N° RG 24/00348 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GSTH – décision du 18 Mars 2026

ST

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 18 MARS 2026

N° RG 24/00348 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GSTH

DEMANDERESSE :

S.C.I. VAD 2

identifiée au SIREN sous le numéro 891 867 913 et immatriculée au RCS d,'[Localité 1], dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par Maître Antonio DA COSTA de la SELARL DA COSTA – DOS REIS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur, [K], [Y],, [R], [L]

né le 24 Novembre 1965 à, [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant, [Adresse 2] représenté par M^e Adeline JEANTET – COLLET, avocat au barreau d’ORLEANS

Madame, [S], [M], [O] épouse, [L]

née le 29 Août 1968 à, [Localité 2]

de nationalité Française, demeurant, [Adresse 2] représentée par M^e Adeline JEANTET – COLLET, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du19 Novembre 2025.

Puis, la vice-présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 21 Janvier 2026, puis le délibéré a été prorogé au 18 Mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Monsieur O. GALLON

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la SCI VAD 2 a assigné Monsieur, [K], [L] et Madame, [S], [O] épouse, [L] devant le Tribunal judiciaire d’ORLEANS aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement des sommes de :

—  76 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

—  4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

N° RG 24/00348 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GSTH – décision du 18 Mars 2026

La SCI VAD 2 fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— les époux, [L] lui ont vendu le 11 février 2021 un ensemble immobilier pour un prix de 760 000 euros,

— son gérant n’a jamais été mis en mesure de visiter la totalité des logements, malgré ses demandes,

— elle a découvert après la vente l’état réel de l’un des logements qu’elle n’avait pas été en mesure de visiter,

— ce logement n’a pas été remis à neuf comme l’avait déclaré les vendeurs,

— le dol incident est celui sans lequel la partie contractante aurait tout de même conclu l’acte mais à des conditions différentes et notamment à un prix inférieur,

— si elle avait eu connaissance de l’état de délabrement du logement et de la qualité de mauvais payeur de l’un des locataires elle n’aurait pas consenti à l’acquisition au même prix,

— la situation locative de l’immeuble constituait un élément déterminant de son consentement,

— le défaut d’information est intentionnel et constitue une réticence dolosive,

— elle est fondée à s’en prévaloir pour invoquer un préjudice résidant dans la perte de chance d’obtenir une diminution du prix de vente,

— la procédure d’expulsion diligentée contre un locataire a représenté un coût de 2087,24 euros,

— elle s’est fiée aux déclarations des vendeurs et à l’état des autres appartements, eux refaits à neuf,

— le constat d’état des lieux du 21 novembre 2022 confirme l’absence de travaux récents pour l’un des appartements,

— dans l’acte de vente les défendeurs ont déclaré que les biens loués répondaient matériellement à l’usage auxquels ils sont destinés aux termes des baux d’habitation en cours,

— l’état des lieux remis lors de la vente a été réalisé cinq ans avant la vente,

— les travaux de rénovation engagés ont été d’un montant de 40 332,04 euros,

— elle n’a pas été en mesure de louer le logement pendant la rénovation,

— le logement était loué 500 euros par mois hors charge au moment de la vente.

Monsieur, [K], [L] et Madame, [S], [O] épouse, [L] concluent au débouté des demandes formées par la SCI VAD 2 à leur encontre et sollicitent la condamnation de cette dernière à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame, [L] exposent notamment que :

— le courrier du 2 janvier 2023 aux termes duquel la SCI Vad 2 considère avoir subi un préjudice de 76 000 euros leur a été adressé près de deux ans après la vente,

— ils n’ont commis aucun dol,

— le locataire était en règle au moment de la vente, sans procédure ni litige en cours,

— ils ne peuvent être tenus pour responsables de faits postérieurs à la vente,

— plus de neuf mois s’étant écoulés depuis la vente, plusieurs causes peuvent être à l’origine de la situation dont un simple défaut d’entretien,

— la SCI VAD 2 doit démontrer que l’état décrit dans le constrat du 26 novembre 2021 préexistait au jour de la vente,

— ils n’ont jamais affirmé que les 8 logements avaient été refaits à neuf,

— les visites étaient gérés par l’agence immobilière,

— l’acte de vente précise que l’acquéreur prend le bien en l’état et liste les travaux effectués depuis moins de dix ans,

— les factures en lien avec ces travaux ont été remis à la SCI VAD 2,

— la vente est intervenue pour 2021 euros le m2, moins que le prix moyen du m2 sur, [Localité 1],

— la SCI ne pouvait ignorer qu’elle n’achetait pas des m2 refaits à neuf,

— l’état des lieux remis lors de la vente relève un état général d’usage,

N° RG 24/00348 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GSTH – décision du 18 Mars 2026

L’ordonnance de clôture prononcée a fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le fond

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie et que néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

L’article 1104 du même code dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon acte authentique en date du 11 février 2021, Monsieur, [K], [L] ert Madame, [S], [O] épouse, [L] ont vendu à la SCI VAD 2 18 lots de copropriété situés dans un ensemble immobilier sis, [Adresse 3], à usage d’habitation, moyennant le versement d’un prix de 760 000 euros (meubles 14 400 euros ; bien 745 600 euros).

L’acte authentique de vente mentionnait en sa page 9 que le vendeur déclarait n’avoir aucun litige en cours avec ses locataires, ces derniers étant par ailleurs listés en pages 8 et 9 de l’acte de vente, avec détail des dates et lieux des baux d’habitation en cours, ainsi que de leur durée.

En sa page 16, l’acte de vente comporte, dans le paragraphe relatif à la garantie de jouissance, que le vendeur déclare qu’il n’existe pas au jour de la vente de retard dans le paiement des loyers et de leurs accessoires. Il était également stipulé que l’acquéreur prenait le bien dans l’état où il se trouvait au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

La SCI VAD 2 se fonde sur les dispositions du code civil précitées pour se prévaloir d’un dol de la part des époux, [L] en leur qualité de vendeurs de l’ensemble immobilier en cause d’une part du fait de l’état de l’un des logements et d’autre part du fait des impayés de loyer de l’un des locataires.

S’agissant de l’état du logement objet du constat d’huissier de justice du 26 novembre 2021, soit plus de neuf mois après la vente, à savoir le logement “sis à droite en fond de cour”, il apparaît qu’il s’agit du logement loué à madame, [X], [U] selon contrat de location du 1er mars 2016, avec, selon état des lieux d’entrée contradictoire du 1er février 2016 joint au contrat de location, état d’usage pour la majorité sauf mention de bon état pour les éléments d’équipement essentiels que sont l’électricité et le chauffe-eau. L’acte de vente identifie ce logement comme le logement numéro 2, “immeuble sur rue rez de chaussée droite”, et que l’acquéreur atteste avoir eu une copie des baux dès la signature de l’avant-contrat, sans aucun élément de preuve relatif à la date effective de remise de l’état des lieux d’entrée qui y est annexé.

En tout état de cause, aucun élément de comparaison avec l’état réel des autres logements n’est produit, ce alors que les autres logements ont pu être visités par les acquéreurs aux termes de leurs déclarations et indications, et le procès-verbal de constat d’huissier du 26 novembre 2021, outre question du délai de neuf mois écoulé depuis la vente au cours duquel les vendeurs ne peuvent être tenus pour responsables de l’état du logement, ne permet aucunement de constater un état autre qu’un état d’usage d’un logement déjà dans un tel état depuis février 2016. De plus les diagnostics obligatoires, lesquels permettent d’apporter des indications fiables sur l’état de l’ensemble immobilier, étaient joints à l’acte de vente et il appartenait à la SCI VAD 2, ainsi qu’elle pouvait légitimement et légalement le faire, de reporter la signature de l’acte de vente en l’absence de visite effective et souhaitée de la totalité des logements. Le devis du 13 novembre 2021 est lui-même également postérieur de neuf mois à la vente, durée au cours de laquelle les époux, [L] ne peuvent être tenus pour responsables de l’état du logement et de l’aggravation éventuelle de désordres l’affectant.

Enfin, l’état réel d’un seul des 18 lots acquis et d’un seul des 8 logements loués ne peut être considéré comme revêtant un caractère déterminant au sens de celui qui est nécessaire pour retenir l’existence d’un dol, la preuve d’une dissimulation intentionnelle de l’état réel du seul logement en cause n’étant par ailleurs pas rapportée. En outre, l’année de construction du bien étant antérieure à l’année 1948, selon mention figurant sur les documents de diagnostics obligatoires, et les acquéreurs n’ignorant pas que l’ensemble immobilier de rapport, d’une superficie totale de 376 m2, élément constant, avait un usage locatif multiple, huit appartements étant concernés, ces derniers ne pouvaient raisonnablement ignorer que l’état du bien était en relation directe avec le prix de vente, proportionné en terme de prix au m2 sur la commune d’Orléans, le prix au m2 pour le bien acquis le 11 février 2021 (2021€) étant inférieur au prix de vente moyen au m2 en 2021 (2567 euros) et très légèrement supérieur à la fourchette basse de 2000 m2, selon données chiffrées non contestées issues d’un courrier en date du 31 janvier 2023 adressé par Monsieur, [L] au conseil de la SCI VAD2.

S’agissant de l’existence d’impayés locatifs, lesquels concernent le locataire, Monsieur, [V], du logement numéro 1 situé sur rue rez de chaussée gauche, objet d’un contrat de location en date du 3 octobre 2019 prévoyant le versement d’un loyer mensuel initial de 480 euros, outre provision sur charges de 20 euros par mois, il apparaît qu’un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire lui a été délivré le 19 avril 2021 pour paiement en principal des loyers de mars et avril 2021, mois postérieurs à la date de l’acte de vente, le 11 février 2021, sans preuve d’impayés le mois de la signature. Il sera constaté et souligné que la demande formée par Monsieur et Madame, [L] selon courrier du 9 janvier 2021 concerne en partie une régularisation de charges, à hauteur de la somme de 45 euros, et pour l’autre partie une demande de paiement du loyer de décembre 2020, à hauteur de la somme de 480 euros. Le paiement de ces sommes est en tout état de cause intervenu antérieurement à la date de délivrance du commandement de payer du 19 avril 2021 et, dans la mesure où le commandement délivré à cette date concerne en premier lieu le loyer impayé du mois de mars 2021, au plus tard en février 2021. De plus, la SCI VAD 2 ayant été à compter de la vente du 11 février 2021 seule destinataire des paiements et informations relatives à la gestion du contrat de bail afférent, elle aurait pu démontrer et ne le fait pas que le paiement du loyer du mois de décembre 2020 serait intervenu postérieurement au 11 février 2021. Enfin, aucun litige locatif n’était en cours concernant ce locataire au jour de la vente en l’absence de tout élément de preuve en ce sens, ce conformément aux déclarations des vendeurs aux termes de l’acte de vente et ce alors qu’il est inhérent à toute situation locative, connue de la SCI VAD 2 tout comme elle avait connaissance du fait qu’il s’agissait d’un ensemble immobilier de rapport, qu’un risque d’impayés, inédit ou non, existe. Il sera à cet égard observé qu’il pourrait au contraire être qualifié de déloyal vis à vis du locataire d’informer le futur acquéreur de l’existence, le cas échéant, d’éventuels impayés locatifs antérieurs régularisés, y compris en cas de régularisation depuis un bref délai par rapport au jour de la vente, s’agissant d’une situation de fait évolutive et prévisible, dans le sens où un tel risque ne peut jamais être écarté pour un propriétaire bailleur.

Par conséquent, en l’absence de preuve de manoeuvres dolosives ni de manquements à l’obligation de bonne foi dans la phase précontractuelle et contractuelle, la SCI VAD 2 sera déboutée de l’ensemble de ses prétentions.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la partie défenderese les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1300 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute la SCI VAD 2 de l’ensemble de ses prétentions,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Constate que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Condamne la SCI VAD 2 à payer à Monsieur, [K], [L] et Madame, [S], [O] épouse, [L] la somme de 1300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Laisse les dépens à la charge de la SCI VAD 2.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le DIX HUIT MARS DEUX MIL VINGT SIX et signé par Madame F. GRIPP, vice-présidente, et Olivier GALLON, greffier

Le greffier La vice-présidente