TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Rémy HUERRE ; Monsieur [P] [T] ; Madame [X] [D]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 26/00275 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB4L2

N° MINUTE :

5-2026

JUGEMENT

rendu le mardi 12 mai 2026

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic SAS Cabinet SAINT LAMBERT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître Rémy HUERRE de la SELEURL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [T], demeurant [Adresse 3] (ÉTATS-UNIS)

non comparant, ni représenté

Madame [X] [D], demeurant [Adresse 4] (ÉTATS-UNIS)

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, statuant en juge unique

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 mars 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 12 mai 2026 par Xavier REBOUL, Vice-président assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 12 mai 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 26/00275 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB4L2

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [T] et Mme [S] sont propriétaires des lot n°13 et 38, au sein de l’immeuble situé : [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice du 6 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé : [Adresse 5], a fait assigner M. [P] [T] et Mme [X] [S], devant le tribunal judiciaire de Paris et demande de les condamner solidairement à lui payer 8326,47 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2025, dont 2748 € de frais, avec intérêts au taux légal sur 3608,50 €, à compter du 28 décembre 2024, la capitalisation des intérêts, 1200 € de dommages et intérêts et 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

MOTIFS

Aux termes de l’article 10 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ».

Le syndicat des copropriétaires produit notamment aux débats :

— la matrice cadastrale,

— le règlement de copropriété,

— la mise en demeure et accusé de réception,

— le décompte,

— les appels de fonds et justificatifs de frais,

— les procès-verbaux d’assemblées générales concernées,

— le contrat de syndic.

Le décompte des charges de copropriété impayées incombant à M. [T] et Mme [S] fait apparaître un solde débiteur.

L’article 1310 du code civil prévoit : " La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. "

La solidarité ne se présumant pas, n’étant pas de droit ni automatique, comme en l’espèce, sans explication ni motivation de la part du syndicat des copropriétaires, il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à condamnation solidaire de M. [T] et Mme [S] au titre de la présente décision.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe. S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à 5578,47 € au titre des charges de copropriété, hors frais, arrêtées au 1er octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus). M. [T] et Mme [S] sont condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2026, mais sans solidarité.

L’article 1343-2 du code civil prévoit : « Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. »

La capitalisation des intérêts, de droit, est ordonnée dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 : « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi. Ces frais nécessaires doivent cependant s’entendre strictement de ceux rendus nécessaires pour la mise en oeuvre de la procédure de recouvrement de la créance du syndicat et qu’ils ne sauraient inclure que les frais de mise en demeure par lettre recommandée, de relance, d’inscription d’hypothèque légale ou d’opposition au paiement du prix de vente du lot du copropriétaire défaillant, mais ne sauraient comprendre les sommations de payer délivrées par huissier alors qu’une mise en demeure a déjà été adressée au débiteur, les honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la remise du dossier à l’huissier et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété, le syndic n’ayant pas déployé une activité inhabituelle ou exceptionnelle pour parvenir au recouvrement, ni les honoraires d’avocat, qui font double emploi avec la réclamation au titre des frais irrépétibles, ni les frais d’huissier exposés dans le cadre du procès qui seront compris dans les dépens.

Par ailleurs, les honoraires de syndic sont dus en exécution du contrat conclu avec la copropriété, lequel n’est pas opposable au défendeur qui est tiers à ce contrat ; les frais contentieux qui relèvent d’actes élémentaires d’administration de la copropriété ne seront pas pris en considération, et les frais d’avocat relèvent des frais irrépétibles pour lesquels une demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile est formulée.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 vise expressément les frais de mise en demeure et de relance de sorte qu’il convient de prendre en compte la mise en demeure dont l’envoi est justifié par le syndicat des copropriétaires, soit en l’espèce, 60 € de frais justifiés retenus.

Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il n’y a pas lieu au paiement de dommages-intérêts supplémentaires, le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires étant d’ores et déjà réparé, notamment par le versement des intérêts au taux légal.

En outre, ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] et Mme [S] à payer 5578,47 € au syndicat des copropriétaires, au titre des charges de copropriété impayées, selon décompte du 1er octobre 2025 (4ème trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2026 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE M. [T] et Mme [S] à payer 60 € au syndicat des copropriétaires, de frais strictement nécessaires ;

CONDAMNE M. [T] et Mme [S] à payer 1800 € au syndicat des copropriétaires, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses autres demandes ;

CONDAMNE M. [T] et Mme [S] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020.

Le greffier, Le président