N° RG 25/00313 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CX37

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00313 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CX37

LE DOUZE MARS DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Arnaud BRULON, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEURS

Madame [D] [G], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [C] [G], demeurant [Adresse 1]

Non comparants, représentés par M^e Romain LEANDRI, avocat au barreau de CAEN, substitué par M^e GIRARD, avocat au barreau d’ALENCON

DÉFENDEUR

Madame [E] [I], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, représentée par M^e BLANCHET, substitué par M^e LELONG avocats au barreau d’ALENCON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-14118-2024-5145 du 28/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 16 Mai 2025

Première audience : 03 Octobre 2025

DÉBATS

Audience publique du 06 Février 2026.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en dernier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00313 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CX37

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 16 mars 2023, Madame [D] [G] née [P] et Monsieur [C] [G] ont donné à bail à Madame [E] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2] [Adresse 4] avec effet au 1er avril 2023 moyennant un loyer mensuel de 620 et un dépôt de garantie de 620 euros.

Le 30 août 2023, Madame [E] [I] a adressé à Madame [D] [G] et Monsieur [C] [G] une lettre de congé avec effet au 30 septembre 2023 car elle a trouvé un emploi en CDI à plus de 50 kms.

Par déclaration reçue au greffe le 19 août 2024, Madame [E] [I] a formé opposition à une ordonnance d’injonction de payer, rendue le 5 juillet 2024, la condamnant à payer à Madame [D] [G] et Monsieur [C] [G] 2150,70 euros (préavis de trois mois de loyer moins 620 € au titre du dépôt de garantie et réparations locatives), 154,60 € au titre de la moitié de l’état des lieux de sortie, 123 € au titre de la sommation de payer et 51,60 euros au titre des frais de requête ainsi qu’aux dépens. Ladite ordonnance a été signifiée le 29 juillet 2024.

Par jugement du 16 mai 202, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux la protection du tribunal judiciaire d’Alençon.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 3 octobre 2025. L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises et retenue à l’audience du 13 février 2026.

Par conclusions soutenues à l’audience, Madame [D] [G] et Monsieur [C] [G] demandent la condamnation de Madame [E] [I] à leur payer :

—  1.240 € au titre des trois mois de préavis, déduction faite du dépôt de garantie de 620€,

—  910 € au titre des réparations locatives,

—  154,60 € au titre de la moitié des frais d’état des lieux de sortie,

—  174,60 € au titre de la sommation de payer des frais de requête pour l’injonction de payer,

—  1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à payer les dépens.

Au soutien de leurs demandes Madame [D] [G] et Monsieur [C] [G] font valoir que le délai de préavis est de trois mois car elle ne justifie pas d’un premier emploi ou d’un nouvel emploi suite à une perte d’emploi puisqu’elle a démissionné de son CDI et a effectué des missions d’intérim. Ils soutiennent que dans son courrier de préavis elle n’invoque même pas la perte d’un emploi et ne justifie de rien. Madame [D] [G] et Monsieur [C] [G] exposent que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie démontre sa responsabilité dans les réparations locatives sur la porte d’entrée et sur les murs. Ils expliquent qu’ils ne sont pas propriétaires du logement voisin et que le nouveau locataire voisin est entré dans les lieux après la signature du contrat de bail. Ils allèguent que Madame [E] [I] n’a rien fait pour faire résilier le bail de son voisin alors qu’ils ont mené différentes actions entre avril et septembre 2023. Ils ajoutent qu’ils n’ont commis aucune faute.

Par conclusions II, soutenues à l’audience, Madame [E] [I] s’oppose à ces demandes et sollicite la condamnation de Madame [D] [G] et Monsieur [C] [G] à lui payer 2000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance et 1500 € sur le fondement de l’article 700-2 du code de procédure civile ainsi qu’à payer les dépens. Elle reconnaît devoir uniquement un mois de préavis soit 620 €.

Madame [E] [I] soutient qu’à partir de mai 2023 elle a fait de l’intérim en raison des troubles de voisinage causés par son voisin. Elle fait valoir qu’elle a trouvé un CDI dans l’Orne en septembre 2023 ce qui justifie la réduction du préavis à un mois. Elle expose que les bailleurs n’ont pas tenté d’établir un état des lieux avant de solliciter l’intervention d’un commissaire de justice. Madame [E] [I] allègue que les éclats constatés sur le mur existaient avant son entrée dans les lieux étaient cachés par un paravent et un canapé. Elle ajoute qu’elle n’est pas responsable des dégradations et que la surface de peinture retenue correspond à toute la salle. Madame [E] [I] fait valoir que le bailleur doit assurer une jouissance paisible du logement et ils ne l’ont pas prévenu avant son entrée dans les lieux. Elle soutient qu’ils n’ont engagé aucune action sérieuse pour mettre un terme à cette situation malgré ses multiples demandes. Madame [I] expose que dans sa lettre de résiliation du bail elle a expliqué le grave préjudice que ce trouble de voisinage lui causait.

Il convient de se référer aux conclusions sus-visées pour un plus ample exposé des moyens des parties.

DISCUSSION

Attendu que Monsieur et Madame [G] demandent le paiement de 3 mois de préavis déduction faite du dépôt de garantie, des réparations locatives et de frais d’état des lieux ainsi que des frais de procédure ; que Madame [I] demande reconventionnellement leur condamnation à lui payer des dommages-intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

Sur les loyers dûs et la durée du préavis :

Attendu que l’article 1353 du Code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; que réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation;

Attendu qu’il est constant que Madame [I] a résilié son bail le 30 août 2023 en faisant état d’un délai de préavis d’un mois car elle a trouvé un poste en CDI à plus de 50 kms;

Attendu que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, d’ordre public, prévoit un délai de préavis de trois mois lorsque le congé émane du locataire, comme en l’espèce ; que le délai de préavis est toutefois d’un mois : 2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ; que le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé ; qu’à défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ;

Que Monsieur et Madame [G] sollicitent l’application d’un délai de préavis de trois mois ;

Qu’en l’espèce, contrairement à ce que prévoit le texte sus-cité, Madame [I] n’a justifié par aucune pièce au moment de l’envoi de la lettre de congé du motif allégué ; que surtout elle ne justifie pas avoir trouvé un nouvel emploi suite à une perte d’emploi ; qu’en effet, elle indique elle-même qu’elle a démissionné de son CDI pour travailler en intérim avant de trouver un nouvel emploi en CDI ; qu’elle n’a donc pas perdu son emploi au sens du texte sus-cité avant de retrouver un [D] ;

Que le délai de préavis applicable est donc de trois mois soit 3 fois 620 euros ; qu’il y a lieu de déduire le montant du dépôt de garantie de 620 € ;

Qu’il en résulte que Madame [E] [I] sera condamnée à payer à Monsieur et Madame [G] 1.240 euros à ce titre ;

Sur les réparations locatives :

Attendu que l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement; que l’article 7 d) ajoute qu’il doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté ;

Que le bailleur doit quant à lui, en application de l’article 6 remettre au locataire un logement décent,(…) délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation , (…) et entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

Attendu que ce juge relève que les bailleurs ont fait le choix de faire établir un constat de commissaire de justice très détaillé avec photographies à la sortie des lieux alors qu’à l’entrée dans les lieux il s’agissait d’un état des lieux sous-seing-privé beaucoup moins détaillé et sans photographie annexée ; que la comparaison entre les deux états des lieux est donc plus difficiles à réaliser ;

Attendu que les bailleurs sollicitent la condamnation de Madame [I] à leur payer 910 € au titre des réparations locatives en produisant un devis de la société DEKO HABITAT de 910,70 € correspondant à une reprise de peinture sur une porte intérieure (séjour coin cuisine) pour un montant de 34,30 € et pour le surplus à une reprise de peinture sur les murs du séjour;

Que l’état des lieux d’entrée mentionne des murs en bon état au niveau du séjour et des traces de colle et des éclats sur environ 2 mètres sur les murs du coin cuisine ; que la porte est mentionnée en bon état dans le séjour et sans mention particulière au niveau de l’espace cuisine; que les murs et les portes n’étant pas mentionnés en très bon état, les revêtements et les portes n’étaient donc pas neufs, il y a donc lieu de prendre en compte de la vétusté ;

Que le constat du commissaire de justice porte mention pour la porte d’une trace noire au-dessus de la poignée et de traces en partie inférieure ; que concernant les murs du séjour coin cuisine, le commissaire de justice constate entre autres “la peinture est à l’état d’usage, des traces noires en partie centrale, des trous rebouchés grossièrement, les traces de crayon à papier”; que les travaux consistent essentiellement en quelques reprises très partielles de peintures sur des revêtements qui n’étaient pas neufs ;

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que la somme de 100 € sera mise à la charge de Madame [I];

Sur les frais d’état des lieux, les frais de sommation de payer et de la procédure d’injonction de payer :

Attendu que l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa c’est à dire amiablement, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat que dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

Attendu que Madame [I] soutient à juste titre qu’elle ne doit pas prendre en charge la moitié de cette somme puisque Monsieur et Madame [G] ne prétendent et ne démontrent pas que l’état des lieux de sortie n’aurait pu être établi amiablement comme lors de l’entrée dans les lieux ; qu’en effet, le constat de commissaire de justice mentionne bien la présence de Madame [I] qui ne s’est donc pas soustraite à l’obligation d’établir un état des lieux de sortie ;

Que les frais de sommation de payer resteront à la charge des bailleurs car il s’agit de frais d’exécution antérieurs titre exécutoire ;

Que par ailleurs, les bailleurs ont fait le choix d’engager une procédure non contradictoire dans le cadre de l’injonction de payer alors qu’ils avaient connaissance des contestations de leur locataire ; que les frais de la procédure d’injonction de payer resteront donc à leur charge s’agissant de leur choix procédural ;

Que Monsieur et Madame [G] seront donc déboutés de leurs demandes à ce titre ;

Sur le préjudice de jouissance subi par Madame [I] :

Attendu que Madame [I] soutient avoir subi un préjudice de jouissance en raison des troubles de voisinage causés par son voisin ; que Monsieur et Madame [G] s’y opposent en faisant valoir qu’ils ont réalisé de nombreuses démarches pour faire cesser ces troubles ;

Attendu que l’art 6 de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé b) d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

Que l’article 1721 du Code civil dispose qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ; que s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser ;

Que l’article 1725 de ce Code précise que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel ;

Attendu qu’il ressort des pièces produites par les parties (échange de SMS entre bailleurs et preneur et entre les bailleurs et la police municipale, de la lettre de congé et du dépôt de plainte des bailleurs du 8 septembre 2023) qu’entre le mois d’avril et le mois d’août 2023, Madame [I] a subi des troubles du voisinage causés par Monsieur [U] son voisin ; que dans son dépôt de plainte du 8 septembre 2023, Monsieur [G] mentionne les éléments suivants : « dès son installation elle nous a fait part de soucis avec un voisin direct qui est sur le même palier de porte (…) Dès lors la situation est devenue compliquée. Je suis allé voir les voisins de ma locataire pour voir si ces plaintes étaient justifiées. Ils m’ont répondu que c’était invivable. Monsieur [U] claque les portes, cris, parle fort. Il consomme des stupéfiants et de l’alcool. Il dégrade les parties communes en l’espèce la cabine d’ascenseur, il a rayé, elle fonctionne mais elle est fortement dégradée. Il fait peur aux habitants par son comportement. J’ai échangé avec le propriétaire de son appartement (…) qui ne peut pas le faire partir du logement comme il le souhaite.. Je vous donne une copie de la lettre rédigée par ma locataire quitte les lieux fins septembre (…). Malheureusement je ne peux pas continuer de louer dans ces conditions.”

Attendu que s’il ne peut être reproché aux bailleurs d’avoir eu connaissance du comportement de ce voisin avant l’entrée dans les lieux de Madame [I] puisqu’il est arrivé en même temps qu’elle ;

Que si Monsieur et Madame [G] devaient cependant assurer une jouissance paisible des lieux à la locataire, ils n’étaient pas tenus de garantir Madame [I] des troubles causés par Monsieur [U], son voisin, s’agissant d’un tiers qui apportaient des troubles par voies de fait ; qu’en effet, Monsieur et Madame [G] justifient par la production du bail de ce dernier qu’ils ne sont pas propriétaires du logement loué au voisin ;

Que si Madame [I] a indéniablement subi un trouble de jouissance du fait des troubles du voisinage causé par ce voisin, Monsieur et Madame [G] ne peuvent en être déclarés responsables ;

Que Madame [I] sera donc déboutées de sa demande de dommages et intérêts ;

Attendu que Madame [E] [I] n’apporte aucune preuve du paiement ou de l’extinction de son obligation ; qu’en conséquence, cette dernière sera condamnée à payer à Madame [D] [G] et Monsieur [C] [G] 1.340 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2026 en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe supporte les dépens; que Madame [I] sera donc condamnée à payer les dépens excluant les frais de la procédure d’injonction de payer ;

Attendu l’équité commande qu’aucune partie ne soit condamnée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Attendu qu’il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en dernier ressort, mis à la disposition du public et se substituant à l’ordonnance d’injonction de payer n° 1043/2024 du 5 juillet 2024,

CONDAMNE Madame [E] [I] à payer à Madame [D] [G] et Monsieur [C] [G] 1.340 euros (mille trois cent quarante euros) avec intérêts au taux légal à compter du 12 mars 2026,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

CONDAMNE Madame [E] [I] au paiement des dépens, excluant les frais de la procédure d’injonction de payer,

DEBOUTE chacune des parties du surplus de ses demandes,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

Le GREFFIER, Le JUGE,