TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00413 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7LH

72A Demande en paiement des charges ou des contributions

JUGEMENT

du

14 Avril 2026

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic le cabinet AFFAIRES A SUIVRE

c/

[T] [Z]

Expédition exécutoire délivrée le

à Maître Michèle DE KERCKHOVE

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [T] [Z]

Minute : /2026

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 14 Avril 2026 ;

Sous la Présidence de Basma EL MAHJOUB, Juge au tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 05 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son Syndic:

Cabinet AFFAIRES A SUIVRE – [Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Maître Michèle DE KERCKHOVE de la SELARL BVK AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de VERSAILLES substituée par M^e Margaux THIRION, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEUR :

M. [T] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

À l’audience du 05 Février 2026, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

La Présidente a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Avril 2026 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [Z] est propriétaire des lots n°3 et n°5 au sein de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à Versailles (78000), représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet Affaires à suivre, a fait citer Monsieur [T] [Z] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de paiement des charges de copropriété impayées, et demande de le condamner à lui verser les sommes suivantes :

—  3287,13 € au titre des charges communes générales, travaux et frais de recouvrement échus et impayés au 1er janvier 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 18 octobre 2023,

—  400 € à titre de dommages et intérêts,

—  1600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 novembre 2025.

Au jour de l’audience, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son conseil, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [T] [Z] ne comparait pas ni personne pour le représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 9 janvier 2026.

A la date initialement prévue pour le délibéré, la présidente a ordonné la réouverture des débats par mention au dossier à la date du 5 février 2026 pour production des attestations de non-recours des procès-verbaux d’assemblée générale et observations de la demanderesse sur la qualité de coindivisaire du bien de Mme [O] [Z] et sur le quantum de la condamnation sollicitée.

A l’audience du 5 février 2026, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son conseil, produit les attestations de non-recours sollicitées et s’en remet à l’appréciation de la présidente quant à l’absence de demande formulée à l’encontre de Mme [O] [Z] et sur le quantum sollicité. Il actualise le montant de ses demandes à la somme de 1375,28 euros, arrêtée au 31 décembre 2025, frais de recouvrement inclus, après déduction d’une somme de 2652 euros.

Monsieur [T] [Z] ne comparait pas, ni personne pour le représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur les demandes principales

— Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges exposées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont, en outre, tenus de participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 de la même loi.

En application de l’article 1342-10 alinéa 2 du Code civil, à défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4], verse aux débats :

— La matrice cadastrale, la fiche immeuble et l’acte de vente,

— Une mise en demeure du 18 octobre 2023,

— Les appels de fonds,

— Les procès-verbaux des assemblées générales, et les attestations de non-recours,

— Un décompte actualisé à la date du 31 décembre 2025,

— Les contrats de syndic.

Le Syndicat des copropriétaires de de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4], justifie ainsi que Monsieur [T] [Z] ne s’est pas acquitté de l’intégralité de ses charges de copropriété dues pour un montant de 659,56 €.

S’agissant du quantum de la condamnation, en l’absence de solidarité, Monsieur [T] [Z] sera tenu pour moitié des sommes restant dues au titre des charges de copropriété.

En conséquence, Monsieur [T] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 329,78 euros au titre des charges de copropriété,

— Sur les sommes nécessaires au recouvrement de la créance

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de 2ème relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

En l’espèce, il apparait que le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet Affaires à suivre est fondé à solliciter, au titre des frais imputables à Monsieur [T] [Z], la somme de 42 euros au titre de l’envoi de la mise en demeure tel que prévu aux termes du contrat de syndic, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

Par conséquent, Monsieur [T] [Z] sera condamné à verser la somme de 42 euros au le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Etablissement 1] au titre des frais de recouvrement nécessaires.

— Sur les dommages et intérêts

Il ressort du dossier que le non-paiement des charges de copropriété aux échéances périodiques ordinaires occasionne un préjudice certain aux autres copropriétaires en ce qu’il fragilise l’équilibre financier du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4]. En n’honorant pas les appels de charge et les mises en demeure dont il a fait l’objet, le débiteur contraint ses copropriétaires à faire l’avance de la trésorerie nécessaire pour permettre le fonctionnement normal de la copropriété et cause à la collectivité un préjudice financier dont il lui est dû réparation et qui est distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Alors, les manquements apportés par Monsieur [T] [Z] au paiement de ses redevances, sans justification de sa carence, ont eu des conséquences inévitables sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien. Il convient donc de condamner le débiteur à verser la somme de 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4] à titre de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes accessoires

— Sur les frais irrépétibles :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non-compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des circonstances du litige et de la situation économique du défendeur, il serait inéquitable de laisser les frais irrépétibles non-compris dans les dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4]. Il convient alors de condamner le débiteur à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 150,00 euros en application de l’article précité.

— Sur les dépens :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] [Z], qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet Affaires à suivre, la somme de 329,78 euros au titre des charges de copropriété, selon décompte arrêté au 31 décembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet Affaires à suivre, la somme de 42 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires,

N° RG 25/00413 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7LH . Jugement du 14 Avril 2026.

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet Affaires à suivre, la somme de 200,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, la SARL Cabinet Affaires à suivre la somme de 150,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [Z] aux entiers dépens de la présente instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement du greffe du tribunal judiciaire, le 14 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la présidente et la greffière.

La greffière, La présidente,