TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

à M^e TAIEB (C1885)

M^e CHEVRIER (A0920)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/04155

N° Portalis 352J-W-B7E-CSBW7

N° MINUTE : 2

Assignation du :

14 Février 2020

JUGEMENT

rendu le 11 Mars 2026

DEMANDEURS

S.A.R.L. VISHNU CAFE (RCS de PARIS n°534 710 843)

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [B] [I]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [X] [I]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentés par M^e Fabrice TAIEB, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1885

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [J]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Décision du 11 Mars 2026

18° chambre 2ème section

N° RG 20/04155 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSBW7

Madame [L] [G] épouse [J]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentés par M^e Damien CHEVRIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0920

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Elisette ALVES, Vice-présidente, assistée de Sandrine BREARD, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS

A l’audience du 04 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Elisette ALVES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 4 février 2026, délibéré prorogé au 18 février puis au 11 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 juillet 2011, M. [H] [J] et Madame [L] [G] épouse [J] (ci-après les époux [J]) ont donné à bail commercial à M. [B] [I] et [X] [I] (ci-après les consorts [I]), pour une durée de neuf années, des locaux situés au rez-de-chaussée et au sous-sol d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], correspondant aux lots n°2, 30 et 31 de l’état descriptif de division, afin qu’ils y exploitent une activité de « bar, brasserie, restaurant, alimentation générale et tout commerce sauf sex shop », moyennant le versement d’un loyer annuel fixé initialement à la somme de 31.200 euros.

Les consorts [I] se sont substitués la société VISHNU CAFE, ainsi que les y autorisait le bail, sous réserve d’en demeurer solidairement garants.

Les parties se sont opposées concernant différents impayés de loyers et accessoires, d’une part, et l’installation par la société VISHNU CAFE d’un store-banne sur la façade de l’immeuble, sans autorisation de la copropriété, d’autre part.

Le 23 septembre 2015, les époux [J] ont ainsi fait signifier à la société VISHNU CAFE un commandement, visant la clause résolutoire stipulée au bail, d’avoir à leur payer la somme de 11.899 euros en principal, échéance du mois d’août 2015 incluse, qui a été dénoncé aux consorts [I] le 1er octobre suivant.

Par acte d’huissier du 17 novembre 2015, les bailleurs ont fait assigner la société VISHNU CAFE devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris. Celle-ci a procédé au paiement d’une somme de 12.893 euros ce qui a mis un terme à la procédure, les bailleurs n’ayant pas maintenu leurs demandes..

Faisant suite à leur courrier du 03 mars 2016, qui alertait la société VISHNU CAFE du fait que les travaux de pose de son store-banne n’avaient fait l’objet d’aucune autorisation de la part du syndicat des copropriétaires et/ou de la Ville de [Localité 5], les époux [J] l’ont mise en demeure de procéder à sa dépose le 27 juillet 2016, puis ont fait dresser un constat de la persistance de cette installation par voie d’huissier, le 09 août 2016.

Suivant actes d’huissier en dates du 20 février 2017 puis du 08 juin 2017, les époux [J] ont fait signifier à la société VISHNU CAFE deux autres commandements visant la clause résolutoire stipulée au bail d’avoir à leur payer respectivement la somme de 7.925 euros en principal, échéance du mois de janvier 2017 incluse, et 6.915,30 euros en principal, échéance du mois de mai 2017 incluse.

Les époux [J] ont consécutivement fait assigner la société VISHNU CAFÉ et les consorts [I] devant le tribunal de grande instance de Paris les 31 mai et 1er juin 2018, aux fins essentiellement de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial signé le 18 juillet 2011 avec les conséquences y attachées en termes d’expulsion et de fixation de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des lieux, ainsi que de voir ordonner la dépose du store-banne sous astreinte, et de voir condamner les défendeurs solidairement au paiement de différentes sommes notamment au titre de l’arriéré locatif.

Cette procédure a été enrôlée sous le RG : 18/07850.

Par jugement en date du 07 août 2020, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Paris a :

— condamné la société VISHNU CAFE à déposer le store-banne de couleur orange posé en façade des locaux loués selon bail du 18 juillet 2011 à usage de restaurant situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1],

— rejeté les demandes de M. et Mme [J] de constatation de la résolution du bail du 18 juillet 2011 les liant à la société VISHNU CAFE, d’expulsion, de séquestration de l’ensemble des éléments mobiliers, et de condamnation solidaire de celle-ci avec Messieurs [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète restitution des lieux,

— rejeté les demandes de M. et Mme [J] en paiement de la somme de 543,95 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés, échéance de décembre 2019 incluse, et de celle de 4.621 euros au titre des taxes foncières des années 2016, 2017, 2018 et 2019,

— rejeté la demande de M. et Mme [J] en condamnation solidaire de la société VISHNU CAFE et de Messieurs [I] à libérer de leurs effets personnels les parties communes de l’immeuble et en particulier la courette arrière de l’immeuble,

— rejeté la demande de la société VISHNU CAFE en paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné M. et Mme [J] aux dépens de l’instance,

— rejeté les demandes des parties formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [J] ont interjeté appel de ce jugement le 09 décembre 2020.

Par arrêt en date du 13 février 2025, la cour d’appel de Paris a :

— confirmé le jugement rendu le 07 août 2020 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande aux fins de voir assortir d’une astreinte la condamnation de la société VISHNU CAFE à déposer le store-banne,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— dit que la condamnation de la société VISHNU CAFE à déposer le store-banne de couleur orange posé en façade des locaux loués selon bail du 18 juillet 2011 à usage de restaurant situés au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1], devra être exécutée dans un délai de six mois à compter de la signification dudit arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour une durée de trois mois, après quoi il sera à nouveau statué sur l’astreinte,

— débouté M. et Mme [J] de leurs demandes aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail en date du 18 juillet 2011 liant les parties, ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que la séquestration du mobilier et condamner solidairement les intimés au paiement d’une indemnité d’occupation,

— débouté M. et Mme [J] de leur demande aux fins de voir condamner solidairement la société VISHNU CAFE ainsi que Mrs [I] en paiement de la somme de 3.989,89 € avec intérêt au taux légal au titre de la dette locative arrêtée au 31 janvier 2024,

— débouté M. et Mme [J] de leur demande aux fins de voir condamner solidairement la société VISHNU CAFE ainsi que Mrs [I] à leur rembourser la somme de 7.893 € avec intérêts au taux légal au titre des taxes foncières des années 2016 à 2022,

— condamné M. et Mme [J] à remettre à la société VISHNU CAFE les quittances des loyers réglés, le cas échéant les reçus correspondant aux paiements partiels, pour la période d’octobre 2019 à juin 2020 inclus, ainsi que pour les loyers à compter du mois de mai 2021 dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et passé ce délai, sous astreinte de 100 € par jour de retard pour une durée de trois mois, après quoi il sera à nouveau statué sur l’astreinte,

— débouté la société VISHNU CAFE ainsi que Mrs [I] de leurs demandes aux fins de voir condamner sous astreinte les M. et Mme [J] à leur produire le mode de calcul de l’augmentation annuelle du loyer et à justifier annuellement du montant des charges,

— débouté la société VISHNU CAFE ainsi que Mrs [I] de leurs demandes aux fins de voir condamner M. et Mme [J] à leur payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice économique,

— débouté la société VISHNU CAFE ainsi que Mrs [I] de leurs demandes aux fins de voir condamner M. et Mme [J] à leur payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné M. et Mme [J] à payer 3.000 euros à la société VISHNU CAFE, 1.000 euros à M. [B] [I] et 1.000 euros à M. [X] [I] en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

— condamné M. et Mme [J] aux dépens de la procédure d’appel.

Alors que cette instance était pendante, le 09 janvier 2020, les époux [J] ont fait signifier à la société VISHNU CAFE et aux consorts [I] un congé à effet du 17 juillet 2020, avec refus de renouvellement de bail, sans offre d’indemnité d’éviction, pour motifs graves et légitimes, en raison des multiples retards dans le paiement des loyers et charges ayant conduit à la délivrance de trois commandements de payer visant la clause résolutoire i érée au bail et au visa des deux griefs suivants :

— non-paiement et remboursement aux bailleurs de la taxe foncière au titre des années 2016, 2017, 2018 et 2019, soit une somme globale de 4.621 euros (1.175 +1.161 +1.155 + 1.130),

— refus de procéder à la dépose du store banne installé en façade de l’immeuble et de libérer les parties communes de l’immeuble et en particulier la courette arrière de l’immeuble.

Par acte d’huissier du même jour, la société VISHNU CAFE a été mise en demeure de mettre fin à ces deux infractions dans le délai d’un mois.

La société VISHNU CAFE et les consorts [I] ont alors saisi ce tribunal en contestation de la validité du congé sans offre d’indemnité d’éviction et désignation d’un expert judiciaire aux fins de détermination de l’indemnité d’éviction devant revenir au preneur, suivant exploit d’huissier en date des 14 et 17 février 2020.

Cette second procédure a été enregistrée sous le RG : 20/04155.

Par jugement mixte en date du 02 février 2022, ce tribunal a :

— déclaré recevables les conclusions d’actualisation signifiées le 07 novembre 2021 par les époux [J],

— dit que le congé sans offre de renouvellement pour motifs graves et légitimes délivré le 09 janvier 2020 par les époux [J] à la société VISHNU CAFE a mis fin au bail liant les parties à compter du 17 juillet 2020 à minuit et ouvert droit, en l’absence de gravité des motifs invoqués, au paiement d’une indemnité d’éviction au profit de la société VISHNU CAFE et à un droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de cette indemnité et, au profit des époux [J], au paiement d’une indemnité d’occupation statutaire,

— débouté les époux [J] de leurs demandes de déchéance du droit au maintien dans les lieux et à indemnité d’éviction de la société VISHNU CAFE, d’expulsion sous astreinte et de séquestration de ses meubles, ainsi que de leur demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun jusqu’à la libération des lieux,

— condamné la société VISHNU CAFE à payer aux époux [J] la somme de 9.303,31 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er novembre 2021, échéance du mois d’octobre 2021 incluse,

— débouté les époux [J] de leur demande de condamnation solidaire de la société VISHNU CAFE et des consorts [I] au paiement d’une somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— ordonné, avant dire droit sur le montant des indemnités d’éviction et d’occupation dues, une mesure d’expertise aux frais avancés de la société VISHNU CAFE, confiée à M. [A] [V], avec mission de rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1° de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— de la perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— du transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2° d’apprécier si l’éviction a entraîné la perte du fonds ou son transfert,

3° de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail, à compter du 1er janvier 2011, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

4° à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

— dit que pendant la durée de l’instance, l’indemnité d’occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer contractuel en cours outre les charges,

— réservé les dépens et les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 07 novembre 2022. Il est d’avis que l’indemnité d’éviction peut être chiffrée à la somme de 245.000 euros, correspondant à une indemnité principale de 210.000 euros au titre de la perte du fonds de commerce outre des indemnités accessoires d’un montant de 34.800 euros, les frais de licenciement étant dus en sus sur présentation des justificatifs. Il évalue par ailleurs l’indemnité d’occupation statutaire, à la date d’effet du congé, à la somme de 26.100 euros par an en principal, correspondant à une valeur locative annuelle de 29.000 euros et un abattement de précarité d’usage de 10%.

Aux termes de leurs dernières conclusions en ouverture de rapport notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, la société VISHNU CAFE et les consorts [I] demandent au tribunal, de :

CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [J] et de Madame [L] [G] épouse [J] à payer à la SARL VISHNU CAFE les sommes suivantes :

—  233.460 euros pour la valeur du fonds de commerce évincé,

—  23.300 euros au titre des frais de remploi,

—  14.271 euros au titre du trouble commercial,

—  3.000 euros au titre des frais juridiques et de formalités,

—  9.195 euros au titre des frais de déménagement,

—  30.000 euros au titre des frais de réinstallation,

— Pour mémoire et sur justificatifs, les indemnités de licenciement,

CONDAMNER solidairement Monsieur [H] [J] et de Madame [L] [G] épouse [J] à payer à la SARL VISHNU CAFE les sommes suivantes :

—  10.000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

— Aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Selon dernières conclusions en ouverture de rapport notifiées par voie électronique le 25 janvier 2024, les époux [J] demandent au tribunal, de :

SURSEOIR à statuer dans l’attente de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris qui doit être rendu par le Pôle 5 Chambre 3 dans une instance enrôlée sous le RG 20/17803 et dont la clôture est fixée au 06 mars 2024 et les plaidoiries au 17 juin 2024,

Sur l’indemnité principale

FIXER ladite indemnité à la somme de 210.000 (deux cent dix mille) euros,

Sur les indemnités accessoires

FIXER

— les frais de remploi à la somme de 10.000 euros, sous réserve de la preuve de la réinstallation du locataire dans un délai de six mois après sa libération des lieux,

— le trouble commercial à la somme de 5.000 euros,

— les frais administratifs et de déménagement à néant, et en tout état de cause sous réserve de la preuve de la réinstallation du locataire,

— les indemnités de licenciement et le cas échéant de préavis sur justificatifs de la preuve effective du licenciement des salariés,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par la société VISHNU à Monsieur et Madame [J] à compter du 17 juillet 2020 à la somme annuelle de 37.000 euros (outre les charges et taxes) et ce jusqu’à libération effective et complète des lieux,

DIRE que le montant de l’indemnité d’occupation sera indexé sur l’indice INSEE du coût de la construction et réajusté annuellement et automatiquement à sa date d’anniversaire soit tous les 18 juillet de chaque année la première indexation étant intervenue le 18 juillet 2021,

DIRE ET JUGER que les sommes relatives à l’indemnité d’occupation porteront intérêt à compter du 17 mars 2023, en application de l’article 1155 (ancien) du code civil,

ORDONNER la capitalisation desdits intérêts échus depuis plus d’un an en application de l’article 1154 (ancien) du code civil,

ORDONNER la compensation entre la somme due au titre de l’indemnité d’éviction et les sommes dues au titre de l’indemnité d’occupation,

DIRE ET JUGER que, à défaut d’accord entre les parties, l’indemnité d’éviction devra être payée dans les conditions de l’article L. 145-29 du code de commerce et les fonds pourront être déposés à la Caisse des dépôts et consignations en application de l’article L. 518-19 du code monétaire et financier,

DIRE ET JUGER que l’indemnité de remploi, et les frais administratifs et de déménagement de réinstallation le cas échéant, s’ils sont alloués par le tribunal, seront consignés et débloquées au profit de la société VISHNU uniquement dans l’hypothèse où la société VISHNU justifierait de sa réinstallation dans le délai de six mois après sa libération des lieux, à défaut de quoi ces sommes seront restituées de plein droit à Monsieur et Madame [J] sans autre formalité,

DIRE ET JUGER que dans les deux mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction à la société VISHNU elle-même ou de la notification à celle-ci du versement de l’indemnité au séquestre la société VISNU devra rendre les locaux à Monsieur et Madame [J],

DIRE ET JUGER qu’en cas de non remise des lieux et des clés à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du versement de l’indemnité d’éviction au séquestre et après mise en demeure le séquestre devra retenir 1 (un) % par jour de retard sur le montant de l’indemnité,

ORDONNER en l’absence de libération des locaux l’expulsion de la société VISHNU et de tout occupant de son chef des lieux loués, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu,

REJETER toutes demandes au fond plus amples ou contraires de la société VISHNU et de Messieurs [I],

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir vu la nature de l’affaire et l’ancienneté de la créance,

CONDAMNER solidairement la société VISHNU CAFE et Messieurs [I] au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, et en tous les dépens dont le coût de l’expertise judiciaire que Maître Damien CHEVRIER pourra recouvrer en application de l’article 699 du même code.

*

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer aux dernières conclusions précitées des parties, pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 mars 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 04 décembre 2025.

MOTIFS

I- Sur la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Paris saisie de l’appel du jugement de ce tribunal en date du 07 août 2020.

Au terme du dispositif de leurs conclusions, les époux [J] demandent au tribunal de surseoir à statuer dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de Paris chargée d’examiner le recours qu’ils ont introduit à l’encontre du jugement de ce tribunal en date du 07 août 2020.

Outre que l’article 789 du code de procédure civile confère compétence exclusive au juge de la mise en état pour se prononcer sur les exceptions de procédure, le tribunal relève que les époux [J] n’invoquent aucun fondement, en fait ou en droit, à l’appui de leur demande de sursis à statuer dans la partie discussion de leurs conclusions, tel que requis en application des dispositions de l’article 768 du même code.

En tout état de cause, cette demande s’avère sans objet dès lors que leur propre conseil a transmis au juge de la mise en état, le 17 mars 2025, l’arrêt confirmatif rendu par la cour d’appel de Paris en date du 13 février 2025.

La demande sursis à statuer formée par les époux [J] sera donc rejetée.

II- Sur les demandes en fixation et paiement de l’indemnité d’éviction

Les demandeurs sollicitent que les époux [J] soient condamnés à payer à la société VISHNU CAFE une somme de 313.226 euros au titre de l’indemnité d’éviction, outre les frais de licenciement sur présentation des justificatifs, en application de l’article L145-14 du code de commerce. Ils soutiennent que l’indemnité principale d’éviction doit être fixée à la valeur du fonds de commerce, ainsi que l’a retenu l’expert judiciaire, mais contestent son évaluation à la somme de 210.000 euros, revendiquant un montant de 233.460 euros tenant compte du chiffre d’affaires réalisé au cours de l’année 2022 et d’un coefficient de recettes qu’ils entendent voir porté à 70% au lieu de 60%. Ils critiquent également le montant des indemnités accessoires proposées par l’expert et requièrent l’actualisation de l’indemnité de remploi à la somme de 23.300 euros, correspondant à 10% de l’indemnité principale d’éviction, de l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 14.271 euros, soit quatre mois d’EBE en raison de la rareté des locaux dans le voisinage, des frais de déménagement à la somme de 9.195 euros pour tenir compte du stock invendu à transférer et des frais de réinstallation à la somme forfaitaire de 36.000 euros pour tenir compte des frais d’aménagement spécifiques au concept de restauration indienne dans de nouveaux locaux.

Les époux [J] s’opposent aux prétentions financières formées à leur encontre. Ils acquiescent aux conclusions de l’expert judiciaire concernant le montant de l’indemnité principale d’éviction évaluée à la somme de 210.000 euros en considération de la perte du fonds de commerce de la société VISHNU CAFE, et à l’absence de frais de réinstallation faute d’installations spécifiques ainsi que d’indemnité pour perte de stock. Ils estiment que les indemnités accessoires proposées par ailleurs sont surévaluées et doivent être limitées à la somme de 10.000 euros au titre des frais de remploi et de 5.000 euros au titre du trouble commercial. Ils demandent aussi de réduire à néant les frais administratifs et de déménagement.

Sur ce :

L’article L145-14 du code de commerce dispose que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Il est acquis que l’indemnité d’éviction doit compenser l’entier préjudice subi par le preneur du fait de l’éviction et qu’elle s’évalue à la date la plus proche de l’éviction soit, en l’espèce, à la date du jugement dès lors que la société VISHNU CAFE continue à occuper les locaux en vertu de son droit au maintien dans les lieux.

Sur l’indemnité principale

L’indemnité d’éviction a pour objet de compenser le préjudice qui résulte pour le locataire de la perte de son droit au bail. Si le fonds de commerce est transférable, l’indemnité principale correspond au minimum à la valeur du droit au bail, laquelle correspond à la différence entre le loyer qui aurait été payé par le locataire si le bail avait été renouvelé et la valeur locative de marché de ces mêmes locaux, affecté d’un coefficient de situation suivant l’intérêt de l’emplacement. Si le fonds n’est pas transférable, l’indemnité principale correspond à la valeur du fonds et est dite de remplacement, et comprend la valeur marchande du fonds, déterminée selon les usages de la profession. Si la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur marchande du fonds, le locataire doit alors se voir allouer une indemnité égale à la valeur du droit au bail.

En prévoyant que l’indemnité d’éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, l’article L145-14 du code de commerce édicte une présomption simple de perte du fonds de commerce. La preuve du préjudice moindre incombe aux bailleurs.

Aux termes de son rapport l’expert judiciaire a relevé que la clientèle du fonds de commerce de restauration rapide exploité dans les lieux loués sous l’enseigne “ CAFE VISHNU ”, 7 jours sur 7 sur les trois services (matin-midi et soir), est majoritairement celle des résidents ou salariés du secteur. Il est d’avis que l’éviction entraînera la disparition du fonds de commerce de la société VISHNU CAFE car le niveau d’active commercialité du secteur dont dépendent les locaux ne permet pas de considérer que pourront être assurément trouvés des locaux de transfert équivalents au sens de la jurisprudence lorsque l’éviction deviendra effective : format, commercialité, visibilité…

Les parties ne le contestant pas et les bailleurs n’étant pas en mesure de proposer des locaux de substitution, l’indemnité principale d’éviction correspond donc à une indemnité de remplacement, appréciée par référence à la valeur du fonds de commerce appelé à disparaître, sans pouvoir être inférieure à la valeur du droit au bail.

Sur la valeur du droit au bail

L’expert indique que les locaux loués :

— sont situés[Adresse 1] à [Localité 1], longue artère à sens unique de circulation automobile qui relie les [Adresse 5] et de la Chapelle, dans la section nord comprise entre la [Adresse 6] et le [Adresse 7] qui bénéficie de flux liés à la présence de la Gare [B] à proximité, plus précisément dans le quartier dit “ [Adresse 8] ”, secteur populaier à forte densité de résidents et commercialité active avec prédominance de commerces de cafés/restaurants, magasins de téléphonie et autres commerces de proximité (salons de coiffure, agences de voyage, primeurs, épiceries exotiques…) ;

— dépendent d’un immeuble de construction ancienne, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, quatre étages droits, un cinquième étage derrière balcon filant et un dernier étage mansardé sous brisis d’ardoises et toiture de zinc ;

— implantés à gauche de l’entrée de l’immeuble, bénéficient d’un linéaire de façade d’environ 7,80 mètres largement vitrée bordée par un droit de terrasse ouverte concédé sur le domaine public (capacité 10 couverts environ) et se composent, au rez-de-chaussée : d’une salle de restaurant (24 couverts) avec comptoir de vente à emporter ouvert sur la salle, équipé d’une hotte aspirante, (sol carrelé, murs peints et habillés de miroirs/coffrages bois dans la zone de vente, faux-plafond avec éclairage encastré et murs carrelés avec crédence inox au niveau du comptoir,), à la suite un dégagement qui distribue des sanitaires et une cuisine équipée disposant d’une issue sur cour partie commune ( sol carrelé, murs carrelés avec crédence inox éclairage par rampes de néons) et, au sous-sol : une réserve avec point d’eau et vestiaires, reliée par un escalier métallique raide sous trappe depuis la boutique du rez-de-chaussée, et une seconde réserve accessible depuis les parties communes par un escalier de pierres nues (sol carrelé / murs peints / faux-plafond à dalles minérales ou plafond peint/ éclairage par rampe de néons).

Il précise que les locaux ne sont pas accessibles aux personnes à mobilité réduite et sont en médiocre état d’entretien apparent.

Dans le cadre de la méthode par comparaison, il a d’abord procédé au calcul de la surface pondérée en application de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, après avoir procédé au relevé des surfaces utiles, aucune des parties n’ayant produit un métrage réalisé par un géomètre-expert.

Il est d’avis que la surface pondérée ressort à 51 m²p, pour une surface utile 80 m²u, correspondant à :

Niveau – Nature

Surface

Coefficient de pondération

Surface pondérée

Rez-de-chausée

Boutique en première zone sur 5,15 mètres de profondeur environ

40,00

1,00

40,00

Dégagement et sanitaires

5,10

0,30

1,53

Cuisine

12,00

0,40

4,80

Sous-total

57,10

— 

46,33

Sous-sol

Réserve/vestiaires relié sous trappe

15,50

0,20

3,10

Réserve accessible par les parties communes

7,40

0,15

1,11

Sous-total

22,90

— 

4,21

Total des surfaces

80,00

— 

50,54

Surface totale pondérée arrondi à

51 m²

Les parties ne contestant pas cette surface, elle sera retenue.

L’expert a ensuite analysé seize références issues de neuf nouvelles locations, cinq renouvellements amiables et deux fixations judiciaires afin de déterminer la valeur locative de marché, d’une part, et la valeur locative statutaire, d’autre part, à la date d’effet du congé :

Prix de marché

Adresse

Enseigne / Activité

Surface pondérée

Date d’effet

Prix de base au m² pondéré

[Adresse 9]

ANABIA

Grossiste de produits informatiques

61,6

30/09/2020

373

[Adresse 10]

AMI INFORMATIQUE

Téléphonie

39

07-2020

831

[Adresse 11]

MACIF

Assurances

168

09-2019

1071

[Adresse 12]

EUROPA FINANCE

Agence de recrutement

114

04-2018

526

Bonne commercialité, bonne visibilité du bien,

[Adresse 13]

EMPLOI’LIB

Agence d’interim

106

24/11/2016

387

Franchise de loyer de 3 mois

[Adresse 14]

DELICES & SAVEURS

Boulangerie – Pâtisserie

78

04-2014

654 / 974 (a)

[Adresse 15]

VAPOSTORE

Cigarettes électroniques

69

02-2013

209 / 378 (a)

[Adresse 16]

COLUMBUS CAFE & CO

Café

44

11-2012

409 / 994 (a)

[Adresse 17]

BEAUTY QUEEN

Institut de beauté

24

2015

902

Loyer en 2015 d’un bail de 2010

(a) valeur incluant la décapitalisation du coût d’acquisition du droit au bail

Renouvellements amiables

Adresse

Enseigne / Activité

Surface pondérée

Date d’effet

Prix de base au m² pondéré

[Adresse 18]

[Localité 6]

Robes de mariée

34

19/05/2014

474

[Adresse 18]

TOUT POUR ELLE

Prêt-à-porter

63

01/01/2014

461

[Adresse 19]

SAHIL

Restaurant

119

01/01/2014

328

[Adresse 20]

VS CO

Epicerie

119

18/12/2012

720

[Adresse 17]

ARC EN CIEL

Bazar

62

2015

686

Loyer en 2015 d’un bail de 2011

Fixations judiciaires

Adresse

Enseigne / Activité

Surface pondérée

Date d’effet

Prix de base au m² pondéré

[Adresse 9]

PHAMACIE CENTRALE DU NORD

Pharmacie

142

17/07/2015

500

Loyer hors emplacement de parking

[Adresse 21]

EL HATMI

Boulangerie / Pâtisserie

117

01/01/2012

480

Valeur locative hors logement

Compte tenu des éléments favorables résultant de la situation des locaux dans un secteur populaire à forte densité de résidents, à proximité de la Gare [B], génératrice de flux de chalands, de la large destination des locaux à usage de « bar, brasserie, restaurant, alimentation générale et tout commerce sauf sex shop », bien adaptée au site, de la très bonne desserte par les transports en commun (trains, RER, métro et bus), mais aussi des éléments défavorables tenant à une commercialité active, mais simplement secondaire, et au transfert sur le preneur des travaux de mises aux normes nécessités par son activité outre les charges de copropriété et travaux d’entretien, l’expert judiciaire propose un prix unitaire calculé selon la valeur locative de marché de 750 euros/m²p/an et de 550 euros/m²p/an selon la valeur locative statutaire.

Il propose en outre d’appliquer un coefficient de 7, tenant compte de la bonne commercialité de l’emplacement.

Compte tenu de l’application d’une majoration pour droit de terrasse de 4%, l’expert est d’avis que le droit au bail peut être évalué à la somme de 75.600 euros, en appliquant à la différence entre le prix de marché (39.800 euros = 750 euros/m²p/an X 51 m²p + 4% de majoration pour droit de terrasse) et la valeur locative théorique en renouvellement de bail, correspondant à la valeur locative statutaire, (29.000 euros = 550 euros/m²p/an X 51 m²p + 4% de majoration pour droit de terrasse), un coefficient de 7, tenant compte de la bonne commercialité de l’emplacement.

Il a par ailleurs précisé que le loyer annuel théorique en renouvellement, en application de la variation de l’indice des loyers commerciaux, ressortait à la somme de 34.990 euros en principal (31.200 X 116,23 / 103,64), proche de la valeur locative de marché.

Cette évaluation du droit au bail à la somme de 75.600 euros n’est pas discutée par les parties, et doit donc être retenue.

Sur la valeur du fonds de commerce

L’expert a également calculé la valeur du fonds de commerce d’après les éléments comptables présentés par la société VISHNU CAFE issus des exercices 2018, 2019, 2021 et 2022, précisant, d’une part, que l’exercice 2020 a été écarté compte tenu de son caractère atypique lié aux conséquences de la crise sanitaire de covid-19 et, d’autre part, que les chiffres de l’exercice 2022 correspondent à une projection à partir des six premiers mois de l’année, en raison de la date d’établissement de son rapport :

2018

2019

2020

2021

2022 (selon situation au 30/06/2022)

2022 extrapôlé

Moyenne 2018 2029 / 2021 / 2022 extrapôlé

Chiffre d’Affaires net

322 919

365 571

210 958

309 987

215 955

431 910

357 597

Achats

86 328

105 109

57 171

147 850

45 342

90 684

107 493

Variation de stock

-735

-7 662

-673

-1 999

9036

18 072

1 919

Marge brute

237 326

268 124

154 460

164 136

161 577

323 154

248 185

Taux de consommation

27%

27%

27%

47%

25%

25%

31%

Salaires et charges

131 315

146 940

81 593

108 648

72 590

145 180

133 021

Salaires et charges / CA

41%

40%

39%

35%

34%

34%

37%

Dotationx aux amortissements et provision (A)

3 355

5 512

6 537

0

3 094

— 

— 

Reprise sur amortissements et provision (B)

0

0

6 537

7 379

7 479

— 

— 

Autres produits (C)

10 744

11 845

122

0

— 

— 

Autres charges (D)

5

6

4

0

— 

— 

Résultats d’exploitaiton (E)

23 388

22 550

32 430

39 892

34 029

68 058

38 472

Excédents brut d’exploitaiton (E+A-B+D-C)

16 004

16 223

32 430

32 395

29 644

59 288

30 978

Excédents brut d’exploitaiton /CA

5%

4%

15%

10%

14%

14%

9%

Selon la méthode de l’excédent brut d’exploitation retraité, qui tient compte de la capacité bénéficiaire moyenne dégagée par l’exploitation au cours des trois dernières années, auquel il a appliqué un coefficient de 5, il est d’avis que le fonds de commerce peut être évalué à la somme de 205.000 euros (40.995 euros X 5).

Par la méthode dite du taux de recettes qui consiste à affecter au chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des quatre dernières années, au lieu de trois pour tenir compte de la crise sanitaire, un coefficient correspondant au taux pratiqué pour les transactions de fonds de commerce de restauration rapide, il évalue le fonds de commerce de la société VISHNU CAFE à la somme de 214.558 euros (357.597 euros X 60%), qu’il propose d’arrondir à 215.000 euros.

Au regard de ces éléments, l’expert a proposé de fixer l’indemnité principale d’éviction due à la société VISHNU CAFE à la somme de 210.000 euros, correspondant à la moyenne de ces deux méthodes de valorisation du fonds de commerce exploité dans les lieux loués.

Si les bailleurs souscrivent à ce chiffrage, les demandeurs sollicitent que l’indemnité principale d’éviction soit fixée à la somme de 233.460 euros pour tenir compte du chiffre d’affaires finalement réalisé au cours de l’exercice 2022, d’une part, et de l’application d’un coefficient de 70% en lieu et place de 60% retenu par l’expert judiciaire, d’autre part, selon eux plus adapté au fait que les locaux objet de l’éviction bénéficient d’un conduit d’extraction et d’un droit de terrasse.

L’indemnité d’éviction devant être fixée à la valeur du fonds de commerce à la date la plus proche de l’éviction, les demandeurs sont fondés à voir prendre en compte le chiffre d’affaires effectivement réalisé au cours de l’année 2022, soit 458.103 euros en lieu et place de la somme de 431.910 euros tel que projeté par l’expert judiciaire. Le montant du chiffre d’affaires moyen réalisé au cours des exercices 2018, 2019, 2021 et 2022 ressort ainsi à 364.145 euros (322.919 + 365.571 + 309.987 + 458.103 / 4).

S’agissant du coefficient de 60% retenu par l’expert judiciaire, celui-ci précise qu’il correspond à la moyenne appliquée dans le cadre des transactions de fonds de commerce de restauration rapide, qui sont vendus sur la base de 30 à 80% du chiffre d’affaires hors taxes. En réponse au dire de la société VISHNU CAFE, qui revendiquait l’application d’un coefficient de 70% l’expert a précisé que celui-ci correspondait au haut de fourchette et devait être retenu au regard de profitabilités exceptionnellement élevées, alors que la profitabilité du fonds sous expertise était banale (ratio EBE/CAHT de 9% avant retraitement /11% après retraitement de la capacité bénéficiaire).

Le coefficient de 60%, qui apparaît adapté, sera retenu.

Par conséquent, la méthodologie employée par l’expert judiciaire n’étant pas remise en cause, l’indemnité principale d’éviction sera fixée à la moyenne entre la valeur du fonds de commerce calculée par celui-ci (1) selon la méthode de l’EBE retraité dont le montant n’est pas remis en cause (205.000 euros = 40.995 euros X 5), et (2) selon la méthode du chiffre d’affaires hors taxes moyen actualisé (218.487 euros = 364.145 euros X 60%) à la somme de 211.743,50 euros, qu’il convient d’arrondir à 211.750 euros.

La valeur du fonds de commerce (211.750 euros) étant supérieure à la valeur du droit au bail (75.600 euros), l’indemnité principale doit être fixée à la valeur du fonds de commerce, soit 211.750 euros.

Sur les indemnités accessoires

En application de l’article L145-14 du code de commerce, l’indemnité principale peut être augmentée d’indemnités accessoires au titre des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et des droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur.

Sur les frais de remploi

L’indemnité de remploi est destinée à compenser les droits de mutation définis à l’ article 719 du code général des impôts dus pour l’acquisition d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail de valeur équivalente, outre les frais d’acte et les frais de transaction.

Les demandeurs sollicitent que l’indemnité de remploi soit, selon l’usage, fixé à 10% de l’indemnité principale d’éviction.

Les époux [J] estiment quant à eux que les frais de remploi doivent être limités à la somme de 10.000 euros.

L’expert a évalué les frais de remploi en tenant compte des droits d’enregistrement applicables depuis 2012 et en évaluant les honoraires juridiques et de transaction à 10% de l’indemnité principale, ce qui est conforme à l’usage et doit être retenu.

Compte tenu de la valeur du fonds de commerce précédemment retenue de 211.750 euros, les frais de remploi seront fixés à la somme de 21.175 euros.

Sur l’indemnité pour trouble commercial

L’indemnité pour trouble commercial est destinée à indemniser l’indisponibilité temporaire du preneur résultant de la gestion de l’éviction et de la mise en œuvre d’un nouveau site d’exploitation.

Les demandeurs sollicitent que l’indemnité pour trouble commercial soit fixée à la somme de 14.271 euros, correspondant à quatre mois d’EBE au motif que les locaux seraient rares dans le voisinage. Cet argument ne peut être retenu dès lors que cette indemnité vise à indemniser le temps consacré à la gestion de l’éviction et non pas l’éventuelle rareté des locaux, au demeurant non démontrée.

Les bailleurs, qui demandent que cette indemnité soit limitée à la somme de 5.000 euros, ne développent aucun moyen en fait ou en droit à l’appui de leur prétention.

L’expert précise qu’en ce qui concerne les commerces de proximité, le trouble commercial est habituellement chiffré à trois mois d’excédent brut d’exploitation moyen des trois dernières années, soit en l’espèce 10.200 euros (40.995 X 3 / 12).

Conformément aux usages en la matière, l’indemnité pour trouble commercial sera donc fixée à la somme de 10.200 euros, correspondant à trois mois d’excédent brut d’exploitation.

Sur les frais de déménagement

L’indemnité pour frais de déménagement a pour objet d’indemniser le preneur des frais exposés pour libérer les locaux dont il est évincé.

Les demandeurs sollicitent que les frais de déménagement soient fixés à la somme de 9.195 euros, correspondant au devis établi par l’entreprise BLANCHARD & FILS le 07 octobre 2022. Ils reprochent à l’expert judiciaire de ne pas avoir tenu compte du stock de marchandises invendu à transférer.

Les époux [J] répliquent que les frais de déménagement ne sauraient être dus qu’en cas de réinstallation.

L’expert judiciaire a considéré que le devis produit par les exploitants était surévalué par rapport aux installations constatées dans les lieux loués. Il a proposé de retenir un coût normatif pour déplacement des équipements mobiliers et du stock résiduel d’un montant de 3.200 euros correspondant à 40 euros / m² utile (80 m²).

L’analyse du devis produit, pour un transport vers un local situé au [Localité 7] ou un garde-meubles situé à [Localité 8], conduit à relever que le déménageur facture outre un montant de 600 euros au titre de l’assurance, une somme forfaitaire de 8.595 euros au titre des prestations à réaliser sans préciser ni le volume, ni la nature des éléments à transporter. De plus, ce devis liste des diligences qui apparaissent pour le moins inutiles de « mise sous housses adaptées de la literie » ou encore de « mise en penderies adaptées des vêtements sur cintre ».

Dans ce contexte, ce devis ne peut être retenu.

Aussi, les bailleurs ne démontrant pas que le preneur ne se rétablira pas, les frais de déménagement seront fixés à la somme de 3.200 euros proposée par l’expert judiciaire, qui tient compte tant des éléments à transporter (mobilier, équipement, documents et stock résiduel visibles sur les photographies annexées au rapport), que de la surface des locaux.

Sur les frais administratifs

Les frais administratifs correspondent aux frais de modification du siège social ou radiation du registre du commerce et des sociétés et autres publications à réaliser (assemblées etc.).

Les demandeurs acquiescent à la fixation de ces frais à la somme de 3.000 euros proposée par l’expert judiciaire.

Les époux [J] opposent que ce montant est surévalué au regard des coûts de publicité de transfert de siège social consécutivement à l’achat d’un fonds de commerce ou d’un droit au bail, de l’ordre de 250 euros à 300 euros incluant la publicité au BODACC par le greffier, le coût des formalités de dissolution anticipée et radiation étant du même ordre. Ils ajoutent que ces frais sont déjà indemnisés au titre de l’indemnité de remploi.

Toutefois, les frais de formalités évoqués par les bailleurs ne tiennent pas compte du coût des actes à rédiger avant publication (assemblées générales et autres actes de transfert de siège ainsi que les textes des publicités). Ces frais administratifs sont en outre distincts des frais de remploi examinés plus avant relatifs aux droits d’enregistrement à acquitter à l’occasion de l’acquisition d’un nouveau fonds ou d’un droit au bail.

Par conséquent, les frais administratifs relatifs notamment à la modification du siège social et à la publication des assemblées générales à tenir consécutivement à l’éviction seront fixés à la somme de 3.000 euros, ainsi qu’évalué par l’expert judiciaire, qui apparaît adaptée.

Sur les frais de licenciement

La perte du fonds de commerce entraînant le licenciement des salariés, il convient d’inclure les frais de licenciement dans l’indemnité d’éviction, ainsi que les parties en conviennent.

Cependant, dès lors que les indemnités de licenciements et de préavis à prendre en charge par les bailleurs sont calculées en fonction du montant des salaires précédant lesdits licenciements, les frais afférents seront remboursés à la société VISHNU CAFE, selon l’usage, au vu des justificatifs qu’elle devra présenter aux bailleurs.

Sur les frais de réinstallation

Une indemnité au titre des frais de réinstallation peut être accordée dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d’un concept particulier. En effet, l’indemnité principale permet déjà au preneur évincé d’acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu qui comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l’acquisition d’un fonds de commerce de même nature n’exige pas la réalisation de travaux d’aménagement particuliers, ni d’adaptation des locaux à l’activité exercée.

Les demandeurs sollicitent le versement d’une somme de 30.000 euros au titre des frais de réinstallation. Ils reprochent à l’expert de ne pas avoir tenu compte de ce que la réinstallation se fera dans de nouveaux locaux qui nécessiteront des travaux d’aménagement ou d’équipement (carrelage), voire de mise aux normes et d’installation de chambre froide etc., outre que le concept de restauration indienne supposera nécessairement des agencements spécifiques avec une identité visuelle.

Les époux [J] s’opposent à l’allocation d’une quelconque somme de ce chef, faisant valoir que l’expert judiciaire a écarté toute indemnisation au titre de frais de réinstallation.

En l’espèce, l’expert judiciaire a considéré qu’en l’absence d’agencements spécifiques, il n’y avait pas lieu de valoriser ce poste dans l’hypothèse d’une perte du fonds de commerce. Si le tribunal retenait que des frais de réinstallation étaient dus, il a estimé qu’il devrait être tenu compte de la vétusté des installations à hauteur de 50%.

L’indemnité principale d’éviction fixée ci-dessus est déjà destinée à permettre à la société VISHNU CAFE d’acquérir des locaux équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement de son bail.

De surcroît, la société VISHNU CAFE ne justifie pas d’aménagements spécifiques ou qui relèvent d’un concept particulier, les embellissements muraux, même s’ils sont de style indien, n’ont en effet rien de spécifique puisqu’ils ne sont pas liés à un concept (notamment de franchise qui exigerait une présentation particulière des locaux.

La demande au titre des frais de réinstallation sera donc rejetée.

*

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’indemnité d’éviction doit être fixée ainsi qu’il suit:

— indemnité principale : 211.750 euros

— indemnités accessoires :

• frais de remploi 21.175 euros

• trouble commercial 10.200 euros

• frais de déménagement 3.200 euros

• frais administratifs 3.000 euros

• frais de licenciement sur justificatifs

soit une indemnité totale d’éviction due à la société VISHNU CAFE d’un montant de 249.325 euros, augmentée des frais de licenciement.

Par conséquent, sous réserve de l’absence d’exercice de leur droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L145-58 du code de commerce, les époux [J] seront condamnés, in solidum en leur qualité de bailleurs, à payer à la société VISHNU CAFE une indemnité d’éviction de 249.325 euros, outre les frais de licenciement qui seront réglés sur présentation des justificatifs présentés par celle-ci.

III- Sur les demandes en fixation et paiement de l’indemnité d’occupation

Les époux [J] sollicitent que l’indemnité d’occupation due par la société VISHNU CAFE dans le cadre de son droit au maintien dans les lieux soit fixée à la somme annuelle de 37.000 charges et taxes en sus. Après avoir rappelé que l’expert judiciaire a évalué cette indemnité à la somme annuelle de 26.100 euros, en tenant compte d’un abattement de 10%, ils font valoir que, selon la jurisprudence, l’indemnité d’occupation s’apprécie par référence à la valeur locative, mais que les juges fixent celle-ci en adoptant le mode de calcul qui leur paraît le meilleur, et qu’elle peut ainsi être égale au loyer prévu par le bail sans majoration. Ils précisent que le loyer annuel résultant du bail expiré ressort à la somme de 36.844,68 euros en principal au mois de janvier 2024, montant qui doit, selon eux être retenu au titre de l’indemnité d’occupation depuis la fin du bail fixée au 17 juillet 2020. Ils ajoutent, concernant l’abattement de précarité, que 10% apparaît un maximum puisque la société VISHNU ne démontre pas que le refus de renouvellement a perturbé son activité. Ils demandent également que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement, et pour la première fois au 18 juillet 2021, en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction jusqu’à libération effective et complète des lieux. Ils requièrent enfin que les sommes dues au titre de cette indemnité d’occupation soient productives d’intérêts à compter du 17 mars 2023, capitalisés lorsqu’ils seront échus depuis plus d’un an.

Les demandeurs, qui ne formulent aucune prétention au titre de l’indemnité d’occupation dans le dispositif de leurs conclusions, exposent dans la partie discussion de celles-ci que l’expert judiciaire a, à juste titre, chiffré l’indemnité d’occupation à la valeur locative statutaire, à la somme de 29.000 euros, correspondant à un prix unitaire de 550 euros/m²p/an et une surface locative de 51 m²p, outre une majoration de 4% pour droit de terrasse, avant d’appliquer le coefficient de précarité d’usage de 10%.

Sur ce,

Selon l’article L145-28 du code de commerce, le locataire évincé qui se maintient dans les lieux est redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction calculée d’après la valeur locative, tout en corrigeant cette dernière de tous éléments d’appréciation.

L’article L145-33 du même code prévoit que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative laquelle, à défaut d’accord, est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Les articles R145-2 à R145-11 du même précisent la consistance de ces éléments.

L’article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Ainsi, le preneur qui se maintient dans les locaux dans l’attente du paiement de l’indemnité d’éviction n’est plus tenu au paiement d’un loyer mais d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être évalué à la valeur locative statutaire à la date de l’éviction, soit au 17 juillet 2020. La valeur locative retenue est généralement affectée d’un abattement dit de précarité afin de tenir compte de la situation du preneur maintenu dans les lieux qui présente des inconvénients indéniables puisqu’il ne pourra pas céder son fonds de commerce ou réaliser les investissement nécessaires à sa pérennité.

En l’espèce, il ressort des développements précédents que la valeur locative statutaire, à laquelle doit être fixée l’indemnité d’occupation due en application de l’article L145-28 du code de commerce, ressort à la date d’effet du congé à la somme de 29.000 euros, correspondant à une surface pondérée de 51 m²p, un prix unitaire de 550 euros/m²p/an et une majoration pour droit de terrasse de 4% .

La société VISHNU CAFE se maintient dans les lieux depuis le 18 juillet 2020, soit depuis cinq années et neuf mois, ce qui constitue une période d’incertitude incontestable.

Il est ainsi justifié de fixer l’abattement de précarité à 10 %, ainsi que proposé par l’expert judiciaire, ce qui est conforme à l’usage.

L’indemnité d’occupation s’évalue donc à la somme de 26.100 euros (29.000 X 0,90) par an en principal.

Par conséquent, l’indemnité d’occupation annuelle due par la société VISHNU CAFE aux époux [J] à compter du 18 juillet 2020 et jusqu’à la libération des locaux, sera fixée à la somme de 26.100 euros, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail.

Les bailleurs, qui sollicitent que l’indemnité d’occupation soit indexée annuellement en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, ne précisent pas le fondement juridique de leur prétention et ne justifient pas de l’opportunité d’une indexation au regard de la durée de la procédure et du montant de ladite indemnité d’occupation.

En l’absence d’obligation légale ou contractuelle imposant l’indexation de l’indemnité d’occupation due en application de l’article L145-58 du code de commerce,et de nécessité de celle-ci, leur demande sera rejetée.

En revanche, les époux [J] sont fondés à solliciter que cette indemnité d’occupation produise des intérêts au taux légal. Conformément à l’article 1231-7 du code civil, lesdits intérêts courront à compter du présent jugement et pourront être capitalisés lorsqu’ils seront dus depuis plus d’un an, en application de l’article 1343-2 du même code.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, la société VISHNU CAFE est redevable, à compter du 18 juillet 2020 et jusqu’à la libération des locaux, d’une indemnité d’occupation annuelle d’un montant de 26.100 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement, qui pourront être capitalisés lorsqu’ils seront dus depuis plus d’un an, outre les charges et taxes prévues au contrat de bail.

IV- Sur les demandes reconventionnelles formées par les époux [J]

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, les époux [J] sollicitent que le tribunal ordonne :

— la compensation entre les sommes dont ils sont redevables au titre de l’indemnité d’éviction et celles dont ils sont créanciers au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 18 juillet 2020,

— le paiement de l’indemnité d’éviction à un séquestre dans les conditions de l’article L145-29 du code de commerce, à défaut d’accord entre les parties, et que les fonds pourront être déposés à la Caisse des dépôts et consignations en application de l’article L.518-19 du code monétaire et financier,

— la consignation des fonds dus au titre de l’indemnité de remploi, des frais administratifs, des frais de déménagement et de réinstallation et qu’ils seront débloqués au profit de la société VISHNU CAFE à condition qu’elle justifie de sa réinstallation dans le délai de six mois après sa libération des lieux, à défaut de quoi ces sommes leur seraient restituées de plein droit, sans autre formalité,

— la restitution des locaux par la société VISHNU CAFE dans les deux mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction à la société VISHNU CAFE elle-même ou de la notification à celle-ci du versement de l’indemnité au séquestre,

— à défaut de remise des lieux et des clés à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du versement de l’indemnité d’éviction au séquestre et après mise en demeure, que le séquestre devra retenir 1 (un) % par jour de retard sur le montant de l’indemnité,

— en l’absence de libération des locaux, l’expulsion de la société VISHNU CAFE et de tout occupant de son chef des lieux loués, et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu.

Les demandeurs ne concluent pas sur ces points.

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, les bailleurs n’invoquent aucun fondement, en fait ou en droit, à l’appui de leurs demandes reconventionnelles dans la partie discussion de leurs conclusions.

Ils n’expliquent et ne justifient donc pas du bien fondé de ces demandes.

A titre surabondant, il résulte de ce qui précède que l’indemnité d’occupation due par la société VISHNU CAFE dans le cadre de son maintien dans les lieux a été fixée à une somme nettement inférieure à celle acquittée par elle, à titre provisionnel durant l’instance, sur la base du loyer du bail expiré, de sorte que la demande de compensation formée par les époux [J] apparaît dénuée de fondement et qu’un compte devra être fait entre les parties.

En ce qui concerne la consignation de l’indemnité d’éviction, le paiement des frais de remploi, des frais administratifs, des frais de déménagement et de réinstallation sous réserve de justificatif de la réinstallation effective de la société VISHNU CAFE dans un délai de six mois de la libération des locaux, et la restitution de ceux-ci, l’article L145-29 du code de commerce dispose qu’en cas d’éviction, les lieux doivent être remis au bailleur à l’expiration d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction au locataire lui-même ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre et, qu’à défaut d’accord entre les parties, le séquestre est nommé par le jugement prononçant condamnation au paiement de l’indemnité ou à défaut par simple ordonnance sur requête. L’indemnité est alors versée par le séquestre au locataire sur sa seule quittance, s’il n’y a pas d’opposition des créanciers et contre remise des clés du local vide, sur justification du paiement des impôts, des loyers et sous réserve des réparations locatives.

Or, en l’espèce, il n’existe en l’état aucun désaccord entre les parties sur le paiement de l’indemnité d’éviction et l’éventuelle désignation d’un séquestre, non plus que sur la libération des locaux après paiement de celle-ci.

En outre, la société VISHNU CAFE a droit à l’indemnisation de l’entier préjudice qu’elle a subi du fait de l’éviction à la date à laquelle le tribunal statue et il incombait aux défendeurs de rapporter la preuve de son intention de ne pas acquérir un nouveau fonds de commerce ou droit au bail, pour pouvoir lui refuser le paiement de l’indemnité de remploi, des frais administratifs, des frais de déménagement et de réinstallation.

Enfin, tant que la décision fixant l’indemnité d’éviction n’est pas définitive, le paiement de cette indemnité ne peut pas être libératoire, de sorte que le tribunal ne peut pas condamner le preneur à quitter les lieux, alors qu’il est susceptible de former un recours à l’encontre de ce jugement, de sorte que la demande d’expulsion s’avère prématurée.

Dès lors, les demandes reconventionnelles des bailleurs relatives à la consignation de l’indemnité d’éviction à la Caisse des dépôts et consignations, au versement de l’indemnité de remploi, des frais administratifs, des frais de déménagement et de réinstallation sous réserve de justificatif de la réinstallation effective de la société VISHNU CAFE dans un délai de six mois au plus tard à compter de la libération des locaux, de prélèvement par le séquestre d’un pourcentage de l’indemnité d’éviction à défaut de remise des lieux et des clés à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du versement de l’indemnité d’éviction entre ses mains et d’expulsion de la société VISHNU CAFE avec l’assistance de la force publique si besoin, seront également rejetées.

V- Sur les mesures accessoires

L’instance et l’expertise ayant pour origine le refus de renouvellement du bail par les époux [J], ceux-ci seront condamnés in solidum au paiement des dépens, qui comprendront le coût de l’expertise judiciaire en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de ne pas laisser à la charge de la société VISHNU CAFE la totalité des frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Les époux [J] seront donc condamnés in solidum à lui payer une somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. La demande des défendeurs fondée sur ce même texte sera rejetée.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de la présente instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de M. [H] [J] et Madame [L] [G] épouse [J] de sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la Cour d’appel de Paris qui doit être rendu par le Pôle 5 Chambre 3 dans une instance enrôlée sous le RG 20/17803 et dont la clôture est fixée au 06 mars 2024 et les plaidoiries au 17 juin 2024,

CONDAMNE in solidum M. [H] [J] et Madame [L] [G] épouse [J], sous réserve de l’absence d’exercice de leur droit de repentir selon les modalités fixées par l’article L145-58 du code de commerce, à payer à la société VISHNU CAFE la somme de 249.325 euros (deux cent quarante-neuf mille trois cent vingt-cinq euros) au titre de l’indemnité d’éviction, outre les frais de licenciement du personnel qui seront remboursés par M. [H] [J] et Madame [L] [G] épouse [J] à la société VISHNU CAFE sur les justificatifs qui lui seront présentés par cette dernière, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 211.750 euros

— indemnités accessoires :

• frais de remploi 21.175 euros

• trouble commercial 10.200 euros

• frais de déménagement 3.200 euros

• frais administratifs 3.000 euros

• frais de licenciement sur justificatifs

FIXE l’indemnité d’occupation annuelle due par la société VISHNU CAFE à M. [H] [J] et Madame [L] [G] épouse [J], à compter du 18 juillet 2020 et jusqu’à la libération des locaux, à la somme de 26.100 euros (vingt-six mille cent euros), outre charges et taxes prévues au contrat de bail ;

ORDONNE que l’indemnité d’occupation sera productive d’intérêts au taux légal à compter du present jugement et que les intérêts dus depuis plus d’un an pourront être capitalisés,

REJETTE la demande de M. [H] [J] et Madame [L] [G] épouse [J] d’indexation de l’indemnité d’occupation le 18 juillet de chaque année selon la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE,

REJETTE la demande de M. [H] [J] et Madame [L] [G] épouse [J] de compensation entre les sommes dues au titre de l’indemnité d’éviction, d’une part, et l’indemnité d’occupation, d’autre part,

REJETTE la demande de M. [H] [J] et Madame [L] [G] épouse [J], à défaut d’accord entre les parties de paiement de l’indemnité d’éviction dans les conditions de l’article L145-29 du code de commerce et de dépôt des fonds à la Caisse des dépôts et consignations en application de l’article L518-19 du code monétaire et financier,

REJETTE la demande de M. [H] [J] et Madame [L] [G] épouse [J] de consignation et déblocage de l’indemnité de remploi, des frais administratifs, des frais de déménagement et des frais de réinstallation alloués par le tribunal au profit de la société VISHNU CAFE uniquement dans l’hypothèse où celle-ci justifierait de sa réinstallation dans le délai de six mois après sa libération des lieux, à défaut de quoi lesdites sommes leur seraient restituées de plein droit sans autre formalité,

REJETTE la demande de M. [H] [J] et Madame [L] [G] épouse [J] de restitution des locaux dans les deux mois suivant la date du versement de l’indemnité d’éviction à la société VISHNU CAFE elle-même ou de la notification à celle-ci du versement de l’indemnité au séquestre,

REJETTE la demande de M. [H] [J] et Madame [L] [G] épouse [J] de prélèvement par le séquestre d’un montant de 1 (un) % par jour de retard sur le montant de l’indemnité d’éviction en cas de non remise des lieux et des clés à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la notification du versement de ladite indemnité d’éviction au séquestre et après mise en demeure,

REJETTE la demande de M. [H] [J] et Madame [L] [G] épouse [J] d’expulsion de la société VISHNU et de tout occupant de son chef des lieux loués, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, en l’absence de libération des locaux,

CONDAMNE M. [H] [J] et Madame [L] [G] épouse [J] in solidum à payer à la société VISHNU CAFE la somme de 6.000 euros (six mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [H] [J] et Madame [L] [G] épouse [J] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [H] [J] et Madame [L] [G] épouse [J] in solidum aux dépens de l’instance qui comprendront les honoraires d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 11 Mars 2026

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA