MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 31 octobre 2025

DOSSIER : N° RG 24/00378

AFFAIRE : L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [Localité 1], prise en la personne de son syndic, l’AGENCE DU FENUA,RCS [Localité 2] n°18271B, N°TAHITI C94550, agissant poursuites et diligences de son représentant légal ; C/ S.A.R.L. LES HAUTS DE [Localité 1], immatriculée au RCS [Localité 2] sous le °TPI 15214B, prise la personne de son représentant légal ;

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIERE INSTANCE DE PAPEETE

[Localité 3] DE TAHITI

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2EME CHAMBRE

JUGEMENT N° RG 24/00378

DELIBERE DU 31 octobre 2025

DEMANDERESSE -

— L’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE [Localité 1], prise en la personne de son syndic, l’AGENCE DU FENUA,RCS [Localité 2] n°18271B, N°TAHITI C94550, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Loris PEYTAVIT avocat au barreau de PAPEETE

DEFENDERESSE -

— S.A.R.L. LES HAUTS DE [Localité 1], immatriculée au RCS [Localité 2] sous le °TPI 15214B, prise la personne de son représentant légal, , dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François MESTRE avocat au barreau de PAPEETE

COMPOSITION DU TRIBUNAL -

PRESIDENTE : Florence TESSIER

GREFFIERE : Emilienne PUTUA

PROCEDURE -

Requête en Autres demandes relatives à la copropriété (72Z) en date du 03 octobre 2024

Déposée et enregistrée au greffe le 14 octobre 2024

Rôle N° RG 24/00378

DEBATS -

En audience publique

JUGEMENT -

Par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2025

En matière civile, par décision Contradictoire et en premier ressort ;

Le tribunal après en avoir délibéré,

FAITS ET PROCEDURE

Par requête reçue le 14 octobre 2024, et par acte d’huissier en date du 3 octobre 2024, l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 3] situé à Punaauia, prise en la personne de son syndic, l’agence du Fenua, a fait assigner devant le tribunal civil de première instance de Papeete la sarl Les Hauts de [Adresse 3] sollicitant du tribunal, sur le fondement des articles 1134 et 1156 du code civil, de :

–juger que le lot AX 131 du lotissement, appartenant à la société défenderesse ne peut recevoir la construction d’une maison individuelle,

— juger que le non respect par la société défenderesse de son obligation de construction de maison individuelle sur sa parcelle entraîne la résiliation des conventions liant les parties et la faculté pour l’association requérante de ne plus fournir ladite parcelle en eau ou encore d’empêcher la sarl Les Hauts de [Adresse 3] de bénéficier des voiries et réseaux de l’association syndicale libre du lotissement,

–condamner la sarl défenderesse à lui payer la somme de 350.000 cfp en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives enregistrées le 22 avril 2025, l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 3] a repris le bénéfice de ses demandes telles que formulées en sa requête.

Elle a fait valoir les moyens principaux suivants au soutien de son action :

— son action est recevable, l’ASL ayant été autorisée à ester en justice par assemblée générale en date du 6 juin 2024, étant précisé qu’une telle autorisation n’est pas requise en la matière,

— la parcelle appartenant à la société Les Hauts de [Adresse 3], cadastrée initialement AX [Cadastre 1], a été morcelée en cinq lots, dont le lot AX [Cadastre 2], acquis par la défenderesse selon acte authentique en date du 31 juillet 2018 au prix de 18.133.746 cfp, le contrat de vente stipulant expressément que l’acquéreur devait se conformer au cahier des charges du lotissement,

— cette parcelle est contiguë au lotissement, sans en faire partie, une servitude de passage lui ayant été concédée à la société civile immobilière Strelitzia Reginae par acte du 11 décembre 2002, précisant dès l’origine que la propriété de cette société ne pourrait recevoir que cinq habitations individuelles,

— la mention de cette restriction marque la volonté commune des parties de limiter contractuellement le nombre de constructions pouvant être érigées sur la parcelle AX [Cadastre 1], ainsi que sur la nature de ces constructions,

— le prix d’acquisition de la parcelle AX [Cadastre 2], qui défie toute concurrence, n’est pas en adéquation avec le prix d’un terrain sur lequel une opération de promotion immobilière peut être réalisée,

— l’acquéreur a été parfaitement informé de la limitation de sa possibilité de construire une maison individuelle sur la parcelle acquise, et ce avant-même, la signature de l’acte puisqu’un compromis avait été signé, puis prorogé, les conventions applicables entre les parties y étant rappelées, et notamment l’obligation faite à l’acquéreur de ne construire qu’une seule habitation privative sur la parcelle AX [Cadastre 2],

— or, la sarl Les Hauts de [Localité 1] a déposé le 28 novembre 2016 une demande de permis de construire une résidence de quinze logements sur cette parcelle de 2.263 mètres carrés, permis qui a été accordé par arrêté numéro 16-1126-4/MLA.AU du 9ç mai 2017,

— les propriétaires des parcelles voisines ont sollicité devant les juridictions administratives l’annulation de ce permis de construire, ce recours ayant été rejeté par le tribunal administratif de la Polynésie française le 15 mai 2018, cette décision ayant été confirmée par arrêt de la cour d’appel administrative de Paris en date du 9 juin 2020, le pourvoi formé contre cet arrêt ayant été rejeté par arrêt du Conseil d’état du 30 décembre 2021,

— la cour d’appel de Papeete a infirmé l’ordonnance de référé rendue par le juge des référés du tribunal de première instance de Papeete en date du 12 novembre 2018 et, statuant à nouveau, a enjoint à la sarl Les Hauts de [Adresse 3] et à toute personne de son chef, notamment ses entrepreneurs, de ne pas faire circuler sur les voies du lotissement [Adresse 3] des véhicules dont le poids total en charge excède vingt tonnes, et de ne pas dégrader, modifier, ou supprimer des ouvrages de cette voirie ni les plantations du lotissement, sous astreinte de 300.000 cfp par infraction constatée à compter de la signification de l’arrêt,

— la sarl défenderesse a déposé le 24 juin 2019 une seconde demande de permis de construire pour une maison individuelle sur la parcelle AX [Cadastre 2], mais a, en réalité, démarré récemment les travaux d’édification de l’immeuble [Localité 4], la question de la conformité de ce projet aux dispositions contractuelles applicables entre les parties n’ayant jamais été tranchée,

— les permis de construire sont toujours accordés sous réserve des droits des tiers, qualité dont dispose l’asl requérante,

— la défense développée par la sarl Les Hauts de [Adresse 3] est sans emport sur la solution à apporter au litige, le fait que d’autres propriétaires aient construit sur leurs lots sans autorisation n’autorisant pas la défenderesse à faire de même, d’autant que les situations juridiques invoquées en défense sont différentes de celle de l’espèce.

En ses dernières écritures récapitulatives en réplique réceptionnées le 9 septembre 2025, la sarl Les Hauts de [Adresse 3] a sollicité du tribunal de :

— déclarer irrecevable les demandes formulées à son encontre par l’asl du lotissement [Adresse 3],

En toutes hypothèses,

— juger que les dispositions conventionnelles liant les parties ne restreignent pas le droit de construire seule une habitation individuelle sur la parcelle cadastrée AX [Cadastre 2],

— débouter l’asl requérante de toutes ses prétentions,

— la condamner à lui payer la somme de 500.000 cfp en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

La sarl Les Hauts de [Adresse 3] a exposé pour l’essentiel que :

— les demandes formulées par l’association requérante sont irrecevables, les délibérations de l’assemblée générale du lotissement [Adresse 3] en date des 7 décembre 2023 et 6 juin 2024 étant nulles, le quorum requis de cent-dix-huit voix n’ayant pas été atteint, ce qui prive le syndic de toute capacité et qualité à ester,

— sur le fond, la cour d’appel de Papeete en son arrêt en date du 26 septembre 2019 n’a pas prohibé la réalisation des travaux autorisés par le permis de construire en date du 9 mai 2017,

— en son ordonnance en date du 21 août 2023, le juge des référés de céans a débouté les propriétaires opposés à son projet immobilier de leurs demandes fondées sur l’existence d’un trouble manifestement illicite,

— il n’existe aucun permis de construire, autre que celui accordé le 9 mai 2017, aucune demande aux fins d’obtention d’un second permis visant la construction d’une seule maison d’habitation n’ayant été déposé par la requérante, cette dernière n’ayant pas annoncé le retrait du projet immobilier de la [Adresse 4] au profit d’un projet de construction individuelle,

— la légalité du permis de construire en date du 9 mai 2017 est établie,

— par ordonnance en date du 2 décembre 2024, le juge des référés de céans a débouté les propriétaires opposants de leurs demandes, le rapport d’expertise judiciaire en date du 1er août 2024 ayant établi que le projet [Localité 4] est conforme aux éléments techniques joints au permis de construire, sans qu’il n’y ait lieu de chiffrer les travaux de remise en état, l’obstruction partielle de la vue mer pour les parcelles situées en amont, certes gênante, ne constituant pas « un masque »,

— la requérante déforme pour les besoins de la cause les dispositions conventionnelles liant les parties,

— de nombreux colotis, dont la sci Nallet, ont construits sur les lots du lotissement leur appartenant des logements non autorisés,

— il résulte des dispositions de l’article 7 du chapitre V du cahier des charges du lotissement qu’il n’existe aucune limitation de construction sur la parcelle en cause de cinq habitations individuelles, l’objet de la convention étant d’autoriser l’utilisation des voies du lotissement et de permettre le raccordement aux réseaux divers de celui-ci à la sci Strelitzia Reginae et à toutes personnes lui succédant, dans les conditions du cahier des charges, et à ce seul égard,

— la convention du 11 décembre 2002 confère ainsi des droits à la sarl Les Hauts de [Adresse 3], venant aux droits de la sci contractante,

— la convention de concession ne crée pas de servitude de construction et ne restreint pas le droit des propriétaires venant aux droits de la sci Strelitzia Reginae d’édifier sur leur parcelle qu’une unique construction à usage d’habitation individuelle, son objet se limitant à l’instauration d’un droit de passage et de raccordement aux réseaux du lotissement,

— la sarl Les Hauts de [Adresse 3] a sollicité l’asl requérante à plusieurs reprises, aux fins d’y adhérer et de participer aux appels de fonds du lotissement, se heurtant à une opposition systématique de ce dernier,

— la requérante ne se trouve pas fondée à solliciter du tribunal civil qu’elle l’autorise à ne plus fournir en eau la parcelle AX [Cadastre 2] ou à l’empêcher de bénéficier des réseaux et voiries, ce qui équivaut à obtenir un blanc seing qu’une juridiction n’a pas compétence à lui délivrer.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 octobre 2025.

Il convient de statuer par jugement contradictoire.

SUR QUOI

Sur la fin de non recevoir soulevée tirée de l’irrecevabilité des demandes de l’asl du lotissement [Adresse 3] :

La sarl Les Hauts de [Adresse 3] soulève que le syndic du lotissement n’a pas été régulièrement habilité à ester à son encontre par l’assemblée générale du lotissement.

Les parties n’ont pas produit aux débats les articles des statuts de l’association syndicale libre du lotissement relatifs aux conditions d’action en justice de son président, stipulant qu’aucune autorisation spéciale n’est requise, ou précisant au contraire que ce préalable est obligatoire, le tribunal ne se trouvant pas ainsi ne mesure de connaître les dispositions contractuelles devant trouver application en la matière.

Cependant, l’association requérante a communiqué aux débats le procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire en date du 7 décembre 2023, qui autorise expressément en sa première résolution son syndic à ester en justice contre la sarl Les Hauts de [Adresse 3] «  dans le cadre de l’opposition à la réalisation du projet [Adresse 5], afin de faire définitivement juger la question de la conformité du projet de la construction de cette résidence aux dispositions des conventions conclues entre les parties et du cahier des charges du lotissement (…) ».

La sarl Les Hauts de [Localité 1] soutient que cette assemblée générale est nulle faute de quorum, sans rapporter la preuve que cette décision a été régulièrement annulée en justice, cette question n’étant pas l’objet de la présente procédure, le tribunal n’en étant pas saisi.

Par suite, il convient de rejeter la fin de non recevoir soulevée et de déclarer recevables les demandes formulées par l’asl du [Adresse 6] à l’encontre de la sarl Les Hauts de [Adresse 3].

Sur le fond :

Aux termes de l’article 1134 du code civil dans sa version applicable en Polynésie française, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

L’article 1156 du même code dispose quant à lui qu’ « on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s’arrêter au sens littéral des termes ».

En l’espèce, l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 3] fonde son action dirigée à l’encontre de la société défenderesse sur une convention conclue le 11 décembre 2002 entre la Sagep, qui vient aux droits de la société Setil, lotisseur du lotissement dont s’agit, et la société Strelitzia Reginae, à laquelle le lotisseur a concédé une servitude de passage au profit de la parcelle AX [Cadastre 1] dont elle était propriétaire.

Il résulte de la lecture de cette convention que la Sagep a concédé à la société Strelitzia Reginae :

*le droit de passage en tout temps et avec tous véhicules à titre de servitude réelle et perpétuelle sur les voies du lotissement [Adresse 3] au profit des parcelles propriétés de la SCI STRELIZIA REGINAE et de tous ses ayants droit et ayants cause successifs,

*le droit de se brancher aux réseaux divers du lotissement et d’utiliser les infrastructures dudit lotissement pour la desserte de la propriété de la SCI STRELITZIA REGINAE (voirie, réseaux d’eau, électricité, téléphone),

la propriété de la sci Strelitzia Reginae recevra cinq habitations individuelles ».

Cette convention précise que « le concessionnaire s’engage à se conformer aux prescriptions du cahier des charges, à adhérer à l’association syndicale du lotissement et à contribuer aux charges communes et d’entretien qui incombent à l’association dans des conditions qui seront fixées par conventions à intervenir entre le lotisseur, le concessionnaire et l’association syndicale ».

La requérante ajoute que l’acte authentique en date du 31 juillet 2018 par lequel la sarl Les Hauts de [Adresse 3] acquiert de de la sci Odream la parcelle AX [Cadastre 2], détachée de la parcelle AX [Cadastre 1], stipule expressément que l’acquéreur doit se conformer aux prescriptions du cahier des charges du lotissement Taapuna, et doit donc, tel que prévu au contrat au chapitre des obligations incombant à l’acheteur : «  prendre le bien vendu dans l’état dans lequel il se trouve le jour de l’entrée en jouissance (…), souffrir les servitudes passives, apparentes ou occultes, continues ou discontinues pouvant grever le bien ( …), s’acquitter de tous les impôts, charges, frais et émoluments ».

L’asl du lotissement [Adresse 3] en déduit que la sarl Les Hauts de [Adresse 3] était parfaitement informée des dispositions applicables et notamment de la limitation de sa possibilité de construire sur sa parcelle à une seule maison individuelle, l’acte du 11 décembre 2002 susvisé ayant précisément limité la propriété de la sci Strelitzia Reginae recevra cinq habitations individuelles.

Il est constant que la sarl Les Hauts de [Adresse 3] a obtenu le 9 mai 2017 un permis de construire sur la parcelle AX [Cadastre 2] un immeuble de quinze logements dénommé [Adresse 4], la légalité de cette décision ayant été définitivement reconnue selon arrêt du Conseil d’Etat en date du 30 décembre 2021.

Le tribunal ne considère pas que la mention : « la propriété de la sci Strelitzia Reginae recevra cinq habitations individuelles » figurant in fine dans la convention du 11 décembre 2002, doit être interprétée comme la volonté du lotisseur de subordonner l’octroi du droit de passage et de raccordement aux réseaux à la construction par la sci Strelitzia Reginae de cinq maisons d’habitations individuelles.

En effet, la corrélation entre ces deux notions : octroi de la servitude et constructions de cinq maisons ne résulte pas de la rédaction-même de la clause, qui ne mentionne pas expressément, clairement et précisément, que le droit ne sera accordé qu’à la condition que la parcelle AX [Cadastre 1] ne comporte pas plus de cinq villas individuelles.

La mention querellée est apposée, de manière indépendante des mentions la précédant, après que la servitude accordée ait été décrite, sans y être corrélée, et doit être interprétée comme précisant simplement le projet immobilier de la sci Strelitzia Reginae à cette période.

En déduire, comme le soutient la requérante, que l’octroi de la servitude dépendait de l’obligation de construction incombant à l’acquéreur de la parcelle de cinq maisons sur celle-ci, revient à rajouter au contrat liant les parties, en imposant à l’une d’entre elles, et à ses successeurs, une obligation supplémentaire, non contractuellement acceptée.

Il convient en outre de préciser que l’arrêt de la cour d’appel de Papeete du 26 septembre 2019, n’a pas prohibé la réalisation des travaux autorisés par l’administration par le permis de construire octroyé à la société défenderesse le 9 mai 2017, cette décision ayant uniquement limité la circulation sur les voies du lotissement Taapuna de véhicules dont le poids total en charge excéderait vingt tonnes et interdit toute destruction de plantations ou suppression d’ouvrages de la voirie sur le lotissement.

En conséquence, il convient de considérer que les dispositions conventionnelles liant les parties ne restreignent pas le droit de construire de la sarl Les Hauts de [Adresse 3] sur la parcelle cadastrée AX [Cadastre 2] à une seule maison d’habitation et, par suite, de débouter l’asl du lotissement [Adresse 3] de toutes ses demandes.

L’équité ne commande pas d’allouer à l’association requérante une indemnité en remboursement de ses frais irrépétibles.

Il apparaît équitable d’allouer à la sarl Les Hauts de [Adresse 3] la somme de 300.000 cfp en application des dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française.

L’asl du lotissement [Adresse 3] doit être condamnée aux dépens.

P A R C E S M O T I F S

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non recevoir soulevée en défense et déclare recevables les demandes formulées par l’association syndicale libre du lotissement [Adresse 3] à l’encontre de la sarl Les Hauts de [Adresse 3] ;

Dit que les dispositions conventionnelles liant les parties ne restreignent pas le droit de construire de la sarl Les Hauts de [Adresse 3] sur la parcelle cadastrée AX [Cadastre 2] à une seule maison d’habitation ;

Par suite, déboute l’association syndicale libre du lotissement [Localité 1] de toutes ses demandes ;

Déboute l’association syndicale libre du lotissement [Localité 1] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamne l’association syndicale libre du lotissement [Localité 1] à payer à la sarl Les Hauts de [Adresse 3] la somme de 300.000 cfp en remboursement de leurs frais irrépétibles ;

Condamne l’association syndicale libre du lotissement [Localité 1] aux dépens de la procédure.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par la Présidente et par la Greffière

La Présidente, La Greffière,

Florence TESSIER Emilienne PUTUA