TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 25/06463 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3J7A

Minute : 25/277

S.D.C. [Adresse 8]

Représentant : Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

Madame [H] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Août 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 8], demeurant Syndic, la société SARA GESTION, SAS – [Adresse 3]

représentée par Maître Alexia DROUX de la SCP DROUX BAQUET, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [H] [I], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [H] [I] est propriétaire des lots n°525, 575 et 1533 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 5] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] 1 sis [Adresse 2] et Avenue de l’Ile- de-France à [Localité 9], représenté par son syndic, a fait signifier à Madame [H] [I] une sommation de payer la somme de 2219,72 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [H] [I] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins :

Condamner Madame [H] [I] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8], les sommes suivantes :

2821,32 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 31 décembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024 ;

857,33 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024 ;

1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner Madame [H] [I] en tous dépens ainsi qu’à la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est droit.

À l’audience du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes, et actualise la demande au titre des charges de copropriété à la somme de 2261,22 euros, au 2ème trimestre 2025.

Il expose que Madame [H] [I], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il précise que la sommation de payer délivrée, le 17 juin 2024, est restée sans effet. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur euros au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [H] [I] au paiement de dommages et intérêts.

Madame [H] [I] citée à étude ne comparaît pas, ni personne pour la représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 14 avril 2022, du 19 septembre 2023, du 9 novembre 2023, 28 mai 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/01/2023 au 31/12/2023 et du 01/01/2024 au 31/12/2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés à Madame [H] [I].

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En l’absence de Madame [H] [I], la demande additionnelle relative aux appels des 1er et 2ème trimestre, qui n’a pas été faite dans le respect des dispositions de l’article 68 du code de procédure civile n’est pas recevable. Il convient de retenir uniquement les demandes selon les termes de l’assignation.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2821,32 euros, au titre d’arriéré des charges de copropriété au 31 décembre 2024, 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 857,33 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 6 mai et 30 aout 2024 et d’une relance le 3 juin 204, facturées 42 euros pour chaque mise en demeure et 36 euros pour la relance, conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande.

Il y a lieu de retenir les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 17 juin 2024, à hauteur de 137,33 euros, dont il est justifié.

Il convient également de déduire les frais de « transmission du dossier à avocat et à l’huissier » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Madame [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 257,33 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il ressort du débat que sans justifier de raison valable, Madame [H] [I] ne paye pas régulièrement les charges de copropriété afférentes à ses lots, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec la désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner la condamne à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [I] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [H] [I] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] 1 sis [Adresse 2] à [Localité 9], la somme de 2821,32 euros, au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 décembre 2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2025,

CONDAMNE Madame [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] 1 sis [Adresse 2] Avenue de l’Ile- de-France à [Localité 9] la somme de 257,33 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Madame [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] 1 sis [Adresse 2] Avenue de l’Ile- de-France à [Localité 9] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [H] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 8] 1 sis [Adresse 2] Avenue de l’Ile- de-France à [Localité 9], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [H] [I] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT