Tribunal Judiciaire de Caen, 3e chambre civile, 20 mars 2025, n° 23/04714

TJ Caen 20 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les défendeurs, en tant que copropriétaires, sont tenus de participer aux charges, et que l'acte de vente ne les exonère pas de cette obligation vis-à-vis du syndicat.
Rejeté
Manquement fautif des défendeurs
La cour a estimé que les défendeurs ne pouvaient pas être considérés comme fautifs, car ils croyaient de bonne foi que la dette serait acquittée par l'acquéreur.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que les défendeurs, étant perdants, devaient rembourser les frais exposés par le demandeur.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a confirmé que les défendeurs, ayant succombé, devaient être condamnés aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Caen, 3e ch. civ., 20 mars 2025, n° 23/04714
Numéro(s) :	23/04714
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David ALEXANDRE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 23/04714 – N° Portalis DBW5-W-B7H-IURO

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

Syndic. de copro. ARCOLE

[L] [C] épouse [N]

[E] [N]

Copie exécutoire délivrée le :

à :M^e David ALEXANDRE – 70

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M^e David ALEXANDRE – 70

Mme [L] [C] épouse [N]

M. [E] [N]

JUGEMENT

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. ARCOLE

dont le siège social est sis 1101 à 1105 ET 1012 à 1018 BOULEVARD DE LA HAUTE FOLIE – 14200 HEROUVILLE-SAINT-CLAIR

représentée par M^e David ALEXANDRE, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 70 substitué par M^e Hélène ROULLIN, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 122

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [L] [C] épouse [N]

née le 12 Février 1981 à CAEN (14000)

demeurant 8 Rue Eugène IONESCO – APP 40 – 14123 IFS

comparante en personne

Monsieur [E] [N]

né le 03 Juin 1972 à KINSHASA (RÉPUBLIQUE DÉMOCRATIQUE DU CONGO)

demeurant 8 Rue Eugène IONESCO – APP 40 – 14123 IFS

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 12 Mars 2024

Date des débats : 21 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 20 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [L] [C] épouse [N] et Monsieur [E] [N] étaient propriétaires d’un immeuble au sein de la résidence ARCOLE située 902 Quartier Haute Folie 14200 HEROUVILLE-SAINT-CLAIR.

Se plaignant d’impayés sur les charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence ARCOLE a saisi le tribunal judiciaire de Caen, lequel a rendu un jugement le 23 juin 2016 condamnant Madame [N] au paiement des sommes suivantes, outre les dépens :

7060.39 euros au titre des charges de copropriété impayées selon compte arrêté au 27 avril 2016, outre les intérêts au taux légal et la somme de 37 euros au titre des frais de relance et de mise en demeure ;300 euros à titre de dommages et intérêts500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par acte notarié du 9 novembre 2018, Madame [L] [C] épouse [N] et Monsieur [E] [N] ont vendu ce bien à la SCI DU MAURIN, suite à une autorisation judiciaire du juge de l’exécution du 24 mai 2018.

Par acte de commissaire de justice daté du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence ARCOLE, représenté par son syndic, a fait assigner Madame [L] [C] épouse [N] et Monsieur [E] [N] devant le tribunal judiciaire de Caen aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner solidairement Madame [L] [C] épouse [N] et Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ARCOLE, sise 1012 à 1018 et 1101 à 1105 boulevard de la Haute Folie à HEROUVILLE SAINT CLAIR (14200), la somme de 7284,63€ et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;Condamner solidairement Madame [L] [C] épouse [N] et Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ARCOLE, sise 1012 à 1018 et 1101 à 1105 boulevard de la Haute Folie à HEROUVILLE SAINT CLAIR (14200), la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir ;Condamner solidairement Madame [L] [C] épouse [N] et Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ARCOLE, sise 1012 à 1018 et 1101 à 1105 boulevard de la Haute Folie à HEROUVILLE SAINT CLAIR (14200), la somme de 1200€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

A l’audience du 21 janvier 2025, le demandeur a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Il fonde sa demande en paiement sur les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, sur les dispositions du décret du 17 mars 1967 et sur les dispositions du décret n°2015-342 du 26 mars 2015.

Il expose que les clauses de l’acte de vente ne lui sont pas opposable et que dans ce dernier, le montant de la dette est reconnu par les défendeurs.

Madame [L] [C] épouse [N] et Monsieur [E] [N] sollicitent le rejet des prétentions.

Ils se fondent sur l’acte notarié du 9 novembre 2018 selon lequel les charges de copropriété devraient être à la charge de l’acquéreur, soit la SCI DU MAURIN.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretient et à l’administration des parties communes.

L’article 10-1 prévoit que les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire.

D’après l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

Selon l’article 1200 du même code, les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat.

Ils peuvent s’en prévaloir notamment pour apporter la preuve d’un fait.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat de copropriétaire verse :

Le contrat de syndic du 1er juillet 2016 ;Les procès-verbaux d’assemblée générale du 3 juillet 2015, du 1er juillet 2016, du 19 septembre 2017, du 23 juillet 2018 et du 4 juillet 2023, portant approbation des comptes et vote des budget prévisionnel correspondant ;Les appels de fonds de 2016, 2017 et 2018 ;Les répartitions de charges et charges travaux 2016 et 2017.

L’acte notarié litigieux comprends les clauses suivantes (p.31) :

« Caractère forfaitaire des comptes sur provisions et travaux : compte tenu des règlements qui sont opérés par les parties le jour de la vente en application des conventions qui précèdent, le VENDEUR se désiste en faveur de l’ACQUEREUR du bénéfice de toutes les sommes qui pourraient lui être allouées ou remboursées à ce titre postérieurement à la vente relativement aux BIENS et droits immobiliers objets des présentes, et corrélativement l’ACQUEREUR fera son profit ou sa perte de tout trop perçu ou moins perçu pour l’exercice en cours. Par suite, l’ACQUEREUR renonce en faveur du VENDEUR à demander à ce dernier le remboursement de toutes sommes qu’il pourrait être amené à régler ultérieurement au titre de provisions ou dépenses comprises ou non comprises dans le budget prévisionnel et couvrant l’exercice en cours, sauf à ce qui a pu être indiqué ci-dessus concernant les travaux.

Les trop ou moins perçus sur provisions correspondant à des exercices antérieurs reviendront ou seront imputables en totalité au vendeur et la partie débitrice s’engage à les rembourser à la partie créancière dans les quinze jours à compter de la première demande.

Ces conventions étant inopposable au syndic, les parties font leur affaire personnelle de leur exécution. »

« Procès en cours LE VENDEUR déclare que les procédures suivantes sont en cours dans la copropriété :

« charges de copropriété impayées Maître [O] à Caen St Contest ».

LE VENDEUR et l’ACQUEREUR conviennent de ce que suit concernant le procès :

1°/ Toutes les conséquences à venir concernant le procès, qu’elles donnent naissance à une dette (appels de fonds pour la poursuite de la procédure, perte du procès, etc…) ou à une créance (gains de procès, remboursement des frais de procédure par l’adversaire défaillant, etc.) feront la perte ou le profit de l’ACQUEREUR.

L’ACQUEREUR sera subrogé dans tous les droits et obligations du VENDEUR, en ce qui concerne cette procédure.

2°/ Tous les appels de fonds déjà effectués réglés pour la poursuite de ce procès resteront comme de droit acquis au syndicat, LE VENDEUR ne pouvant invoquer aucun droit à leur remboursement.

En outre le VENDEUR déclare que :

Que la dernière assemblée générale des copropriétaires a eu lieu le 23/07/2018 ; Qu’il est redevable vis-à-vis du syndic de la somme de 13636,05€ au titre de, savoir :Des provisions exigibles dans le budget prévisionnel pour 9669,04€Des provisions exigibles hors budget prévisionnel pour 3114,43€Charges impayées sur les exercices antérieurs pour 358,37€Avances exigibles pour 103,40€Travaux votés, exigibles, mais non encore appelés : 90,81€Des honoraires de mutation pour 300 euros Que le montant des provisions exigibles dans le budget prévisionnel pour la période du 01/10/2018 au 31/21/2018 s’élève à 588,03€L’acquéreur verse ce jour, par l’intermédiaire de la comptabilité du notaire associé soussigné, la somme de 357,93€ correspondant au montant à sa charge pour la période partant du jour de l’entrée en jouissance jusqu’au 31/12/2018, à charge du notaire soussigné de consigner cette somme.

Qu’il existe un fonds de travaux d’un montant de 164,18€ que l’ACQUEREUR verse ce jour dans la comptabilité du notaire soussigné à charge de ce dernier de procéder à la consignation de ladite sommeQu’il existe des avances d’un montant de 86,54€ que l’ACQUEREUR verse ce jour dans la comptabilité du notaire soussigné à charge de ce dernier de procéder à la consignation de ladite somme. »

Par application de l’effet relatif des contrats, prévu par l’article 1199 du code civil et rappelé dans les stipulations susvisées, les défendeurs ne peuvent pas se prévaloir de cet acte notarié pour s’opposer à la demande du syndicat des copropriétaires. L’acte de vente ne crée des obligations qu’entre Madame [L] [C] épouse [N] et Monsieur [E] [N], d’une part, et la SCI DU MAURIN, d’autre part. Il appartient aux défendeurs d’agir à l’encontre de leur cocontractant s’ils estiment pouvoir se prévaloir de droits ou d’obligations à leur égard.

Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir de cet acte, conformément à l’article 1200 du code civil, pour démontrer que les défendeurs ont reconnu être débiteur d’une somme de 13636,05€ à leur égard, comprenant la somme de 7284,63 euros, objet de la présente procédure.

Les défendeurs ont contesté la dette dans son principe uniquement et non dans son quantum.

Cette somme est par ailleurs corroborée par les pièces versées par le demandeur qui permet de fonder la créance dans son principe et son quantum.

Bien que les appels de fonds aient été adressés seulement à Madame [N] [L] née [C], les deux défendeurs, mariés, étaient propriétaires des fonds. La condamnation sera donc solidaire, en application de la solidarité légale du mariage.

Ils seront donc condamnés au paiement de la somme de 7284,63 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Les défendeurs connaissaient la dette qui était la leur vis-à-vis du syndicat de copropriétaires. Cependant, rien ne permet d’établir qu’ils ne croyaient pas, de bonne foi, que cette somme serait acquittée par l’acquéreur de l’immeuble. Le caractère fautif de leur manquement n’apparaît donc pas démontré.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les défendeurs, succombant à la procédure, seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les défendeurs, condamnés aux dépens, devront verser solidairement au demandeur une somme de 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire qui sera ainsi constatée.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal Judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [C] épouse [N] et Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ARCOLE, sise 1012 à 1018 et 1101 à 1105 boulevard de la Haute Folie à HEROUVILLE SAINT CLAIR (14200), la somme de 7284,63€ et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence ARCOLE, sise 1012 à 1018 et 1101 à 1105 boulevard de la Haute Folie à HEROUVILLE SAINT CLAIR (14200) de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement Madame [L] [C] épouse [N] et Monsieur [E] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence ARCOLE, sise 1012 à 1018 et 1101 à 1105 boulevard de la Haute Folie à HEROUVILLE SAINT CLAIR (14200), la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [L] [C] épouse [N] et Monsieur [E] [N] aux entiers dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et le greffier présent lors de la mise à disposition.

Le GREFFIER LE JUGE