Notifiée le

La copie exécutoire à : M^e VARROD & M^e MARCHAND (case), M. [N] (LS)

La copie authentique à : M^e VARROD & M^e MARCHAND (case), M. [N] (LS)

ORDONNANCE DE REFERE N° :

EN DATE DU : 30 juin 2025

DOSSIER : N° RG 25/00024 – N° Portalis DB36-W-B7J-DE7S

TRIBUNAL CIVIL DE PREMIÈRE INSTANCE DE PAPEETE

TAHITI

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 30 juin 2025

DEMANDERESSE -

— S.C.I. DE OUTUMAORO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Edouard VARROD de la SELARL MILLET VARROD AVOCATS, avocat au Barreau de Papeete

DÉFENDEUR -

— Monsieur [Z] [N]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

Assignée à personne le 6 février 2025 et concluant

INTERVENANTE VOLONTAIRE -

— A.S.L. [Adresse 2] HAUTS DE [Adresse 4], représentée par son syndic, la SARL SOGIMMO

représentée par M^e Johan MARCHAND, avocat au Barreau de Papeete

COMPOSITION -

PRÉSIDENTE : Laure CAMUS

GREFFIERE : Herenui WAN-AH TCHOY

PROCÉDURE -

Requête en Autres demandes relatives à la copropriété (72Z) – Demande d’ordonnance portant injonction de faire

Par assignation du 06 février 2025

Déposée et enregistrée au greffe le 07 février 2025

Numéro de Rôle N° RG 25/00024 – N° Portalis DB36-W-B7J-DE7S

DÉBATS -

En audience publique

ORDONNANCE -

Par mise à disposition au greffe le 30 juin 2025

Après en avoir délibéré,

EXPOSÉ DU LITIGE

Aux termes d’un acte authentique en date du 9 octobre 1993 contenant cahier des charges et statuts de l’association syndicale, il a été constitué le LOTISSEMENT LES HAUTS DE OUTUMAORO ; ensemble immobilier notamment constitué d’une quarantaine de lots bâtis et non bâtis à usage privatif, outre les équipements communs tels que les voies de desserte.

La SCI DE OUTUMAORO et M. [Z] [N] sont respectivement propriétaires des lots n°10 et n°18, lesquels sont desservis par la voie A du lotissement.

Au constat d’un trouble manifestement illicite résultant de l’occupation irrégulière d’une partie de cette voie, la SCI DE OUTUMAORO a attrait M. [Z] [N] devant le juge des référés du tribunal civil de première instance de Papeete, le tout par exploit du 6 février 2025 et requête enregistrée au greffe le 7 février suivant.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives reçues le 5 mai 2025, la SCI DE OUTUMAORO sollicite plus précisément du juge des référés de :

— Ordonner la remise en état des lieux par la destruction de l’édifice construit par M. [Z] [N] sur la voie A du LOTISSEMENT LES HAUTS DE OUTUMAORO ainsi que par la réinstallation de la glissière de sécurité déposée, dans un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir, sous astreinte de 50.000 XPF par jour de retard,

— Condamner M. [Z] [N] à payer à la SCI DE OUTUMAORO la somme de 200.000 XPF au titre des frais irrépétibles.

Elle rappelle que chaque colotis est habilité à ester en justice en cas de violation par un autre colotis des stipulations du cahier des charges, ce qui serait précisément le cas en l’espèce. Elle se plaint de fait de la création par M. [Z] [N] de deux emplacements de stationnement à son seul profit sur l’emprise commune ; l’un d’eux étant de surcroit assorti d’une construction irrégulière consistant en un abri de garage. Elle précise qu’aussi bien la création de cet emplacement de stationnement privatif que sa couverture n’ont pas été autorisés par l’assemblée générale des colotis en tant qu’unique autorité ayant qualité à réglementer le stationnement au sein du lotissement. Elle conteste ainsi toute valeur aux accords de voisinage ayant pu être conclu par le passé, indiquant au surplus que la toiture de l’édifice lui causerait un préjudice direct par obstruction de la vue dont elle bénéficiait jusque-là. Elle souligne que M. [Z] [N] s’est par ailleurs affranchi des obligations imposées par la réglementation d’urbanisme puisqu’il ne justifie d’aucun permis de construire, ni d’aucune déclaration préalable de travaux. Elle conclut enfin au rejet des demandes reconventionnelles de M. [Z] [N], se défendant de tout empiètement des parties commune de sa part, au demeurant insuffisamment établi par celui qui l’allègue.

En vertu de ses conclusions uniques déposées au greffe le 31 mars 2025, M. [Z] [N] sollicite quant à lui de :

— Débouter la SCI DE OUTUMAORO de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— Ordonner la démolition de la terrasse du lot n°10 et du bas de l’escalier qui empiète sur les parties communes du lotissement, sous astreinte de 50.000 XPF par jour de retard dans un délai de 30 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et au besoin avec le concours de la force publique,

— Faire interdiction à la SCI DE OUTUMAORO de se garer ailleurs que sur l’emplacement du croquis joint à l’accord des propriétaires du 1er juillet 2012,

— Condamner la SCI DE OUTUMAORO à payer à M. [Z] [N] la somme de 200.000 XPF au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

— Condamner la SCI DE OUTUMAORO aux entiers dépens dont distraction d’usage au profit de M^e Marie EFTIMIE-SPITZ.

Il explique que pour mettre un terme au stationnement anarchique des colotis résidants de part et d’autre de la voie A du lotissement, ceux-ci ont conclu le 1er juillet 2012 un accord emportant modification des aires de stationnement et attributions des places à chacun des lots. Il insiste ainsi sur le fait que l’occupation qui lui est présentement reprochée correspond très précisément à l’emplacement qui a été réservée à son lot en vertu de cet accord, que jamais l’espace querellé n’a été utilisé en tant qu’aire de retournement et que les voies du lotissement sont laissées parfaitement libres. Il assure que l’édifice dont l’enlèvement est sollicité ne serait soumis à aucune autorisation de travaux préalable et prétend que sa situation au regard de l’autorisation de la communauté des colotis serait en voie de régularisation pour avoir été soumise à l’étude de la prochaine assemblée générale. Il dénonce que de son côté, la SCI DE OUTUMAORO a fait construire une terrasse suspendue empiétant sur les parties communes et procédé par la même à la création illégale de deux emplacements de parking couverts.

Selon conclusions d’intervention volontaire notifiées le 14 avril 2025, l’association syndicale LES HAUTS DE OUTUMAORO sollicite pour sa part de :

— Inviter la SCI DE OUTUMAORO et M. [Z] [N] à produire leur titre de propriété respectif,

— Inviter la SCI DE OUTUMAORO à produire le constat d’huissier qu’elle annonce dans sa requête introductive d’instance,

— Ordonner, si la SCI DE OUTUMAORO et M. [Z] [N] sont d’accord, une médiation judiciaire à leurs frais partagés,

— Rejeter toute demande qui serait formulée à l’encontre de l’association syndicale LES HAUTS DE OUTUMAORO,

— Réserver les frais irrépétibles,

— Laisser les dépens à la charge de la SCI DE OUTUMAORO.

Elle déclare vouloir apporter la précision selon laquelle l’ensemble immobilier n’est pas soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis issu de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 mais par celui des associations syndicales régi en Polynésie française par la loi du 21 juin 1865.

À l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin suivant par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 432 du code de procédure civile de la Polynésie française, le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

En matière de lotissement, il est acquis que les clauses du cahier des charges ont valeur contractuelle et qu’elles engagent les colotis entre eux si bien que toute contravention auxdites dispositions constitue, par essence, un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le pouvoir de faire cesser.

En l’espèce, la SCI DE OUTUMAORO a saisi le juge des référés d’une demande tendant à faire cesser les travaux d’aménagement d’une place de stationnement couverte par un carport tels qu’ils ont été réalisés par M. [Z] [N] sur la voie A du LOTISSEMENT LES HAUTS DE OUTUMAORO.

Il est ainsi reproché à M. [Z] [N] de multiples violations du cahier des charges dudit lotissement et notamment les stipulations du premier alinéa de l’article 8 selon lesquelles, l’association syndicale est la seule autorité pour réglementer, « dans l’intérêt commun des propriétaires de lots, la circulation, le stationnement et d’une manière générale l’utilisation des voies, espaces, réseaux et ouvrages communs, selon les règles qui lui paraitront les plus aptes à assurer un fonctionnement satisfaisant de l’ensemble du lotissement. »

La société plaignante soutient encore que les travaux contreviennent à d’autres dispositions du cahier des charges en ce que ledit document prévoit que « les voies devront toujours être tenues libres ». Elle ajoute que l’installation du carport a nécessité le retrait d’une partie de la glissière de sécurité caractérisant une dégradation des « voies, espaces communs du lotissement, installations et accessoires » engageant la responsabilité de M. [Z] [N] à l’égard des colotis. Elle souligne enfin le défaut d’autorisation administrative.

Sur ce dernier point, il y a lieu de rappeler que les particuliers ne peuvent invoquer devant les tribunaux de l’ordre judiciaire la violation des règles d’urbanisme et que le fait qu’une construction ait été édifiée sans permis de travaux immobilier ou sans déclaration préalable, ne suffit pas à caractériser le trouble.

De son côté, le défendeur ne conteste ni la matérialité des travaux querellés, ni le défaut de consentement de l’association syndicale mais assure néanmoins que toutes les précautions ont été prises de bonne foi pour éviter de causer le moindre trouble à ses colotis.

Des pièces versées aux débats, notamment les attestations de colotis et fiches d’émargement relatif à la modification des parking datées de juillet 2012, il ressort que la question du stationnement au sein du lotissement n’a jamais fait l’objet d’une réglementation claire et formellement adoptée par l’assemblée générale des colotis. Il apparaît au contraire que la gestion du stationnement repose depuis l’origine sur un usage informel jusque-là organisé par des accords de voisinage suivant les zones tel celui de juillet 2012 sans qu’aucune décision contraignante n’ait été prise par l’association syndicale. M. [Z] [N] justifie aussi par la production d’attestations concordantes et circonstanciées, que les colotis ont procédé à de nombreux aménagements similaires, ce qui confirme l’absence de consensus entre les colotis sur l’interdiction d’aménagements privatifs de cette nature.

Par ailleurs, la configuration des lieux telle qu’elle résulte des plans, photographies et procès-verbaux de constats ne permet pas de considérer que la place de stationnement litigieuse et son carport gêneraient de manière manifeste la circulation ou l’usage commun de la voie pour se trouver dans un renfoncement insusceptible d’avoir un jour fait œuvre d’aire de retournement. Leur impact sur la servitude de vue de la SCI DE OUTUMAORO, dont l’existence juridique et matérielle n’est pas rapportée, n’est guère plus établi.

Monsieur [Z] [N] établit que le carport litigieux a été édifié en surplomb de la zone de parking qui lui a été attribuée suite aux accords de voisinage de 2012 et avoir pris pour précaution que les piliers soutenant le toit soient fixés sur sa parcelle. Dès lors, en l’absence totale de préjudice avéré, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de démolition de la SCI DE OUTUMAORO.

S’agissant de la demande reconventionnelle en démolition de la terrasse de la SCI DE OUTUMAORO, l’empiètement allégué sur les parties communes n’est pas établi et elle sera rejetée.

Au regard de la solution retenue, il n’y a pas lieu de faire droit aux demandes de condamnation au titre des frais irrépétibles et dépens, lesquels seront laissés à la charge des parties qui les ont exposés.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laure CAMUS, juge des référés, statuant publiquement par décision contradictoire, rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉBOUTONS la SCI DE OUTUMAORO de ses demandes de démolition,

DÉBOUTONS M. [Z] [N] de ses demandes reconventionnelles de démolition,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision,

LAISSONS aux parties la charge de leur frais irrépétibles et dépens.

En foi de quoi la présente ordonnance a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Présidente La Greffière

Laure CAMUS Herenui WAN-AH TCHOY