Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne, Jex immobilier vente, 2 décembre 2025, n° 24/00022

TJ Châlons-en-Champagne 2 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Titre exécutoire
Le juge a constaté que la banque était munie d'un titre exécutoire, ce qui justifie la créance.
Accepté
Montant de la créance
Le juge a fixé le montant de la créance en tenant compte des éléments présentés par la banque.
Accepté
Conditions de la vente amiable
Le juge a autorisé la vente amiable, considérant que les conditions étaient réunies.
Accepté
Conditions économiques du marché
Le juge a fixé le prix de vente minimum en tenant compte des conditions économiques du marché.
Accepté
Contestations de la SCI
Le juge a rejeté les contestations de la SCI, considérant que les demandes de la banque étaient fondées.

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Sur la décision

Référence :	TJ Châlons-en-Champagne, jex immobilier vente, 2 déc. 2025, n° 24/00022
Numéro(s) :	24/00022
Importance :	Inédit
Dispositif :	Saisie immobilière - autorisation de vente amiable
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	François PROCUREUR
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS MCM ET ASSOCIESSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS MCM ET ASSOCIES
Parties :	S.A. BANQUE CIC EST c/ S.C.I. DU PITON DES NEIGES

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHALONS EN CHAMPAGNE

CHAMBRE DES SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT d’ORIENTATION

Du 02 Décembre 2025

AFFAIRE : N° RG 24/00022 – N° Portalis DBY7-W-B7I-EUGX

ENTRE :

S.A. BANQUE CIC EST

[Adresse 2]

représentée par la SCP MCM & ASSOCIÉS, avocats au barreau de REIMS, avocats plaidant, M^e Corinne SOLY, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat postulant

ET :

S.C.I. DU PITON DES NEIGES

[Adresse 5]

représentée par M^e François PROCUREUR, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRESIDENT : Pauline POTTIER, vice-présidente, juge de l’exécution

GREFFIER : Céline HATTAT, directrice des services de greffe judiciaires

DEBATS :

À l’audience publique du 07 Octobre 2025, les parties représentées ont été entendues par le juge de l’exécution, qui en a délibéré.

JUGEMENT :

Contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, par le juge de l’exécution.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 1er octobre 2024, la SA Banque CIC Est a fait signifier à la SCI Société Civile Immobilière du Piton des Neiges un commandement de payer la somme totale de 144 575,16 euros, portant intérêts au taux de 4,05 % l’an majoré de trois points, arrêté au 30 juillet 2024, en vertu de la copie exécutoire d’un acte reçu le 2 avril 2010, par Me [U] [G], notaire à Épernay, contenant prêt professionnel d’un montant en principal de 303 370 euros, au taux d’intérêt de 4,05 %.

Ce commandement valait saisie immobilière d’un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 8], cadastré section X n°[Cadastre 3], d’une contenance totale de 10 a 74 ca.

Le commandement a été signifié à personne morale.

Le commandement valant saisie a été publié au service de la publicité foncière de [Localité 6] le 18 octobre 2024 au volume 2024 S n°61.

Par acte du 3 décembre 2024, la SA Banque CIC Est a fait assigner la SCI Société Civile Immobilière du Piton des Neiges devant le juge de l’exécution de ce tribunal à l’audience d’orientation du 4 février 2025, aux fins de voir constater sa créance liquide et exigible en vertu d’un titre exécutoire, fixer sa créance à la somme de 137 344,70 euros en principal, frais et autres accessoires, dire la saisie régulière et ordonner la vente aux enchères publiques de l’immeuble désigné.

Le 9 décembre 2024, le créancier poursuivant a déposé au greffe un cahier des conditions de vente comportant l’état descriptif de l’immeuble et les modalités de la vente, accompagné d’une copie de l’assignation délivrée à la débitrice, ainsi que d’un état hypothécaire certifié.

À l’audience d’orientation du 7 octobre 2025, la SA Banque CIC Est, se référant à ses dernières conclusions, demande au juge de :

— dire qu’elle est titulaire d’une créance liquide et exigible et qu’elle agit en vertu d’un titre exécutoire ;

— fixer sa créance à la somme suivante :

. capital au 12 juin 2024 : 116 692,98 euros

. intérêts au taux de 4,050 % majoré de trois points outre les cotisations d’assurance arrêtés au 2 juin 2025 : 2 276,47 euros

. cotisations d’assurance arrêtées au 2 juin 2025

. indemnité conventionnelle : 8 707,84 euros

. indemnité de recouvrement : 6 825,61 euros

. intérêts au taux contractuel de 4,050 % majoré de trois points et les cotisations d’assurance au taux de 0,50 % à compter du 3 juin 2025 jusqu’à parfait règlement : mémoire

soit un total, sauf mémoire, de : 134 664,35 euros, arrêté au 2 juin 2025 ;

— débouter la SCI Société Civile Immobilière du Piton des Neiges de ses contestations au titre de l’indemnité de recouvrement et de l’indemnité d’exigibilité immédiate ;

— lui donner de ce qu’elle ne s’oppose pas à ce qu’il soit procédé à la vente amiable du bien ;

— fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que le cas échéant des conditions particulières de la vente ;

— dire que le prix de vente en vue de sa distribution sera consigné entre les mains de la CARPA de l’Est ;

— dire que les frais de poursuite seront taxés et payables directement par l’acquéreur en sus du prix de vente et que l’émolument de l’avocat poursuivant, visé à l’article A444-191 V- du code de commerce, sera payé par l’acquéreur en sus du prix de vente et des frais taxés ;

— fixer l’audience de rappel dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois.

La SCI Société Civile Immobilière du Piton des Neiges, se référant à ses dernières conclusions, demande au juge de :

— autoriser la vente amiable du bien ;

— fixer le montant du prix en deçà duquel les biens et droits immobiliers ne peuvent être vendus eu égard aux conditions économiques du marché à une somme inférieure à 200 000 euros ;

— dire que les frais de poursuite seront taxés, et payables directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

— dire que les émoluments de l’avocat poursuivant, visés à l’article A444-191 V du code de commerce, seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente et des frais taxés ;

— dire que le notaire instrumentaire consignera le prix de vente entre les mains de la CARPA de l’Est, désignée en qualité de séquestre en vue de sa distribution, dès le prononcé du jugement constatant la vente amiable ;

— dire que l’affaire sera appelée dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois, afin de s’assurer que l’acte de vente est conforme aux conditions fixées et que le prix est consigné ;

— débouter la SA Banque CIC Est de sa demande au titre du solde débiteur du compte à hauteur de 134 664,35 euros ;

— ramener les indemnités pénales de 7 % et de 5 % à l’euro symbolique ;

— imputer la somme de 590 euros au solde débiteur versée indûment à défaut de disposition contraire, à l’assurance ;

— débouter la SA Banque CIC Est de ses demandes plus amples ou contraires ;

— condamner la SA Banque CIC Est aux entiers dépens de l’instance et statuer ce que de droit quant aux dépens.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Sur le respect des conditions de la saisie

En vertu des articles R. 322-15, L. 311-2 et L. 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution vérifie d’office que le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire qui constate une créance liquide et exigible et que la saisie porte sur un droit réel afférent à un immeuble qui peut faire l’objet d’une cession.

Le créancier poursuivant est muni d’un titre exécutoire, qui est un contrat notarié de prêt professionnel consenti à la SCI Société Civile Immobilière du Piton des Neiges.

Il résulte de la pièce n°6 que la SA Banque CIC Est a prononcé la déchéance du terme, la SCI Société Civile Immobilière du Piton des Neiges ne respectant pas les échéances. La créance est donc exigible depuis le 28 juin 2024, date de première présentation du courrier prononçant la déchéance du terme.

La saisie porte sur un droit réel afférent à un immeuble qui peut faire l’objet d’une cession.

Les conditions pour procéder à une saisie immobilière sont donc réunies.

Sur l’orientation de la procédure

L’article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que le juge de l’exécution doit s’assurer que la vente amiable peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

L’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge de l''exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente.

Le juge fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l’espèce, le bien saisi se situe à [Localité 7] (51). Il n’est allégué aucune caractéristique particulière du marché immobilier local. La SCI Société Civile Immobilière du Piton des Neiges justifie de la signature d’une promesse d’acquisition en la forme notariée, du 20 mai 2025, sous condition suspensive, au prix de 210 000 euros.

Le débiteur saisi sera donc autorisé à vendre le bien à l’amiable au prix minimum de 200 000 euros.

Le prix de vente sera consigné entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations, conformément aux dispositions de l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution.

L’affaire sera rappelée à l’audience du 3 mars 2026 pour vérifier la réalisation de la vente aux conditions qui viennent d’être fixées.

Sur le montant de la créance

L’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires ».

En l’espèce, il ressort du décompte de créance arrêté au 2 juin 2025 que la créance de la SA Banque CIC Est s’élève à 116 692,98 euros au titre du capital restant dû, soit le solde de 124 397,77 euros dû au 12 juin 2024, date de la déchéance du terme, après déduction de paiements à hauteur de 7 704,79 euros effectués du 13 juin 2024 au 2 juin 2025.

S’agissant des cotisations d’assurance, comme l’invoque la SCI Société Civile Immobilière du Piton des Neiges, aucune cotisation ne saurait courir après la déchéance du terme, de sorte qu’elles doivent être arrêtées à 1 121,64 euros au 12 juin 2024, cette somme ayant été entièrement réglée par la somme retenue pour ce poste par la banque dans son décompte de créance au titre des remboursements effectués du 13 juin 2024 au 2 juin 2025 arrêtée à 1 550,61 euros, dont il reste donc un prorata de 428,97 à imputer sur les intérêts (1 121,64 -1 550,61).

S’agissant des intérêts, au regard du décompte de créance, ils doivent être fixés de la façon suivante :

— solde dû au 12 juin 2024 : 2 284,94 euros,

— courus du 13 juin 2024 au 2 juin 2025 : 8 236,60 euros,

— remboursements du 13 juin 2024 au 2 juin 2025 à déduire : 8 244,60 + 428,97 = 8 673,57 euros,

soit un total restant dû au titre des intérêts de : 1 847,97 euros au 2 juin 2025.

S’agissant des clauses pénales, l’indemnité conventionnelle et l’indemnité de recouvrement sollicitées par la SA Banque CIC Est pour un montant respectif de 8 707,84 euros et 6 825,61 euros s’analysent en des clauses pénales, que le juge peut, en vertu de l’article 1231-5 du code civil, même d’office, modérer ou augmenter, si elles sont manifestement excessives ou dérisoires.

Dans la mesure où les sommes dues continuent à produire des intérêts tant qu’elles n’ont pas été entièrement payées, intérêts qui plus est majorés le taux prévu paraît manifestement excessif et il convient de les réduire à la somme globale de 1 euro.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Il convient donc de fixer le montant de la créance de la SA Banque CIC Est, créancier poursuivant, comme suit :

—  116 692 euros au titre du capital restant dû,

—  1 847,97 euros au titre des intérêts échus au 2 juin 2025,

—  1 euro au titre des clauses pénales,

soit la somme totale de 118 540,97 euros, arrêtée au 2 juin 2025, qui porte intérêts sur la somme de 116 692 euros au taux contractuel de 4,05 % l’an majoré de trois points et au taux légal sur la somme de 1 euro à compter du présent jugement, et sans intérêt sur la somme de 1 847,97 euros.

Sur les demandes accessoires

Les dépens liquidés au jour du présent jugement seront compris dans les frais taxés à hauteur de 2 074,08 euros. Ceux excédant les frais taxés, dont notamment les émoluments dus à l’avocat en application de l’article A444-191 du code de commerce, suivront le sort des dépens en fin d’instance.

La présente décision est exécutoire de plein droit en vertu de l’article R. 121-21 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution,

statuant par jugement d’orientation public par mise à disposition au greffe, en premier ressort, contradictoire,

CONSTATE que la SA Banque CIC Est agit en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible ;

MENTIONNE la créance de la SA Banque CIC Est à la somme totale de 118 540,97 euros, arrêtée au 2 juin 2025, qui porte intérêts sur la somme de 116 692 euros au taux contractuel de 4,05 % l’an majoré de trois points et au taux légal sur la somme de 1 euro à compter du présent jugement, et sans intérêt sur la somme de 1 847,97 euros, en vertu de l’article R. 322-18 du code des procédures civiles d’exécution ;

AUTORISE la vente amiable de l’immeuble saisi appartenant à la SCI Société Civile Immobilière du Piton des Neiges ;

FIXE à 200 000 euros le prix en deçà duquel l’immeuble saisi ne pourra être vendu ;

TAXE les frais de la poursuite à 2 074,08 euros ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 322-4 du code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la Caisse des dépôts et justification du paiement des frais taxés qui seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente en application de l’article R. 322-24 du code des procédures civiles d’exécution et ne doivent donc pas être consignés, à l’exclusion de tous autres frais ou émoluments, notamment celui des articles A444-102 et A444-191 du code de commerce qui relèvent, nonobstant toutes clauses contraires du cahier des conditions de la vente, des dépens excédant la taxe dont ils suivront le sort en fin d’instance ;

RENVOIE les parties à l’audience de saisie immobilière du mardi 3 mars 2026 à 10 heures, qui se tiendra au palais de justice de Châlons-en-Champagne (51), [Adresse 1] ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

RAPPELLE que, conformément à l’article R. 322-19 du code des procédures civiles d’exécution, l’appel contre la présente décision doit être formé selon la procédure à jour fixe sans que l’appelant ait à se prévaloir dans sa requête d’un péril.

Le greffier Le juge