MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 05 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01064 – N° Portalis DBWZ-W-B7J-DIAY

AFFAIRE : [T] [O] C/ [F] [J], [A] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RODEZ

JUGEMENT DU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Le Juge des contentieux de la protection, M^me Mariette BEL, assistée de M^me Eliane MAIURANO, greffier,

PARTIES :

DEMANDEUR

M. [T] [O]

né le 09 Août 1978 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-Paul GARRIGUES, avocat au barreau de l’AVEYRON

DÉFENDEURS

Mme [F] [J]

née le 07 Juillet 1996 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

M. [A] [L]

né le 25 Mai 1995 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3] [Localité 4]

non comparants

Débats tenus à l’audience du : 06 Novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 05 Février 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 05 Février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 septembre 2023 ayant pris effet à cette date, Monsieur [T] [O] a donné à bail divers locaux à usage d’habitation situés à l’adresse suivante : [Adresse 4] dont il est propriétaire à Madame [F] [J] et Monsieur [A] [L].

Le premier octobre 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire avec sommation d’avoir à justifier de l’occupation d’un logement était notifié par Monsieur [O] à ses locataires Madame [J] et Monsieur [L] par commissaire de justice.

Le 12 novembre 2024, a été dressé un procès-verbal de constat de vérification de l’occupation du logement, faute pour les locataires d’avoir justifié de l’occupation dans un délai imparti. Il était constaté que les lieux avaient été abandonnés par les occupants.

Par ordonnance sur requête du 28 novembre 2024-signifiés aux locataires à leur nouvelle adresse en dépôt Etude-, le juge des contentieux de la protection constatait la résiliation du bail, ordonnait la reprise des locaux abandonnés et condamnait Monsieur [L] et Madame [J] aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation, du procès-verbal de constat d’abandon du logement et de l’ordonnance sur requête.

Le 17 janvier 2025 était procédé à la reprise de lieux à l’issue d’un procès-verbal signifié aux anciens locataires le 22 janvier 2025.

Le 31 janvier 2025, un état des lieux de sortie était réalisé par commissaire de justice, après que les anciens locataires aient été dûment convoqués par sommation pour assister à ce dernier.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juillet 2025, Monsieur [T] [O] a assigné Monsieur [A] [L] et Madame [F] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de RODEZ aux fins de condamnation solidaire de ces derniers au paiement des sommes suivantes :

-7.967, 70 euros au titre des loyers impayés d’août à septembre 2024 et de janvier 2025 (17 jours) ainsi qu’au titre des réparations du logement loué,

-2.070, 97 euros au titre du paiement de dommages et intérêts dus au titre de la perte de revenus en raison de l’impossibilité de relouer le bien en l’état,

— aux entiers de la procédure.

A l’audience du 6 novembre 2025, le conseil du bailleur a maintenu ses demandes telles que contenues dans son acte introductif d’instance.

Les locataires ont constitué avocat en la personne de Maître [M], lequel a indiqué ne plus intervenir pour le compte de ses clients.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la nécessité d’ordonner la réouverture des débats

En vertu de l’article 1731 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Il résulte de cet article qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives.

C’est la comparaison entre les deux états des lieux qui permettra de révéler d’éventuelles dégradations à la charge du locataire.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

Ces textes établissant une présomption de responsabilité des désordres constatés en fin de bail, il appartient au preneur de démontrer que ces désordres ont eu lieu sans sa faute, mais il appartient au bailleur de rapporter la preuve de l’existence des dégradations locatives.

En l’espèce, l’état des lieux d’entrée n’est pas produit.

La juridiction n’étant pas en possession de cette pièce, il ne lui est pas possible de statuer sur l’imputabilité des désordres constatés dans l’état des lieux de sortie, l’ancien bailleur n’alléguant pas de l’absence d’établissement d’état des lieux d’entrée aux termes de son assignation, alors que parallèlement le bail produit stipule en page 3 que l’état des lieux d’entrée est annexé au contrat.

Il convient donc avant dire droit sur l’ensemble des demandes d’ordonner la réouverture des débats pour que la juridiction puisse valablement statuer après communication le cas échéant de cette pièce.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Vu les articles 444 et 472 du code de procédure civile,

ORDONNE la réouverture des débats,

RENVOIE l’examen de l’affaire à l’audience du 5 mars 2026 à 14h00, le présent jugement valant convocation des parties ;

SURSOIT à statuer sur l’intégralité des demandes,

RÉSERVE les dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition le 5 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION