RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00127 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HAE2

NAC : 72A

JUGEMENT STATUANT SELON

LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

AUDIENCE DU 12 Juin 2025

DEMANDERESSE

[Adresse 7], représsentée par la société SARL PATRIMMO es qualité de syndic

[Adresse 1]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Guillaume DARRIOUMERLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

DEFENDEUR

M. [C] [J]

[Adresse 2]

[Localité 3]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Sophie PARAT

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 22 Mai 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jugement prononcé le 12 Juin 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente, assistée de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître DARRIOUMERLE délivrée le :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 5] représenté par son syndic a fait assigner Monsieur [C] [J] devant le Président du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de :

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer au [Adresse 9] [Adresse 5] la somme de 5.690,43 euros avec intérêts à compter du 2 novembre 2018,

— CONDAMNER Monsieur [J] à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE DU [Adresse 5] la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [J] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que Monsieur [J] n’a jamais contesté les délibérations fixant les charges de copropriété et qu’il reste donc redevable de sommes conséquentes, ses charges étant impayées depuis 2018, date de la première mise en demeure.

A l’audience du 24 avril 2025, la présidente a mis dans les débats la recevabilité de la demande selon la procédure accélérée au fond au regard de la mise en demeure adressée au défendeur, à la suite de l’avis rendu par la Cour de cassation sur ce sujet.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 22 mai 2025.

A cette deuxième audience, le demandeur a maintenu ses demandes formulées dans l’assignation et a précisé oralement n’avoir pas d’observations à formuler sur l’éventuelle irrecevabilité soulevée d’office par la juridiction.

Monsieur [C] [J], régulièrement assigné à étude (le commissaire de justice ayant eu confirmation du domicile par le voisinage et pour avoir déjà connaissance de l’adresse du destinataire, connu de son étude), n’a pas constitué avocat.

À l’issue de l’audience du 22 mai 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrégularité de la mise en demeure

Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965 :

« A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

La Cour de cassation, dans un avis rendu le 12 décembre 2024 (n°27-70.007) a énoncé que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, le [Adresse 8] [Adresse 5] produit une mise en demeure envoyée à Monsieur [J] par lettre recommandée avec avis de réception (pli avisé le 2 novembre 2018, non réclamé). Cette lettre reproduit le compte individuel de copropriétaire de monsieur [J], et lui demande de régler le montant total des impayés (1150,54€) dans un délai de trente jours, sans néanmoins indiquer avec précision le montant des sommes réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours (qui s’élevaient en réalité à 372€, l’exercice 2018/2019 ayant commencé au 1er juillet 2018).

Les autres mises en demeure versées aux débats, à savoir les courriers d’avocat versés en pièces 19 et 21, ne sont pas assorties de la preuve de leur envoi (ni preuve de dépôt et encore moins avis de réception versé).

Enfin, la sommation de payer délivrée le 13 décembre 2024 par un commissaire de justice ne distingue pas davantage quelle est la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ; elle somme en outre monsieur [J] de payer sans délai, violant ainsi le délai de trente jours prescrit par l’article 19-2.

À défaut de mise en demeure telle que prévue à l’article 19-2 de la loi du n°65-557 du 10 juillet 1965, la demande selon la procédure accélérée au fond est irrecevable.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La présidente, statuant selon la procédure accélérée au fond,

DÉCLARE irrecevable la demande du [Adresse 8] [Adresse 5],

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux dépens,

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE