N° RG 23/04232 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GRKX – décision du 23 Janvier 2026

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 23 JANVIER 2026

N° RG 23/04232 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GRKX

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES ERABLES DE SAINT CYR

immatriculée au RCS d'[Localité 4] sous le n° 530 579 531,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

prise en la personne de son représentant légal.

représentée par Maître Damien PINCZON DU SEL de la SCP STOVEN PINCZON DU SEL, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. NEXITY LAMY La société NEXITY LAMY,

inscrite au RCS [Localité 3] sous le numéro 487 530 099

dont le siège social est sis [Adresse 2]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 17 septembre 2025,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 03 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 23 janvier 2026.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2023, la SCI Les Erables de Saint Cyr a assigné la SAS NEXITY LAMY devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins d’obtenir, dans le dernier état de ses conclusions, sa condamnation au paiement des sommes de :

—  9466,60 euros en indemnisation de son préjudice matériel

—  246,15 euros au titre des frais d’état des lieux inutilement versés

—  758,36 euros au titre des loyers impayés

—  537,42 euros au titre de la régularisation des charges

—  117,07 euros au titre des honoraires prélevés pour le mois de juin 2023

—  2000 euros au titre de l’indemnisation du trouble occasionné

—  1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

La SCI Les Erables de Saint Cyr fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— la société Nexity a proposé d’assurer la gestion locative du bien acquis en 2012, suivant contrat de mandat signé le 2 novembre 2012

— le mandat a parfaitement fonctionné jusqu’au 16 janvier 2023, date d’alerte relative à une défaillance du locataire en place, depuis décembre 2022

— la société Nexity a manqué à ses obligations professionnelles à son égard

— l’état des lieux de sortie n’a aucune utilité, n’ayant pas été signé par les locataires

— il appartenait à la société de recueillir la signature du locataire immédiatement avant son départ

— l’agent immobilier n’a jamais attiré leur attention sur l’absence de signature de l’état des lieux et la nécessité de faire intervenir un huissier de justice ainsi que sur l’impossibilité de saisir l’assureur

— un compte actualisé a été produit en cours de procédure

— l’arriéré de loyers d’un montant de 758,36 euros n’a jamais été recouvré par l’agence, sans entreprendre de procédure

— il n’est pas justifié du surplus de la CAF

— le montant des charges n’apparaît pas sur le décompte produit

— la garantie n’a pas été déclenchée

— la facture du 5 avril 2023 est corroborée par le devis [S]

La SAS NEXITY LAMY conclut à l’irrecevabilité et au débouté des demandes formées par la SCI Les Erables de Saint Cyr et sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, elle sollicite la réduction du montant du préjudice allégué compte tenu de la faute de la demanderesse ayant entrepris avec précipitation des travaux sans se ménager la preuve de l’état des lieux et avec privation de tout recours à l’égard des locataires.

La SAS NEXITY LAMY expose notamment que :

— le seul différend en onze ans d’exécution du mandat est né de l’état des lieux de sortie

— l’état des lieux de sortie précise que la société House Diagnostic a remis les trousseaux de clé le jour même aux propriétaires

— le mandant a conservé les clés et a fait réaliser les travaux très rapidement

— la SCI n’établit pas que les travaux entrepris relevaient des obligations d’entretien et de réparation des locataires

— le remboursement des travaux n’a pas été sollicité auprès des locataires

— le préjudice de la SCI est inexistante ou résulte de sa seule faute, en l’absence de soin de se preconstituer la preuve de l’état des lieux avant réalaisation des travaux

— les bailleurs n’ont réalaisé aucun travaux depuis la location de la maison en 2014

— le refus des locataires de venir signer l’état des lieux incombe à la SCI en raison des travaux effectués sans la prévenir

L’ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2025 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 17 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le fond

Un mandat de gestion locative a été signé le 2 novembre 2012 entre la SCI Les Erables de Saint Cyr, mandant, et la société Nexity Lamy, mandataire, portant sur une maison à usage d’habitation, ainsi qu’un garage, local accessoire, situés [Adresse 5] à [Adresse 6], moyennant le versement d’honoraires annuels forfaitaires de gestion courante avec compte rendu de gérance trimestriel de 365 euros TTC.

La SCI Les Erables de Saint Cyr a souscrit la garantie des loyers impayés permettant le bénéfice d’une garantie contre le non paiement des loyers, taxes et charges, d’une garantie contre les dégradations immobilières commises par le locataire et protection juridique.

Le contentieux entre les parties ayant donné lieu au présent litige est né au moment du départ des lieux de Monsieur et Madame [F], locataires de la demanderesse, entrés dans les lieux loués objet du contrat du 2 novembre 2012 le 11 septembre 2020 et sortis le 26 février 2023, selon document de détail des recettes pour la période du 1er janvier au 31 mars 2023 établi par le mandataire.

Le 5 avril 2023, une facture a été émise par la SAS AB Travaux au nom de la SCI Les Erables de Saint Cyr, d’un montant de 9466,60 euros, portant sur des travaux de rénovation de peinture de la maison louée. Ces travaux ont de fait été entrepris et tout au moins payés par la SCI Les Erables de Saint Cyr alors qu’elle était informée de l’absence de signature par les locataires sortants de l’état des lieux de sortie, selon courrier électronique du mandataire du 30 mars 2023. Cette absence de signature était précisément motivée par le fait, toujours selon ce courrier, que la locataire avait signalé au mandataire que la SCI était intervenue dans le logement pour faire des travaux suite à l’état des lieux, travaux dont il est constant, selon indication écrite de la SCI en cause, qu’ils auraient débutés le 15 mars 2023. Le devis n’est toutefois pas produit, ce alors que la société défenderesse indique les anciens locataires devaient signer l’état des lieux de sortie le lendemain de son établissement intervenu le 27 février 2023, n’ayant pas assisté jusqu’à la fin à cet état des lieux. Il sera précisé que le seul devis produit est celui d’une autre entreprise alors que le débat ne porte pas sur le coût des travaux et leur nécessité mais sur le moment où cette dépense et cette décison de faire procéder à des travaux sont intervenus, en terme de notamment d’imputation possible ou non aux locataires sortants et/ou à la vétusté.

En outre, le courrier électronique du 29 mars 2023 émanant de la SCI demanderesse démontre qu’elle était informée dès cette date de l’absence de signature de l’état des lieux de sortie par ses anciens locataires et qu’elle s’interrogeait sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie. Il est ainsi établi qu’elle a engagé les travaux objets de la facture du 5 avril 2023 en étant consciente de la nécessité de disposer des états des lieux d’entrée et de sortie pour comparaison, avec enjeu d’imputation des éventuelles dégradations et désordres et de prise en charge de ces derniers, le cas échéant, dans le cadre de la garantie dégradations immobilières, et n’étant pas en possession de l’état des lieux de sortie ni peut-être même des clés du logement puisque son courrier électronique du 2 avril 2023 mentionne une récupération des clés de sa part à l’agence Nexity « la semaine 15, certainement le jeudi 13 avril 2023 ».

La partie demanderesse sera par conséquent déboutée de sa demande au titre de son préjudice matériel, les travaux en cause ayant été engagés et payés de son seul fait et sans éventuelle imputation possible aux anciens locataires de son seul fait.

Sa demande relative au frais d’état des lieux versés sera en revanche accueillie puisque l’objet de ce dernier n’a pu être rempli. La société Nexity Lamy sera condamnée à lui verser la somme de 246,15 euros à ce titre.

Le relevé de compte propriétaire pour la période du 1er janvier 2023 au 10 janvier 2024 permet de constater que la demande de la SCI Les Erables de Saint Cyr de restitution des honoraires de gestion prélevés le 27 juin 2023, soit postérieurement à la dénonciation du mandat de gestion intervenue le 11 avril 2023, est fondée et légitime. La somme de 117,07 euros devra lui être versée à ce titre.

Ses autres demandes seront rejetées puisque ce même relevé de compte permet de constater que le dépôt de garantie a été restitué et que le compte est à zéro, les sommes dues par les anciens locataires ayant été réglées et celles dues à la demanderesse l’ayant également été, à l’exception des deux sommes précitées. La preuve du trouble allégué n’est ainsi pareillement pas rapportée et la demande formée à ce titre sera rejetée.

Ces sommes porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la partie demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1200 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SAS NEXITY LAMY à payer à la SCI Les Erables de Saint Cyr les sommes, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement :

—  246,15 euros au titre du remboursement des frais d’état des lieux

—  117,07 euros au titre du remboursement des honoraires de gestion prélevés le 27 juin 2023

Déboute la SCI Les Erables de Saint Cyr de ses autres demandes

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Condamne la SAS NEXITY LAMY à payer à la SCI Les Erables de Saint Cyr la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge de la SAS NEXITY LAMY

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT SIX et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente