N° RG 22/04305 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GGBC – décision du 16 Juillet 2025

FG/

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 16 JUILLET 2025

N° RG 22/04305 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GGBC

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [D]

né le 01 Août 1954 à [Localité 11] ([Localité 10] ATLANTIQUE)

Profession : Retraité

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Sylvie CELERIER, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame [K] [P] épouse [D]

née le 13 Février 1949 à [Localité 13] (LOIRET)

Profession : Retraitée

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Sylvie CELERIER, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSES :

S.D.C. RESIDENCE ALTHEA

représentée par son syndic la SARL DURAND MONTOUCHE, inscrite au RCS de [Localité 12] sous le numéro 382565661, dont le siège social est [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

S.A.R.L. DURAND MONTOUCHE

inscrite au RCS de [Localité 12] sous le numéro 382565661, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 02 Avril 2025,

Puis, la vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 16 Juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Monsieur Olivier GALLON ,

Copie exécutoire le : Copies conformes le :

à : M^e Cotel à : M^e Célérier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 9 décembre 2022, Monsieur [O] [D] et Madame [K] [P] épouse [D] ont assigné le syndic de copropriété de l’immeuble ALTHEA [Adresse 5] représenté par son syndic de copropriété la SARL Durand-Montouché et la SARL Durand-Montouché, syndic de copropriété, devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de leurs conclusions, l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 septembre 2022 et subsidiairement le prononcé de la nullité des délibérations 1,4,5,6,7,8 (8.1 à 805),9,14 et 15 ainsi que, dans tous les cas, la condamnation :

— du syndicat de copropriété de la résidence Althea à leur rembourser la somme de 170,99 euros, au titre du remboursement de charges indues : (334+14,94) x 508/10000,

— du syndicat de copropriété de la résidence Althea et du syndic Durand Montouche solidairement à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Monsieur [O] [D] et Madame [K] [P] épouse [D] font notamment valoir à l’appui de leurs prétentions que :

— plusieurs pouvoirs sont nuls au regard d’une situation d’indivision, du fait d’avoir été complété par une tierce personne, d’une absence de signature et de date sur le pouvoir,

— les formulaires de vote par correspondance reçus ne sont pas identiques à celui joint à la convocation,

— le formulaire ne peut pas être signé par plusieurs copropriétaires,

— le texte ne prévoit pas que le formulaire de vote puisse être transmis via l’extranet de la copropriété,

— le pouvoir donné par Madame [T] étant nul, le président de séance désigné ne pouvait l’être,

— la conséquence du recours à la signature électronique et de la signature de Monsieur [Y] à la place de son épouse est la nullité du procès-verbal d’assemblée générale,

— la résolution 4 est nulle, aucun rapport écrit n’ayant été établi par le conseil syndical,

— le fonds travaux de l’annexe 1 ne pouvait pas figurer dans les charges,

— les comptes transmis aux copropriétaires sont erronés,

— aucune décision de l’assemblée générale n’a été votée en 2021 pour autoriser le syndic à réaliser des travaux d’un montant supérieur à 1000 euros sans mise en concurrence obligatoire,

— il manque 12 justificatifs d’écriture,

— le quitus (résolution 6) ne peut être donné en raison de toutes les anomalies constatées,

— il n’y a pas eu de mise en concurrence pour les travaux objets de la résolution 9,

— la résolution 14 doit être annulée, l’assemblée générale devant se tenir à [Localité 8], lieu de situation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 3] à [Localité 9] représentée par son syndic la SARL Durand-Montouché et la SARL Durand-Montouché concluent à l’irrecevabilité et au débouté des demandes formées par Monsieur et Madame [D] et sollicitent reconventionnellement leur condamnation solidaire au paiement des sommes de :

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—  3000 euros à chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et/ou en compensation du préjudice moral et/ou d’angoisse causé par cette énième action,

—  4500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 3] à [Localité 9] représentée par son syndic la SARL Durand-Montouché et la SARL Durand-Montouché exposent notamment que :

— Monsieur [C] bénéficie d’un mandat tacite et si l’un des indivisaires a désigné l’autre ce dernier a nécessairement pouvoir de le représenter,

— Monsieur [L] a nécessairement accepté le pouvoir car il l’a remis au syndic lors de l’assemblée générale des copropriétaires,

— Monsieur [J] a bien signé la feuille de présence et il n’est pas douteux qu’il était présent à l’assemblée, son pouvoir de représentation de Madame [F] n’étant ni contestable ni contesté,

— le pouvoir de Monsieur [Z] a été signé et daté au 19/09/2022, quelques jours avant l’assemblée générale,

— le formulaire contient la date et la signature de Monsieur [Z] dans la partie réservée au mandant,

— l’arrêté du 2 juillet 2020 n’interdit pas de transmettre le formulaire par voie électronique,

— les votes par correspondance ne sauraient être annulés au motif d’une irrégularité de formulaire,

— l’incompatibilité prétendue entre la qualité d’indivisaire et les fonctions de scrutateur ne résulte d’aucun texte ou norme,

— il pourra le cas échéant être considéré que Madame [T] a bénéficié d’un mandat tacite que seule l’indivision a qualité pour contester,

— l’absence de signature n’emporte pas à elle seule la nullité de l’assemblée générale si le procès-verbal est signé par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs,

— les demandeurs confondent vote électronique et participation à distance,

— l’absence de contrôle des comptes n’est pas démontrée,

— l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ne prévoit pas que les documents évoqués (projet individuel de répartition et relevé de cotisation) soient annexés à la convocation,

— le fonds de travaux a été voté lors de l’assemblée génrale de 2018,

— ils contestent, selon détails figurant dans leurs écritures, les erreurs alléguées de comptes,

— le quitus ne peut être remis en cause, les anomalies comptables alléguées n’étant pas établies,

— le résultat du recours contre l’auteur du sinistre ou son assureur est indépendant du vote des travaux, qui ressort du pouvoir souverain de l’assemblée s’agissant de parties communes,

— les copropriétaires ont considéré que le règlement de copropriété devait être appliqué, qui prévoit la réunion en assemblée générale dans les locaux du syndic.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 février 2025 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le fond

Monsieur [O] [D] et Madame [K] [P] épouse [D] sollicitent à titre principal l’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 septembre 2022, notifié le 15 octobre 2022 selon indication des demandeurs, de sorte que leur action introduite le 9 décembre 2022 est recevable comme l’ayant été dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour les copropriétaires défaillants tels ces derniers.

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Leurs demandes portent parallèlement, dans l’ordre de leurs écritures, qui sera ainsi également leur ordre d’examen dans le cadre de la présente instance, sur en premier lieu l’annulation des résolutions 7,8 (8-1 à 8-5) soumises à la majorité de l’article 25.

— le pouvoir de Madame [T] [A] : la question relative à l’auteur de la signature du pouvoir est interne à l’indivision en cause tout comme celle de la désignation d’un mandataire commun. Il n’y a pas lieu à nullité de ce pouvoir.

— le pouvoir donné à Monsieur [L] par Madame [U] : là encore la désignation d’un mandataire commun est interne à l’indivision et rien n’empêchait l’un des membres de cette indivision de donner pouvoir à Monsieur [L], autre copropriétaire, dans le cadre de l’assemblée générale litigieuse.

— le pouvoir de Madame [F] : Monsieur [I], à qui Madame [F] a donné pouvoir, élément incontestable, a signé la feuille de présence pour ce qui le concerne et a mentionné son identité, sa présence et son adresse dans l’emplacement réservé à cet effet concernant Madame [F] de sorte qu’il ne peut sérieusement être soutenu qu’il n’aurait pas agi en qualité de mandataire de cette dernière, l’absence de signature pour le pouvoir ainsi exercé étant inopérante au regard de ces deux autres éléments combinés que sont la signature attestant de sa présence et ces mentions personnelles portées dans le cadre du pouvoir donné.

— le pouvoir de Monsieur [Z] : le pouvoir en cause est daté du 19 septembre 2022 par tant le mandant que le mandataire et a été utilisé lors de l’assemblée générale du mercredi 21 septembre 2022, selon feuille de présence, l’assemblée objet du pouvoir ne pouvant de ce fait qu’être celle objet du pouvoir régulièrement complété selon formulaire preimprimé et rédigé en grande partie tel que joint à la convocation qu’il n’appartenait pas aux mandant et mandataire de compléter sur ce point non susceptible de remettre en cause la régularité du pouvoir donné et des votes consécutifs.

— les 3 votes par correspondance : il sera en premier lieu constaté que l’indication préimprimée de deux noms pour les [R] et les [S] est nécessairement consécutive au fait qu’il ne peut être déterminé à l’avance qui signera, ce qui n’est par ailleurs et de ce fait aucunement exclusif d’une signature par les deux personnes concernées, ainsi pour l’indivision [R], ou par l’une d’elle sans mention de l’auteur époux de la signature pour les époux [S], l’un engageant l’autre et les deux étant copropriétaires. Les formulaires afférents peuvent par ailleurs être adaptés ou complétés en vertu de l’article 1 de l’arrêté du 2 juillet 2020 et seules les suppressions de mention ne sont pas permises, ce qui ne correspond pas à la difficulté soulevée, relative à l’ajout de mentions, dont il n’est aucunement démontré , compte tenu de leur nature, qu’elles auraient pu ou ont influé sur l’issue du vote et/ou sa tenue. Enfin, il sera constaté et retenu que les dispositions précitées n’empêchent pas la transmission du formulaire de vote par correspondance par voie électronique ni de pouvoir le télécharger. Il n’y a pas lieu à annulation des trois votes par correspondance en cause ni consécutivement à annulation du procès-verbal d’assemblée générale du 21 septembre 2022, la validité de la désignation du syndic de copropriété et du conseil syndical n’étant pas remise en cause et affectée.

— élection du président de séance, résolution 1 : l’élection du président de séance est régulière en l’absence de nullité retenue du pouvoir donné par Madame [T] [A].

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— signatures des membres du bureau : le refus du recours à la visiocoférence ou à l’audioconférence, tel que voté par les copropriétaires, est totalement distinct de la signature du procès-verbal de l’assemblée générale. A cet égard, les deux époux [Y] sont pareillement copropriétaires, de sorte que la signature de l’un engage l’autre et/ou vaut pour l’autre, les questions pouvant se poser quant à l’auteur de la signature relevant de leurs propres relations et pouvant être soulevées le cas échéant par l’un d’eux à l’égard de la copropriété à réception du procès-verbal dont la validité et la régularité ne sont pas affectés par ce qui est soulevé par les époux [D] et étant constaté et souligné qu’ont également valablement et régulièrement signé le procès-verbal en cause le président et la secrétaire de séance et le scrutateur numéro 2.

Par conséquent, la demande d’annulation du procès-verbal de l’assemblée générale du 21 septembre 2022 sera rejetée.

Les époux [D] sollicitent ensuite, de façon subsidiaire, ce sur quoi il convient désormais de statuer, l’annulation de plusieurs résolutions, avec examen successif des résolutions concernées et étant précisé qu’il a déjà été statué ci-dessus sur certaines résolutions concernées, avec rejet de la demande d’annulation (cas des résolutions numéro 1, 7,8, la résolution 15 étant concernée par le dispositif mais non par la motivation des demandes d’annulation, dès lors sans grief avéré et établi pour cette résolution).

— résolution numéro 4 : que l’absence de rapport écrit de l’activité du conseil syndical soit avérée ou non, il s’agissait d’une résolution sans vote et il n’y a pas lieu à annulation du procès-verbal d’assemblée générale en cause de ce fait, en l’absence de plus de tout élément de preuve quant à toute connaissance possible, effective ou susceptible de l’être en cas de demande formulée en ce sens, de l’activité du conseil syndical. La demande d’annulation de cette résolution sera rejetée.

— résolution numéro 5 : l’article 11 du décret du 17 mars 1967 prévoit que l’état individuel de répartition des comptes est adressé en même temps que l’ordre du jour non pour la validité de la décision mais pour l’information des copropriétaires et il en est de même pour le relevé de cotisation du fonds travaux également évoqué par les demandeurs. S’agissant de leur argumentation relative au fonds travaux, il est établi que ce dernier a fait l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale annuelle de 2018, valant ainsi également pour l’avenir dont l’année 2021 et les travaux en cause. Enfin, les défendeurs et de façon générale l’examen des pièces versées aux débats démontre que que le syndic a exercé de façon continue et après votes réguliers et valables son mandat. Dès lors, il n’y a pas lieu à remboursement de charges indues, les votes étant régulièrement intervenus.

Les époux [D] énumèrent ensuite ce qu’ils qualifient d’erreurs comptables outre mention d’absence de pièces justificatives, lesquelles n’ont pas à être jointes lors de la convocation à l’assemblée générale en cause et dont il n’est aucunement démontré qu’elles seraient inexistantes, alors que les comptes concernés ont été régulièrement et valablement approuvés à la majorité requise en pareille hypothèse et alors qu’ils ont pu exprimer leur vote d’opposition et qu’ils n’ont démontré ni à cette occasion ni dans le cadre de la présente instance que ces erreurs seraient avérés, ce y compris au vu de l’examen de leurs griefs et des réponses exhaustives et détaillées des défendeurs sur ce point. Il n’y a pas lieu à annulation de la résolution numéro 5.

— résolution numéro 6 : compte tenu du rejet de la demande d’annulation de la résolution précédente, la demande d’annulation de la résolution numéro 6 sera également rejetée.

— résolution numéro 9 : les travaux concernés ne relèvent pas des charges d’ascenseur et le règlement de copropriété ne prévoit pas que les travaux en cause ( réfection du hall d’entrée de l’immeuble et du sol de la cage d’escalier vers le sous-sol) relèvent des charges liées au fonctionnement de l’ascenseur. De plus, la question de la gestion du sinistre évoqué relève de modalités distinctes. La demande d’annulation de cette résolution sera rejetée.

— résolution numéro 14 : la demande d’annulation de cette résolution est sans objet et sera rejetée de ce fait puisqu’elle a déjà fait fait l’objet d’un vote de rejet lors de l’assemblée générale en cause.

Monsieur et Madame [D] seront par conséquent également déboutés de leurs demandes d’annulation des résolutions 1,4,5,6,7,8 (8.1 à 805),9,14 et 15, ainsi que de leur demande financière de remboursement de charges, pour les motifs exposés ci-dessus.

Les défendeurs formulent une demande reconventionnelle avec demande d’allocation de dommages et intérêts pour procédure abusive et/ou en compensation du préjudice moral et/ou d’angoisse causé apr cette action en justice. Cependant, même s’il n’est pas contesté que d’autres actions similaires ont déjà été exercées par les époux [D], cette demande sera rejetée puisque ces derniers n’ont fait qu’exercer leur droit d’intenter une action en justice et ce également en l’absence de preuve d’un préjudice mral et ou d’angoisse tel qu’évoqué puisque les copropriétaires ne sont pas individuellemetn concernés par l’action en justice.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge des parties défenderesses les frais exposés par elles dans les dépens. La somme de 1800 euros leur sera allouée en application des dispositions de l’article700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable l’action de Monsieur [O] [D] et Madame [K] [P] épouse [D],

Déboute Monsieur [O] [D] et Madame [K] [P] épouse [D] de l’ensemble de leurs prétentions,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 3] à [Localité 9] représentée par son syndic la SARL Durand-Montouché et la SARL Durand-Montouché de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et préjudice moral et/ou d’angoisse,

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne in solidum Monsieur [O] [D] et Madame [K] [P] épouse [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [7] située [Adresse 3] à [Localité 9] représentée par son syndic la SARL Durand-Montouché et la SARL Durand-Montouché la somme de 1800 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de Monsieur [O] [D] et Madame [K] [P] épouse [D] in solidum.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le SEIZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Monsieur Olivier GALLON, greffier

Le greffier La vice-présidente