Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 24 mars 2025, n° 24/56669

TJ Paris 24 mars 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de remise des documents par l'ancien syndic
La cour a jugé que la demande de remise de documents comptables et d'archives est fondée sur l'obligation légale de l'ancien syndic de fournir ces éléments au nouveau syndic.
Accepté
Préjudice causé par l'absence de documents comptables
La cour a reconnu que l'absence de pièces justificatives a causé un préjudice à la copropriété, justifiant l'octroi d'une provision à valoir sur les dommages-intérêts.
Accepté
Droit aux frais de justice en vertu de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a statué en faveur du syndic, lui accordant le remboursement des frais de justice exposés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 24 mars 2025, n° 24/56669
Numéro(s) :	24/56669
Importance :	Inédit
Dispositif :	Ordonne la liquidation d'une astreinte
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine SKRZYNSKIJean FOIRIEN
Cabinet(s) :	LGJF GABIZON-FOIRIEN
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE SIS [ Adresse 1 ] À [ Localité 7 c/ S.A.S CITYA ETOILE

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 24/56669 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5MKA

N° : 2 – JJ

Assignation du :

25 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 mars 2025

par Gilles MALFRE, Premier vice-président adjoint au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Jean JASMIN, Greffier.

DEMANDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1] À [Localité 7]

représenté par son syndic le cabinet Marville Immobilier

[Adresse 5]

[Localité 7]

CABINET MAVILLE IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentés par M^e Jean FOIRIEN de l’AARPI AARPI LGJF GABIZON-FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS – #U0008

DEFENDERESSE

S.A.S CITYA ETOILE

venant au droit du CABINET J SOTTO

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI de la SELEURL SKR AVOCAT, avocat au barreau de PARIS – #G0436

DÉBATS

A l’audience du 24 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Gilles MALFRE, Premier vice-président adjoint, assisté de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante,

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] du 15 mars 2024, le cabinet MAVILLE IMMOBILIER a été désigné en qualité de syndic, en lieu et place du cabinet J SOTTO exerçant sous l’enseigne CITYA SOTTO.

La société CITYA ETOILE a absorbé le cabinet J SOTTO le 30 avril 2024, qui a été radié du registre du commerce et des sociétés le 30 juillet 2024.

Par acte du 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] et le cabinet MAVILLE IMMOBILIER ont fait assigner en référé devant le tribunal judiciaire de Paris le cabinet J SOTTO, exerçant sous l’enseigne CITYA SOTTO, afin qu’il lui soit ordonné de remettre au nouveau syndic, sous astreinte, l’ensemble des pièces et documents comptables et les archives de la copropriété et, précisément, les éléments suivants :

— l’intégralité des informations et des pièces justificatives relatives aux démarches entreprises pour la récupération de la somme de 1 418,88 euros correspondant au solde débiteur d’un copropriétaire sorti, [N] [X] ;

— l’intégralité des informations et des pièces justificatives relatives au compte d’attente ([Numéro identifiant 3]) présentant un solde débiteur de 4 420,90 euros ;

— l’intégralité des informations et des pièces justificatives relatives au compte de reprise ([Numéro identifiant 4]) présentant un solde débiteur de de 44 460,49 euros ;

— le détail du compte fournisseurs présentant un solde créditeur de 8 755,17 euros et les factures correspondantes justificatives ;

— la fiche synthétique et l’attestation de registre des copropriétés « et de fait », que le Cabinet J SOTTO exerçant sous l’enseigne CITYA SOTTO déclare le cabinet MAVILLE IMMOBILIER comme nouveau syndic sur le site de registre des copropriétés ;

— le numéro ICS afin de permettre d’effectuer des virements ou des prélèvements ;

— le contrat d’assurance de l’immeuble.

Les requérants entendent par ailleurs que le défendeur soit condamné à leur payer, à chacun, la somme de 2 000 euros, par provision, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi en application de l’article 18-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, outre à chacun, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions soutenues à l’audience, la société CITYA ETOILE demande au président du tribunal, in limine litiis, de se déclarer incompétent pour connaître des demandes d’explications comptables formulées par les demandeurs, au profit du tribunal judiciaire de Paris statuant au fond, à titre principal, de débouter les requérants de leurs demandes et, à titre subsidiaire, si une condamnation sous astreinte était prononcée, d’en réduire le montant à de plus justes proportions, de la limiter dans le temps et de fixer son point de départ après une période minimale d’un mois suivant la signification de la décision, ainsi que de permettre l’interruption du cours de l’astreinte soit sous la production de la pièce demandée, soit sous la présentation d’une attestation de perte ou de non-possession. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions soutenues à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] et le cabinet MAVILLE IMMOBILIER maintiennent uniquement la communication des éléments suivants :

— l’intégralité des pièces justificatives et des archives relatives au compte d’attente ([Numéro identifiant 3]) présentant un solde débiteur de 4 420,90 euros ;

— l’intégralité des pièces justificatives et des archives relatives au compte de reprise ([Numéro identifiant 4]) présentant un solde débiteur de de 44 460,49 euros ;

— le détail du compte fournisseurs présentant un solde créditeur de 8 755,17 euros et les factures correspondantes justificatives.

Ils entendent désormais que le défendeur soit condamné à leur payer, à chacun, la somme de 5 000 euros, par provision, à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi en application de l’article 18-2 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965, outre à chacun, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE

L’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. (…) Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

C’est à tort que la défenderesse soulève l’incompétence du juge des référés, en ce que la demande de justificatifs ou d’explications ne constitue pas des archives au sens de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En effet, de première part, dans ses conclusions, le nouveau syndic ne sollicite plus d’explications ou d’informations. De seconde part, l’article susvisé oblige l’ancien syndic à remettre au nouveau, notamment, les archives du syndicat. Cette demande relève donc de la compétence du juge des référés.

S’agissant de la demande de production des pièces justificatives et archives relatives au compte d’attente ([Numéro identifiant 3]) présentant un solde débiteur de 4 420,90 euros et au compte de reprise ([Numéro identifiant 4]) présentant un solde débiteur de de 44 460,49 euros, le nouveau syndic précise qu’il entend obtenir les pièces comptables relatives à ces comptes.

La défenderesse ne discute pas utilement le fait qu’elle n’a communiqué aucun document comptable relatif à ces deux comptes. Elle se contente de soutenir qu’elle a transmis toutes les pièces en sa possession, tout en reconnaissant que les pièces demandées n’ont pas pu être retrouvées, du fait de la fusion de la société J SOTTO. Elle procède cependant sur ce dernier point par une simple affirmation.

Comme le rappelle justement le nouveau syndic, il est nécessaire que la copropriété qu’il représente connaisse la justification de ces deux comptes débiteurs.

Il sera par conséquent fait droit à sa demande, sous astreinte, selon les modalités précisées au dispositif.

Pour ce qui concerne le détail du compte fournisseurs présentant un solde créditeur de 8 755,17 euros, le cabinet MAVILLE IMMOBILIER fait valoir que les factures produites permettent uniquement de justifier d’une somme de 7 914,77 euros.

Sur ce point, la société CITYA ETOILE soutient, mais sans en justifier, comme précédemment, que les pièces expliquant cette différence d’un montant de 840,40 euros n’ont pas pu être retrouvées, du fait de la fusion de la société J SOTTO.

Il sera donc également fait droit à la demande de communication des factures justificatives, sous astreinte.

Pour ces deux condamnations, il n’y a pas lieu de prévoir que le cours de l’astreinte sera interrompu soit par la production de la pièce demandée, soit par la présentation d’une attestation de perte ou de non-possession. En effet, l’appréciation de ces éléments relève d’une éventuelle instance en liquidation de l’astreinte prononcée.

Par ailleurs, le cabinet MAVILLE IMMOBILIER justifie que le budget annuel de la copropriété est d’environ 38 000 euros et que pour clôturer les comptes, il est contraint d’émettre des appels de fonds exceptionnels d’un montant de 49 721,79 euros, en l’absence de justificatifs comptables des soldes débiteurs du compte d’attente ([Numéro identifiant 3]) et du compte de reprise ([Numéro identifiant 4]).

Il convient dans ces conditions de faire droit à la demande de provision à valoir sur les dommages-intérêts, formée par le syndicat des copropriétaires. En effet, l’absence de pièces justificatives sur ces deux soldes débiteurs cause un préjudice à la copropriété. Il lui sera alloué à ce titre la somme de 3 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’accorder une provision à valoir sur ces dommages-intérêts au syndic, le préjudice subi par la copropriété étant déjà indemnisé par la provision précédemment accordée.

Les frais de signification de la présente décision ne sauraient être inclus dans les dépens mis à la charge de la défenderesse, s’agissant de frais non encore engagés.

Au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la société CITYA ETOILE sera condamnée à payer au syndic et au syndicat des copropriétaires, chacun, la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Rejettons l’exception d’incompétence soulevée par la SAS CITYA ETOILE ;

Condamnons la SAS CITYA ETOILE, sous astreinte de 100 euros par jour passé un délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant une durée de trois mois, à remettre à la SARL Cabinet MAVILLE IMMOBILIER, les documents suivants :

— les pièces comptables permettant de justifier le solde débiteur de 4 420,90 euros du compte d’attente ([Numéro identifiant 3]), ainsi que le solde débiteur de 44 460,49 euros du compte de reprise ([Numéro identifiant 4]) ;

— les factures justifiant du solde créditeur de 840,40 euros du compte fournisseurs.

Condamnons la SAS CITYA ETOILE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] une provision d’un montant de 3 000 euros, à valoir sur les dommages-intérêts ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Condamnons la SAS CITYA ETOILE aux dépens, dont compris le coût de l’assignation du 25 septembre 2024, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7] et à la SARL Cabinet MAVILLE IMMOBILIER, chacun, la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait à Paris, le 24 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Gilles MALFRE