TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2024

GROSSE :

Le 05 décembre 2024

à M^e GUILLET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 05 décembre 2024

à M^e RODRIGUEZ

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04163 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5FNQ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUILLET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [T] [S]

née le 28 Mai 1978

demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Laurence RODRIGUEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [H] [F]

demeurant [Adresse 3]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 24 février 2021, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 633,66 euros, outre 196,36 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] par acte de commissaire de justice en date du 08 février 2024 un commandement de payer la somme de 588,94 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail conclu entre la société CDC HABITAT SOCIAL et Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] en application de la clause résolutoire de plein droit à compter du 9 avril 2024,

— ordonner l’expulsion de Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] et celle de tous occupants de leur chef sans délai,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle qu’ils seront tenus de payer à titre provisionnel jusqu’à la reprise effective des lieux, au montant du dernier loyer échu, charges comprises,

— condamner Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] à payer à titre provisionnel à la société CDC HABITAT SOCIAL le montant des échéances impayées, soit la somme de 1898,37 euros comptes arrêtés au 14 mai 2024 augmenté des intérêts conventionnels, somme à parfaire,

— condamner Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] à payer à titre provisionnel à la société CDC HABITAT SOCIAL le montant de l’indemnité d’occupation pour la période courant de résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux, égal au dernier loyer échu charges comprises, révisable aux conditions du bail,

— condamner Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] à payer à la société CDC HABITAT Social, la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SA CDC HABITAT SOCIAL expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 08 février 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

La SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 1965,03 euros, selon décompte en date du 09 septembre 2024, terme d’août 2024 inclus.

A l’audience, Monsieur [H] [F] ne comparaît pas. Madame [T] [S] quant à elle, représentée par son conseil, sollicite du tribunal de :

— recevoir les présentes conclusions et les dire bien fondées,

— constater que la concluante est une débitrice de bonne foi,

— constater que la locataire ne conteste pas devoir parties des loyers et charges dont le paiement lui est demandé,

— suspendre le jeu de la clause résolutoire contenue dans le bail liant les parties,

— prononcer toute condamnation à intervenir en deniers ou en quittances,

— autoriser la concluante à s’acquitter des sommes dues en mensualités de retard, et ce avec les plus larges délais,

— rejeter la demande formulée par les bailleurs au titre de l’article 700 du CPC, à tout le moins, la ramener à de plus juste proportion,

— statuer ce que de droit sur les dépens, dont il conviendra d’exclure les frais de procédure éventuellement intégrés dans les sommes sollicitées par la bailleresse.

Au soutien de ses prétentions, Madame [T] [S] indique s’être retrouvée seule dans le logement avec 6 enfants mineurs à charge depuis le départ de Monsieur [H] [F], en date du 20 mars 2024 et être dans une situation difficile.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 26 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 05 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 24 février 2021 contient une clause résolutoire (article 7) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 08 février 2024, pour la somme en principal de 588,94 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 08 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 657,42 euros actuellement, révisable selon les conditions du bail et de condamner Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] restent devoir la somme de 1703,42 euros, à la date du 08 septembre 2024, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation déduction faite des frais de justice et des frais d’enquête sociale non justifiés, terme du mois d’août 2024 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [T] [S] représentée et Monsieur [H] [F], non comparant, ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 1703,42 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 588,94 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [T] [S] déclare être dans une situation financière et personnelle difficile depuis le 20 mars 2024 et bénéficier de prestations sociales. Il résulte du décompte que des versements réguliers ont été versés avant le départ de Monsieur [H] [F]. De plus, Madame [T] [S] justifie avoir effectué deux versements avant la date d’audience, un versement de 104,46 euros en date du 08 septembre 2024 et un versement de 300,03 euros en date du 24 septembre 2024.

Compte tenu de ces éléments, de l’ancienneté du bail, de la qualité de la bailleresse, de la bonne foi Madame [T] [S], et malgré l’absence de Monsieur [H] [F] à l’audience, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

• à défaut pour Madame [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

• Madame [T] [S] devenue occupante sans droit ni titre, sera condamnée à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL ainsi que Monsieur [H] [F] à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront à la charge des défendeurs succombant en application de l’article 659 du code de procédure pénale.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la SA CDC HABITAT SOCIAL les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 février 2021 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 08 avril 2024 ;

CONDAMNE Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL, à titre provisionnel, la somme de 1703,42 euros décompte arrêté au 08 septembre 2024, incluant la mensualité d’août 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 588,94 euros à compter du 08 février 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

AUTORISE Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] à s’acquitter de la dette par 36 acomptes successifs et mensuels de 47,31 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois, le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu’à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, des intérêts et frais,

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

— faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion, de Madame [T] [S] de tous occupants de leur chef,

— Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, révisable aux conditions du bail, soit 657,42 euros à ce jour ;

CONDAMNE Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [T] [S] et Monsieur [H] [F] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE