TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 11/02/2026

à : Monsieur [B] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le : 11/02/2026

à : Maitre Laure SAGET

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/11653

N° Portalis 352J-W-B7J-DBTNO

N° MINUTE : 3/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 11 février 2026

DEMANDEUR

Monsieur [O], [D], [K] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maitre Laure SAGET, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Delphine VANHOVE, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 février 2026 par Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Delphine VANHOVE, Greffière

Décision du 11 février 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11653 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBTNO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 1er septembre 2008, Mme [Y] [T] a donné à bail à M. [B] [Z], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 3], bâtiment cour, 1er étage à droite, à [Localité 2].

M. [O] [A] [R] a acquis la pleine propriété du bien le 25 août 2023.

Suspectant l’existence d’une fuite d’eau qui affecterait le plafond de l’appartement situé à l’étage immédiatement inférieur, M. [O] [A] [R] a, sur requête, obtenu le 11 décembre 2024 une ordonnance du juge des contentieux de la protection désignant Maître [M] [E], commissaire de justice, aux fins notamment de se rendre sur le lieu loué par M. [B] [Z], accompagnée du cabinet [Q] [I] et de l’entreprise JEAN LUCY afin que cette dernière procède à une recherche de fuite et à la réparation de celle-ci.

Le commissaire de justice désigné a établi un procès-verbal le 22 janvier 2025 mentionnant la constatation par l’entreprise JEAN LUCY d’une fuite d’eau au niveau d’un tuyau dans la salle de bain de l’appartement loué. M. [B] [Z] a indiqué par courriel du 14 février suivant avoir fait procéder aux réparations par son plombier.

Se plaignant de la persistance d’un taux d’humidité élevé dans l’appartement situé à l’étage immédiatement en dessous de celui qu’il loue à M. [B] [Z] et de l’absence de justification de tous travaux effectués par ce dernier, M. [O] [A] [R] a, par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, fait sommation à M. [B] [Z] d’avoir à transmettre une attestation d’assurance du bien loué, un justificatif de déclaration de sinistre et les factures de réparation des fuites qui auraient été effectués en février 2025 et d’avoir à laisser le 26 septembre 2025 à 14 heures 30 l’accès au logement loué au plombier mandaté.

Par exploit de commissaire de justice remis au greffe le 18 décembre 2025, M. [O] [A] [R] a assigné M. [B] [Z] à comparaître à l’audience de référé du 7 janvier suivant, à 9 heures 30, du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

À cette audience, M. [O] [A] [R], représenté par son conseil, remet une dernière pièce qui n’est pas listée au bordereau annexé à son assignation et, se référant à cet acte, demande de :

— faire injonction à M. [B] [Z] de lui communiquer l’attestation d’assurance du local loué et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— faire injonction à M. [B] [Z] de lui communiquer la déclaration de sinistre faite à son assurance et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— faire injonction à M. [B] [Z] de lui communiquer les justificatifs des réparations qui auraient été effectuées en février 2025 et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— faire injonction à M. [B] [Z] de donner accès au logement qu’il loue dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

— commettre, à défaut pour M. [B] [Z] de donner accès au logement, un commissaire de justice accompagné de l’entreprise JEAN LUCY et du cabinet [Q] [I] dans l’appartement loué aux fins de procéder aux travaux de recherches de fuite et de réparation de celle-ci,

— condamner M. [B] [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [B] [Z] aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, M. [O] [A] [R] fait valoir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu’à la suite de l’ordonnance sur requête du 11 décembre 2024 et de la visite du logement du [Adresse 3] par un commissaire de justice le 22 janvier 2025, M. [B] [Z] a indiqué que la fuite d’eau a été réparée par une autre entreprise que celle visée par ladite décision sans jamais en justifier par la production d’une facture malgré plusieurs demandes, notamment par sommation délivrée par commissaire de justice le 22 septembre 2025. Il ajoute que la fuite d’eau est toujours active et que M. [B] [Z] ne permet pas l’accès au logement pour la réalisation des travaux nécessaires, ce qui est une atteinte à ses droits à laquelle il est urgent de remédier. Il énonce enfin que l’obligation pour ce dernier d’en permettre l’accès et celle de justifier des travaux effectués et de l’assurance du logement résultent des stipulations du bail et ne peuvent être contestées.

M. [B] [Z], régulièrement cité à l’étude le 15 décembre 2025, n’a pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 11 février 2026.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la pièce produite à l’audience

Il résulte de l’article 16 du code de procédure civile que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer le principe de la contradiction. Il ne peut notamment retenir, dans sa décision, les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, à l’audience du 7 janvier 2026, le conseil du demandeur a remis à la juridiction un courrier sans signature à l’en-tête des établissements Guillet, pièce qui n’est pas mentionnée sur le bordereau annexé à l’assignation. Il n’est pas justifié de ce que cette production ait été portée à la connaissance du défendeur.

Or, depuis le décret du 11 décembre 2019, c’est à peine de nullité de l’assignation que cet acte doit contenir la liste des pièces sur lesquelles la demande est fondée alors qu’aucune sanction n’était auparavant encourue. Cette évolution traduit l’importance accordée à la communication au défendeur de la liste des pièces au soutien de la demande en tant que garantie du contradictoire.

Il convient en conséquence d’écarter des débats cette pièce.

Sur l’injonction à communiquer certaines pièces sous astreinte

Selon le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le g) de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Décision du 11 février 2026

PCP JCP référé – N° RG 25/11653 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBTNO

En l’espèce, en premier lieu, le §10 du chapitre X des conditions générales du bail du 1er septembre 2008 rappelle au locataire l’obligation d’origine légale qui est la sienne d’avoir à justifier chaque année qu’il est assuré contre les risques locatifs. Le demandeur établi avoir sommé M. [B] [Z] de lui communiquer cette pièce par acte de commissaire de justice délivré le 22 septembre 2025. Faute de comparaître, le défendeur ne démontre pas avoir satisfait à son obligation alors que la charge de la preuve lui en incombe en application de l’article 1353 du code civil.

Dès lors, l’existence de l’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il sera fait injonction à M. [B] [Z] de produire l’attestation d’assurance du logement pour l’année 2025, année de la sommation qui lui a été faite.

Il ressort des pièces produites que M. [B] [Z] a manifesté peu de collaboration avec le demandeur, contraignant ce dernier à lui adresser à deux occasions une sommation de produire une attestation d’assurance (les 6 novembre 2024 et 22 septembre 2025) et à obtenir du juge des contentieux de la protection une ordonnance sur requête pour exécuter lui-même certaines mesures compte tenu de ses carences (ordonnance du 11 décembre 2024). Il apparaît donc nécessaire, pour assurer l’exécution de la présente décision, d’assortir cette injonction d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard, passé un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision et ce, sur une période de trois mois. Il sera précisé que le juge des contentieux de la protection conservera le pouvoir de liquider l’astreinte.

En deuxième lieu, s’agissant de la demande de communication des justificatifs des réparations, il convient de relever que ni le bail ni la loi ne prévoient expressément cette obligation. À cet égard, les §4 et 8 du chapitre X des conditions générales du contrat concernent des obligations d’entretien et d’accès au logement et non de communication de pièces. En toutes hypothèses, M. [B] [Z] a adressé le 14 février 2025 des justificatifs des réparations (photographies des équipements avant et après celles-ci).

L’existence de l’obligation étant sérieusement contestable, le demandeur est donc mal fondé à se prévaloir des dispositions précitées de l’article 835 pour obtenir une communication de pièces.

Enfin, s’agissant de la demande de communication de la déclaration de sinistre, le §6 du chapitre X des conditions générales du bail met à la charge du preneur une obligation d’informer le bailleur de tout sinistre et dégradations se produisant dans les locaux loués et non celle de lui communiquer la déclaration de sinistre. Force est d’ailleurs de constater que l’obligation contractuelle d’information a été satisfaite par M. [B] [Z] dans le cadre des échanges qu’il a eus avec l’administrateur du bien qu’il loue (pièces n°9 et 11). L’existence dans le bail d’une obligation distincte qui imposerait à M. [B] [Z] de communiquer au bailleur la déclaration de sinistre est sérieusement contestable.

En conséquence, il sera dit n’y voir lieu à référé en ce qui concerne la demande de communiquer la déclaration de sinistre et celle de communiquer tout justificatif des réparations effectuées.

Sur la demande d’accès au logement

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article suivant, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, pour obtenir en référé l’autorisation d’accéder au logement qu’il loue à M. [B] [Z], M. [O] [A] [R] se fonde sur la persistance d’un taux d’humidité anormal dans le logement situé en dessous de celui dont il est propriétaire, qui rendrait nécessaire de faire procéder à une nouvelle recherche de fuite d’eau et de définir les travaux à réaliser.

Il y a lieu de rappeler que, alors qu’il a été autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection du 11 décembre 2024 à accéder au logement de M. [B] [Z] pour effectuer les réparations d’une fuite d’eau qui y a été révélée en 2024, M. [O] [A] [R] n’a pas jugé opportun de mettre à exécution cette mesure judiciaire. Compte tenu de cette circonstance, la thèse selon laquelle M. [B] [Z] n’aurait pas effectué les réparations en février 2025 apparaît susceptible d’être sérieusement débattue et ce, d’autant plus que ce dernier a adressé le 14 février 2025 à l’administrateur du bien loué des justificatifs de réparations (photographies des équipements avant et après celles-ci), ce qui n’a suscité aucune observation pendant cinq mois.

Dans ce contexte, il appartenait à M. [O] [A] [R] de caractériser avec suffisamment d’évidence la persistance depuis le mois de février 2025 d’un taux d’humidité anormal dans le logement situé en dessous de celui qu’il loue à M. [B] [Z]. Or, il ne verse régulièrement au débat aucune pièce suffisamment probante en ce sens (aucun courrier de plainte du propriétaire de l’appartement victime, aucune photographie de dégâts, aucun constat de commissaire de justice, aucun rapport ni aucune expertise réalisés par un professionnel du métier). Le courrier et les deux courriels adressés à M. [B] [Z] au mois de juillet 2025 par le cabinet [Q] [I], administrateur du bien loué par le demandeur, n’évoquent à aucun moment l’origine de l’information relative au taux d’humidité du logement situé à l’étage inférieur.

Ainsi, les faits justifiant qu’il soit de nouveau accéder au logement loué par M. [B] [Z] ne sont pas établis avec le degré d’évidence requis en référé. L’urgence n’est pas caractérisée non plus que l’imminence d’un dommage à prévenir ou l’existence d’un trouble manifestement illicite à faire cesser.

Les conditions des articles 834 et 835 du code de procédure civile n’étant pas réunies, il sera en conséquence dit n’y avoir lieu à référé quant à cette demande.

Le demandeur est invité à se pourvoir au fond.

Sur les mesures accessoires

M. [B] [Z], partie perdante, supportera les dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il sera condamné à payer à M. [O] [W] la somme de 800 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Écartons des débats le courrier à l’en-tête de l’établissement Guillet en date du 24 décembre 2025 produit par M. [O] [A] [R] ;

Enjoignons à M. [B] [Z] de communiquer à M. [O] [W] l’attestation d’assurance pour l’année 2025 relative au logement qu’il loue à ce dernier situé [Adresse 4], à [Localité 2] et ce, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, et passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant une durée de trois mois ;

Réservons le pouvoir de liquider l’astreinte au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’injonction de communiquer la déclaration de sinistre et tout justificatif des réparations ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’accès au logement loué par M. [B] [Z] ;

Condamnons M. [B] [Z] à payer à M. [O] [A] [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [B] [Z] aux dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et la greffière susnommés.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection