [F] de leur demande d’expulsion de Monsieur [K] [S]

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Condamne Monsieur [K] [S] à verser à Monsieur [U] [O], Madame [A] [O] épouse [L], Monsieur [W] [O] et Madame [H] [O] épouse [F] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge de Monsieur [K] [S]

Ainsi jugé et prononcé le 3 octobre 2025 par le président et le greffier

Le Greffier Le Président