TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Maylis KAPPELHOFF-LANÇON

M^e François BLANGY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/06068 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JQP

N° MINUTE :

2 JTJ

JUGEMENT

rendu le lundi 26 mai 2025

DEMANDEUR

Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Maylis KAPPELHOFF-LANÇON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0840

DÉFENDERESSE

S.A.S. MYRABO es qualité de Syndic du [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e François BLANGY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0399

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Morgane JUMEL, Vice-présidente, statuant en juge unique ssistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 mars 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 mai 2025 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 26 mai 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/06068 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6JQP

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [N] [Z] est copropriétaire non occupant d’un appartement au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3]. L’appartement est occupé par Monsieur [B], locataire en meublé.

Ce bien est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic la société MYRABO.

Le 19 juin 2020, l’architecte de l’immeuble agissant à la demande du syndic a délivré à l’entreprise ALAZARD un ordre de service portant sur des opérations de ravalement de la façade de l’immeuble comprenant également des opérations de recouvrement en plomb de certains balcons, dont celui de l’appartement de Monsieur [N] [Z]. L’entreprise ALAZARD était assurée auprès de la SMABTP.

Dans un courrier électronique daté du 28 décembre 2020, Monsieur [Z] a été informé par son gestionnaire locatif que les locataires du logement se plaignaient de désordres touchant les fenêtres du logement (notamment infiltrations d’eau en cas de fortes pluies et problème de fermeture). Monsieur [Z] en a informé le syndic dans un courrier électronique du 27 janvier 2021, en précisant que ces désordres faisaient suite au recouvrement plomb du balcon par l’entreprise ALAZARD.

Le 5 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], agissant par l’intermédiaire de son syndic, a déclaré un sinistre dégât des eaux auprès de son assureur AREAS ASSURANCES à la suite découlements d’eau dans le logement de Monsieur [Z].

L’architecte de l’immeuble a été saisi de la difficulté par le syndic. Suivant courrier électronique daté du 1er février 2021, l’architecte de l’immeuble a alors demandé à la société ALAZARD de vérifier les allèges des portes-fenêtres de l’appartement de Monsieur [Z] suite au traitement revêtement plomb des seuils. Monsieur [Z] a été avisé de ce mail le 3 février 2021.

Une réunion d’expertise amiable a été organisée par l’assureur de Monsieur [Z] le 22 mars 2021.

Dans un courrier daté du 29 mars 2021, l’assureur de Monsieur [Z] (CIC ASSURANCES) a indiqué à ce dernier avoir réceptionné le rapport d’expertise et que l’expert confirmait qu’il s’agissait d’une infiltration par les trois ouvertures du fait d’une malfaçon dans les travaux réalisés par la société ALAZARD. L’assureur précisait que le contrat d’assurance ne couvrait pas les infiltrations par ouverture et il a donc opposé un refus d’indemnisation à Monsieur [Z] pour le sinistre, en indiquant que s’agissant de dommages immobiliers privatifs, du fait des conventions d’assurance, il appartenait à l’assureur de l’immeuble de prendre en charge les dommages avec un recours à exercer à l’encontre de la société ALAZARD. Le rapport d’expertise évoqué par CIC ASSURANCES n’était pas joint au courrier du 29 mars 2021.

Monsieur [Z] a transmis les conclusions de son assureur au syndic le 4 avril 2021, lequel les a transmises à l’assureur du syndicat des copropriétaires le 7 avril 2021.

Une réunion d’expertise amiable dommages a été organisée par la compagnie d’expertise TEXA à la demande de la compagnie AREAS ASSURANCES, assureur du syndicat des copropriétaires. Aux termes du rapport rédigé le 22 avril 2021, l’expert mentionne que l’origine du sinistre provient d’infiltrations au travers des menuiseries des fenêtres du séjour et d’une chambre ; que Monsieur [Z] a indiqué à l’expert que ces infiltrations seraient dues à une malfaçon commise lors de la pose du zinc sur le balcon de l’appartement par la société ALAZARD qui aurait obstrué l’évacuation des fenêtres ; que l’expert estime qu’à ce stade, aucun élément ne permet de déterminer de responsabilité dans cette affaire ; qu’aucune réparation/modification n’a été réalisée par la société ALAZARD sur le zinc du balcon, que les fonds sont complètements secs (aucune trace d’humidité lors des opérations d’expertise du 22 avril 2021) ; que le contrat souscrit par la copropriété ne garantissant pas les infiltrations au travers de fenêtres, il appartient à l’assureur de Monsieur [Z] d’instruire ce dossier dans le cadre de la garantie défense/recours ; qu’il n’existe pas en l’état d’élément factuels attestant de la responsabilité de la société ALAZARD ou du syndicat des copropriétaires en sa qualité de maître d’ouvrage.

Un procès-verbal de réception des travaux réalisés par l’entreprise ALAZARD a été établi le 16 juin 2021 en présence du syndic, de l’entreprise ALAZARD et de l’architecte de l’immeuble. Aucune réserve n’a été émise. Le procès-verbal de réception comportait l’observation suivante : « suite au recouvrement en plomb de l’ensemble du balcon filant du 5ème étage, les tubes de buée n’ont pas été réalisés en seuil des trois portes-fenêtres de l’appartement du 5ème étage gauche (M. [Z]) en raison de son absence et de son refus d’accès ultérieur. »

Le 18 juin 2021, Monsieur [Z] a mis en demeure le syndic d’indiquer si le ravalement de l’immeuble avait été achevé et réceptionné et de lui communiquer une copie de la police d’assurance dommages-ouvrage souscrite.

Le syndic lui a répondu le 21 juin 2021 que la réception des travaux avait été prononcée le 16 juin 2021 et que l’entreprise ALAZARD l’avait informé être en relation avec lui, avoir procédé à une déclaration auprès de sa compagnie d’assurance et qu’une notification de rendez-vous lui serait adressée.

Dans un courrier électronique du 28 septembre 2021, Monsieur [Z] a demandé au syndic d’actionner l’assurance dommage-ouvrage souscrite dans le cadre des travaux de ravalement.

Le syndic lui a répondu le 6 octobre 2021 qu’il procédait à une déclaration de sinistre dommage-ouvrage. Puis, il lui a indiqué le 25 octobre 2021 que l’assureur dommage ouvrage avait signifié un refus concernant les demandes de Monsieur [Z]. Monsieur [Z] répondait le même jour qu’il ne comprenait pas les motifs de ce refus, que la société ALAZARD ne l’avait jamais contacté et qu’il allait devoir procéder au remplacement des fenêtres rapidement afin de mettre fin au préjudice subi par ses locataires.

A la demande de Monsieur [Z], un procès-verbal de constat par commissaire de justice a été établi le 13 décembre 2021. Le commissaire de justice a procédé aux constatations suivantes :

« L’appartement compte trois portes-fenêtres donnant sur la rue. Je constate le cloquage qui se produit dans la fenêtre en dessous de chacune de ces trois portes. Je constate qu’elles présentent un jeu et des difficultés à la fermeture, la fenêtre de gauche présentant un jour important. Je constate la présence de deux petites ouvertures circulaires de part et d’autre de l’encadrement bas. Côté extérieur, je constate la présence d’un zingage récent, formant remontée vers l’extérieur. Je ne pas en mesure de constater la présence d’un percement dans cette remontée. »

Par acte d’huissier en date du 25 septembre 2024, Monsieur [N] [Z] a fait assigner la société MYRABO devant la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

Constater que Monsieur [Z] est bien-fondé dans sa demande à l’égard du syndic société MYRABO,Dire et juger que le syndic société MYRABO est tenu de réparer le préjudice de Monsieur [Z],

En conséquence,

Condamner le syndic société MYRABO au paiement de la somme de 5.117,64 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel de Monsieur [Z],Condamner le syndic société MYRABO au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de Monsieur [Z],Condamner le syndic société MYRABO au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience du 21 mars 2025, Monsieur [N] [Z], représenté par son avocat, a demandé au tribunal de :

Constater que Monsieur [Z] est bien-fondé dans sa demande à l’égard du syndic société MYRABO,Dire et juger que le syndic société MYRABO est tenu de réparer le préjudice de Monsieur [Z],

En conséquence,

Condamner le syndic société MYRABO au paiement de la somme de 5.117,64 euros, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel de Monsieur [Z],Condamner le syndic société MYRABO au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de Monsieur [Z],Condamner le syndic société MYRABO au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral additionnel de Monsieur [Z],Condamner le syndic société MYRABO au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le cabinet MYRABO, représentée par son avocat, a pour sa part demandé au tribunal de :

Débouter Monsieur [N] [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,Condamner Monsieur [N] [Z] à payer à la société MYRABO la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées à l’audience, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nature de la responsabilité du syndic :

L’article 1240 du Code civil dispose :

« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La responsabilité civile du syndic est ainsi susceptible d’être engagée lorsqu’il a commis une faute dans l’exercice de ses fonctions, et que cette faute est génératrice d’un préjudice.

Cette responsabilité revêt une nature délictuelle lorsque le dommage a été causé à un copropriétaire, puisqu’il n’existe pas de lien contractuel entre le syndic et les copropriétaires.

Le cabinet MYRABO est par conséquent responsable vis-à-vis de chaque copropriétaire, dont Monsieur [Z], dans l’accomplissement de sa mission. Toute faute délictuelle ou quasi-délictuelle du syndic permet en effet aux copropriétaires d’engager individuellement sa responsabilité.

Ainsi, les demandes présentées par Monsieur [Z] à l’encontre du cabinet MYRABO sont recevables, étant précisé qu’il lui appartient de faire la preuve de la faute, du dommage et du lien de causalité.

Le syndic, qui a notamment pour mission de faire exécuter les travaux décidés par l’assemblée générale, a l’obligation, et ce même en présence d’un maître d’œuvre, de veiller au respect des obligations légales, de contrôler la qualité des travaux et de réceptionner les ouvrages concernant les parties communes.

En l’espèce, Monsieur [Z] estime que le syndic a manqué à sa mission de veiller à la bonne exécution des travaux votés en assemblée générale en lui faisant grief :

D’une part d’avoir déclaré tardivement le sinistre auprès de la société MMA, alors que le dommage avait été signalé dès le mois de janvier 2021,D’avoir procédé à une réception des travaux sans réserve.

Il convient d’examiner ces griefs de façon successive.

Les éléments du dossier révèlent que le syndicat des copropriétaires a souscrit une police d’assurance multirisque travaux lors des travaux de l’entreprise ALAZARD. Monsieur [Z] reproche au syndic d’avoir procédé à une déclaration tardive du sinistre auprès de cette assurance, de sorte que la garantie dont il estime qu’il aurait dû bénéficier serait prescrite.

Monsieur [Z] ne démontre toutefois pas le caractère préjudiciable du caractère supposé tardif de la déclaration (ses déclarations relatives à la prescription n’étant corroborées par aucun document de la compagnie d’assurance).

Par ailleurs, Monsieur [Z] ne démontre pas non plus qu’une garantie aurait été mobilisable à son profit. A cet égard, Monsieur [Z] demeure particulièrement imprécis sur la garantie à laquelle il fait référence. Il s’évince néanmoins des conclusions soutenues oralement par son avocat que celle-ci serait en lien avec les manquements de l’entreprise ALAZARD lors des travaux de recouvrement en plomb du balcon, ce qui aurait conduit à des infiltrations au sein de l’appartement de Monsieur [Z] auxquelles seul le remplacement des portes-fenêtres a permis de remédier.

Or, Monsieur [Z] ne communique pas le rapport d’expertise établi à la demande de son assureur sur lequel il se fonde.

Le rapport rédigé le 22 avril 2021 à la demande de l’assureur du syndicat des copropriétaires l’expert mentionne qu’aucun élément ne permet de déterminer de responsabilité dans cette affaire et qu’il n’existe pas en l’état d’élément factuels attestant de la responsabilité de la société ALAZARD ou du syndicat des copropriétaires en sa qualité de maître d’ouvrage.

Le procès-verbal de commissaire de justice établi à la demande de Monsieur [Z], s’il relève l’existence de dommages au sein de l’appartement, ne se prononce pas sur l’origine de ces dommages.

Ainsi, les éléments communiqués par Monsieur [Z] sont insuffisants pour démontrer que les dommages au sein de son appartement soient en lien avec l’intervention de l’entreprise ALAZARD et donc que la mise en œuvre d’une garantie assurantielle était envisageable à ce titre. Dès lors, il n’établit pas non plus sur ce point le caractère préjudiciable du caractère tardif de la déclaration reproché au syndic.

S’agissant du second grief, Monsieur [Z] reproche au syndic d’avoir procédé à la réception des travaux sans réserve auprès de l’entreprise ALAZARD (seule une observation figure sur le procès-verbal de réception), alors qu’il estime que celle-ci aurait dû être effectuée avec réserve en raison de l’existence de vice apparent.

Or, Monsieur [Z] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un vice apparent. Il n’établit pas non plus que la mauvaise exécution des travaux de recouvrement en plomb du balcon est directement la cause du préjudice lié aux portes-fenêtres.

Ainsi, Monsieur [Z] ne caractérise pas de faute dans l’accomplissement de la mission de syndic génératrice d’un préjudice de nature à engager la responsabilité du cabinet MYRABO sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du Code civil.

Monsieur [Z] sera donc débouté de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts (au titre du préjudice matériel et du préjudice moral) à l’encontre du cabinet MYRABO.

Sur les demandes accessoires :

Sur les frais irrépétibles

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. Les demandes formulées de ce chef seront rejetées.

Sur les dépens

Monsieur [Z], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition du public au greffe,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par Monsieur [N] [Z] au titre du préjudice matériel,

DEBOUTE Monsieur [N] [Z] de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice moral,

REJETTE le surplus des demandes,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] aux entiers dépens, tels que définis par l’article 695 du Code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Ainsi jugé les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT