RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00584 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HGDT

MINUTE N° :

Notification

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délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 16 AVRIL 2026

— 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [E] [H]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Dimitri LAZZAROTTO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Intervention volontaire :

Madame [V], [R], [G], [M] [P]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Dimitri LAZZAROTTO, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [Q], [X] [S]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Février 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [Q] [X] a donné à bail à Monsieur [E], [F] [H] et Madame [V] [R] [G] [M] [P], selon contrat de location du 8 octobre 2021, un logement meublé à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 620 euros outre 40 euros de provisions sur charges mensuelles et le versement d’un dépôt de garantie de 750 euros.

Les locataires sont entrés dans les lieux le 8 octobre 2021 et les ont quittés le 27 février 2024.

Le bailleur a restitué aux locataires la somme de 57,51 euros au titre du dépôt de garantie estimant que le solde correspondait à des sommes lui restant dû par les locataires, ceux-ci exigeant la restitution intégrale du dépôt de garantie.

La tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice le 3 juillet 2025 s’est soldée par un constat d’échec.

Par requête enregistrée le 15 juillet 2025, Monsieur [H] [E] a sollicité la comparution de Monsieur [S] [Q] [X] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.592 euros en principal (600 € de caution et 992 € de pénalités de retard) outre celle de 689,90 euros à titre de dommages et intérêts (500 € pour préjudice moral et 189,90 € au titre de l’article 700 du CPC)

Les parties ont été convoquées à l’audience du 18 septembre 2025.

A cette date, Monsieur [E] [H] était représenté par Maître Dimitri LAZZARROTO, avocat, inscrit au barreau de Saint-Denis.

Monsieur [S] [Q] [X] n’a pas comparu, ni été représenté. Il attendait dans la salle des pas perdus.

L’affaire a été renvoyée au 20 novembre 2025.

A cette date, Monsieur [E] [H] était représenté par Maître Dimitri LAZZARROTO, substitué par un confrère, qui a sollicité un délai supplémentaire pour communiquer ses conclusions à la partie adverse.

Monsieur [S] [Q] [X] était présent.

L’affaire a été renvoyée au 19 février 2026.

Dans ses conclusions n°2 récapitulatives en date du 4 février 2026, Maître Dimitri LAZZARROTO demande au juge des contentieux de la protection de :

— RECEVOIR Madame [V] [P] en son intervention volontaire,

— CONDAMNER Monsieur [S] [Q] à verser à Monsieur [E] [H] et Madame [V] [P] la somme de 692,49 euros au titre de la restitution du solde de son dépôt de garantie (750 € – 57,51 € restitués le 26 avril 2024),

— CONDAMNER Monsieur [S] [Q] à verser à Monsieur [E] [H] et à Madame [V] [P] la somme de 1.426 euros (620 X 10% X 23 mois) au titre de la majoration légale en raison du retard de restitution du dépôt de garantie, à parfaire jusqu’à restitution complète du dépôt de garantie,

— CONDAMNER Monsieur [S] [Q] à verser à Monsieur [E] [H] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— CONDAMNER Monsieur [S] [Q] à verser à Monsieur [E] [H] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [S] [Q] aux dépens.

A l’audience du 19 février 2026, Monsieur [E] [H] et Madame [V] [P] étaient représentés par Maître Dimitri LAZZARROTO qui a sollicité le bénéfice de ses conclusions récapitulatives du 4 février 2026.

Monsieur [S] [Q] [X], comparant en personne, sollicite la condamnation de Monsieur [E] [H] au paiement des TEOM relatives aux exercices 2021,2022 et 2024 (398,96 €) du coût du nettoyage d’un des deux climatiseurs (89 €) du coût des pertes et dégradations reconnues par le locataire (422,49 €) outre 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, soit une somme totale de 1.410, 45 euros de laquelle il conviendra de déduire le solde du dépôt non restitué soit 692,49 euros, Monsieur [E] [H] restant ainsi lui devoir la somme de 717,96 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de Madame [V] [P]

Madame [V] [P], cotitulaire du bail signé le 8 octobre 2021 est légitime à demander la condamnation du bailleur à son profit pour les mêmes chefs de préjudice que ceux sollicités par Monsieur [E] [H].

Sa demande d’intervention volontaire est recevable.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois, ou d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, à compter de la remise des clés en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le dépôt de garantie restant dû au locataire non restitué dans les délais légaux est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard.

La majoration n’est pas due quand le défaut de restitution du dépôt de garantie dans les délais légaux a pour origine l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

L’état des lieux tire sa force probante de son caractère contradictoire résultant de la signature des deux parties.

En l’espèce, le bailleur a utilisé le même support pour l’établissement des états des lieux, la signature des locataires figurant sur ce document ne concernant que l’état des lieux d’entrée et non l’état des lieux de sortie.

L’absence de signature des locataires sur l’état des lieux de sortie n’empêche pas qu’il leur soit opposable dans la mesure où il a été dressé par le bailleur en leur présence et soumis à leur discussion le 27 février 2024, date à laquelle les clés ont été restituées au bailleur.

Il est à noter que l’état des lieux de sortie qui leur a été adressé le lendemain par le bailleur n’a fait l’objet d’aucune réserve particulière de leur part.

A l’aune de ce qui vient d’être rappelé, il y a lieu d’apprécier si les retenues que le bailleur entend opérer sur le dépôt de garantie sont justifiées.

S’agissant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères : Les taxes d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) font partie des charges récupérables par le bailleur, visées au décret n° 87-712 du 26 août 1987.

La somme de 398,96 euros réclamée par le bailleur correspond à : 63,57 € pour la TEOM 2021, 282 € pour la TEOM 2022, 53,39 € pour la TEOM 2024.

Les sommes retenues (avec proratisation pour les TEOM 2021 et 2024 en raison de la durée de la location) sont justifiées par les avis de taxes foncières produits.

Les régularisations annuelles allant de 2021 à 2024 font apparaitre en cumulé un solde débiteur de 33,07 euros en faveur du bailleur.

Les calculs effectués par le bailleur sont exacts et justifiés par les états de répartition des charges permettant d’isoler la part des charges récupérables.

Les locataires ne peuvent reprocher au bailleur d’avoir effectué les régularisations annuelles sur la base d’une provision pour charges mensuelles de 30 euros, au motif que ladite provision était contractuellement de 40 euros, alors qu’ils avaient acquiescé le paiement de cette somme dès le début du bail, les quittances de loyer produites l’attestant, sans exiger d’avenant modificatif.

La non prise en compte de la somme de 363 euros réglée par les locataires pour la TEOM 2023 n’a arithmétiquement aucune incidence sur la régularisation annuelle effectuée au titre de la période de référence, car le montant porté une fois au débit en tant que dette et une fois au crédit en tant que produit s’annule.

Au vu de ce qui précède, Monsieur [E] [H] est redevable à Monsieur [S] [Q] [X] de la somme de 398,96 euros au titre des TEOM impayées des exercices 2021, 2022 et 2024.

S’agissant du nettoyage du climatiseurAux termes de l’article 7 sous d) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au contrat.

Les climatiseurs installés dans le logement font partie des équipements mentionnés dans le contrat de location signé le 8 octobre 2021.

Le logement était équipé de deux climatiseurs, dans le salon et la chambre.

Aux dires des locataires les climatiseurs ne fonctionnaient pas normalement et seul celui de la chambre a été réparé.

Contrairement à ce qu’ils affirment, le bailleur ne cherche pas à leur facturer le coût d’entretien du climatiseur du salon mais celui de la chambre dont les photos produites attestent d’un défaut d’entretien manifeste.

Le bailleur a produit la facture 2240006 datée du 5 mars 2024 émise par la SARL FO-YAM Vincent au titre de deux opérations : le nettoyage et le remplacement du filtre du climatiseur du salon pour un coût de 132,30 euros ; le nettoyage complet du climatiseur de la chambre pour un coût 89,10 euros.

Les locataires ne rapportent pas la preuve d’un entretien quelconque des climatiseurs.

La facture de la SARL FO-YAM Vincent a été émise le 5 mars 2024 soit moins de 15 jours après que les locataires aient quitté les lieux laissant présumer sans contestation possible que l’état d’encrassement du climatiseur litigieux est directement lié à un défaut d’entretien de leur part.

Au vu de ce qui précède, Monsieur [E] [H] est redevable à Monsieur [S] [Q] [X] de la somme de 89 euros pour le défaut d’entretien du climatiseur de la chambre.

S’agissant des pertes et dégradationsAux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit répondre des pertes et dégradations qui lui sont imputables.

Dès le 11 mars 2024, Monsieur [S] [Q] [X] faisait état à Monsieur [E] [H] des pertes et dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie : plaque de cuisson abimée, table cassée, set de bain manquant, porte et deux accroches d’un meuble de cuisine à remplacer.

Dans sa réponse du 20 mars 2024, Monsieur [E] [H] répondait ceci : « Je suis d’accord pour la plaque de cuisson, le set de bain et les 2 accroches du placard qui ont été vu ensemble lors de la remise des clés…»

Monsieur [E] [H] ne saurait être plus explicite, reconnaissant dans le même mail, les pertes et dégradations qui lui sont imputées et sa participation à l’état des lieux de sortie en date du 27 février 2024 qu’il n’a pas signé.

Nonobstant les aveux du locataire, le mail adressé par le bailleur au locataire le 11 mars 2024, soit moins de 15 jours après sa date de sortie des lieux rend incontestable le fait que les pertes et dégradations se sont produites pendant la durée du contrat de location et survenues dans les locaux dont il avait la jouissance exclusive.

Monsieur [E] [H] doit donc en répondre.

Par ailleurs, Il est de jurisprudence constante que lorsque l’état des lieux de sortie ne fait pas mention des pertes et dégradations, c’est le cas en l’espèce, c’est au locataire de démontrer qu’elles ont été occasionnées par la force majeure ou la faute du bailleur ou la faute d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, ou la vétusté.

Monsieur [E] [H] s’est montré défaillant sur ce point.

Il s’évince de ce qui précède que Monsieur [E] [H] est redevable à Monsieur [S] [Q] [X] des sommes suivantes : 179 euros pour la plaque de cuisson (Facture FA 201363495 émise le 7/3/2024 par l’Electromenager.re Groupe DINDAR) 99 euros pour la table cassée et 24,99 euros pour le set de salle de bains manquant (Facture FA 201363413 émise la 5/3/2024 par Electroménager.re Groupe DINDAR) 70,49 euros pour le remplacement de la porte et deux accroches d’un meuble de cuisine (Facture n° 68 émise le 8/3/2024 par l’EI RIAJODDY)

Au vu de ce qui précède, Monsieur [E] [H] est redevable à Monsieur [S] [Q] [X] de la somme de 373,48 euros au titre des pertes et dégradations.

En conséquence de tout ce qui précède, Monsieur [S] [Q] [X] sera autorisé à retenir le solde du dépôt de garantie de 692,49 euros pour compenser les sommes lui restant dues et les sommes dont il a pu être tenu à la place du locataire (TEOM impayées, défaut d’entretien d’un climatiseur, pertes et dégradations constatées et reconnues par le locataire)

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [E] [H] perdant le procès, sa demande de condamnation de Monsieur [S] [Q] [X] au paiement de la somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral est sans objet.

Il sera débouté de ce chef de demande.

Sur les frais irrépétibles

Les parties seront déboutées de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Monsieur [E], [F] [H] et Madame [V] [R] [G] [M] [P] qui succombent auront à supporter solidairement la charge intégrale des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

RECOIT Madame [V] [P] en sa demande d’intervention volontaire,

DEBOUTE Monsieur [E] [H] de l’intégralité de ses demandes,

DIT que Monsieur [S] [Q] [X] est autorisé à retenir le solde du dépôt de garantie non restitué soit la somme de 692,49 euros,

DEBOUTE Monsieur [S] [Q] [X] du surplus de ses demandes,

DEBOUTE les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E], [F] [H] et Madame [V] [R] [G] [M] [P] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe de la juridiction le 16 avril 2026, la minute ayant été signée par Monsieur Alain SOREL, magistrat exerçant à titre temporaire, et Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE