RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00426 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HEQL

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT

DU 16 AVRIL 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Madame [A], [Z] [B]

[Adresse 1]

[Localité 1]

comparante en personne

DÉFENDEUR(S) :

Madame [D] [X] épouse [P]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Guillaume DARRIOUMERLE, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière,

DÉBATS :

À l’audience publique du 19 Février 2026

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE

Par requête enregistrée le 2 juin 2025, Madame [B] [A] [Z] a sollicité la comparution de Madame [X] [D] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection afin d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 680 euros en principal outre celle de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Madame [B] [A] [Z] sollicite la restitution de son dépôt de garantie.

Madame [X] [D] épouse [P] soutient que le dépôt de garantie a été retenu pour compenser le coût des dégradations subis par le logement, du fait d’un manque d’entretien du locataire.

La tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice s’est soldée par un constat d’échec établi le 19 mai 2025.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 18 septembre 2025.

A cette date, Madame [B] [A] [Z], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Madame [X] [D] épouse [P], signataire de l’accusé de réception de la convocation à l’audience du 18 septembre 2025, n’a pas comparu, ni été représentée.

L’affaire a été renvoyée au 16 octobre 2025.

A cette date, Madame [B] [A] [Z] a comparu.

Madame [X] [D] épouse [P] était représentée par Maître Guillaume DARRIOUMERLE, avocat, inscrit au barreau de Saint-Pierre, substitué par un confrère, qui a sollicité un délai pour conclure.

L’affaire a été renvoyée au 19 février 2026.

A cette date, Madame [B] [A] [Z] était présente.

Madame [X] [D] épouse [P] était représentée par Maître [C] [S] qui a sollicité un délai supplémentaire pour rassembler des pièces utiles au règlement du litige.

L’affaire a été renvoyée au 19 février 2026.

A cette date, Madame [B] [A] [Z], comparant en personne, a maintenu ses demandes initiales et indique que les dommages dont lui fait grief sont dus au passage du cyclone BELAL.

Madame [X] [D] épouse [P] était représentée par Maître [C] [S].

Il produit pour le compte de sa cliente de nombreuses pièces ayant pour objet de justifier la retenue du dépôt de garantie.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Le même article précise que le dépôt de garantie est restitué dans le délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le même article précise qu’à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En l’espèce, Monsieur [X] [W] a donné à bail à Madame [B] [A] [Z], selon contrat de location du 18 avril 2016, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel de 680 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie du même montant.

Monsieur [X] [W] étant décédé, la gestion de son parc immobilier a été reprise par ses filles, dont Madame [X] [D] épouse [P].

Madame [B] [A] [Z] est entrée dans les lieux le 18 avril 2016 et les a quittés le 13 septembre 2024.

L’état des lieux d’entrée n’a pas été produit.

L’état des lieux de sortie établi le 13 septembre 2024 a été produit.

L’état des lieux de sortie établi par le mandataire du bailleur de manière contradictoire fait ressortir des remontées capillaires dans le couloir de dégagement, le séjour, la cuisine et la salle de bains, des infiltrations d’eau dans la chambre 1, la chambre 2 et le garage.

Il est relevé par ailleurs que « la porte du garage est maintenue par un bois pour empêcher l’ouverture » et que la fosse septique n’a fait l’objet d’aucune vidange pendant toute la durée d’occupation des locaux par la locataire.

Pour le reste, il n’est pas fait état de pertes ou dégradations particulières, ou d’un manque d’entretien patent du logement.

L’absence d’état des lieux d’entrée ne permet pas par comparaison avec l’état des lieux de sortie d’apprécier de manière exhaustive la nature et l’ampleur des dégradations subies par le logement durant la location de Madame [B] [A] [Z] et qui lui seraient directement imputables.

Il conviendra donc de statuer sur les anomalies mises en exergue par l’état des lieux de sortie à savoir, les dégâts causés au logement en raison des remontées capillaires et des infiltrations d’eau, l’absence de vidange de la fosse septique et la porte de garage maintenue fermée par un morceau de bois.

S’agissant des dégâts causés par les remontées capillaires et les infiltrations d’eau, l’état des lieux de sortie corrobore l’expertise réalisée par le cabinet [T] mandaté par la prudence créole suite à un sinistre dégât des eaux déclaré par Madame [B] [A] [Z].

Dans son rapport d’expertise du 3 mars 2023, l’expert énonce que le sinistre « peut être la conséquence d’une fuite sur une conduite encastrée dans la dalle de l’habitation, conduisant à un dégât des eaux avec remontées capillaires et donc des dommages aux embellissements des murs du séjour, du couloir et des chambres »

Il relevait par ailleurs la non-conformité de l’installation électrique, notamment un sous-dimensionnement du tableau de protection électrique du logement, ce qui est un critère du caractère non décent du logement.

L’hypothèse émise par l’expert est confirmée par Monsieur [V] [M], plombier de son état, exerçant sous l’enseigne entreprise de plomberie SHPS.F qui atteste le 2 mai 2024 avoir procédé le 29 mars 2024 à une recherche de fuite d’eau au domicile de Madame [B] [A] [Z] sis [Adresse 3], qu’il a dû creuser le béton se trouvant devant la porte du garage, réparer le tuyau qui se trouvait à plus de 50 cm de profondeur et qui était sectionné.

Les dégradations causées aux murs et plafonds du logement liés aux remontées capillaires et infiltrations d’eau n’entrent pas dans la catégorie des réparations locatives imputables au locataire.

Le coût des réparations des dégradations liées aux remontées capillaires et autres infiltrations d’eau reste à la charge des propriétaires bailleurs non occupants qui au demeurant ne sont pas assurés.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives.

La vidange des fosses septiques, puisards et fosses d’aisance fait partie de l’obligation générale d’entretien courant du logement à la charge du locataire au titre de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La fréquence de vidange de la fosse septique dépend de l’état de remplissage de la cuve et non de la durée d’occupation des lieux par le locataire.

La vidange s’impose lorsque le niveau de boues atteint environ 50% du volume utile de la fosse ce qui correspond à une fréquence moyenne de 4 à 5 ans.

Madame [B] [A] [Z] ayant occupé les locaux pendant plus de 8 ans elle aurait dû se préoccuper de l’état de la fosse septique au moins une fois.

En l’espèce, elle n’a pas été en mesure de produire lors de l’état des lieux de sortie le Bordereau de Suivi des Matières de Vidange (BSMV) remis par un professionnel agrée lors de chaque vidange de la fosse septique.

Les sommes restant dues au bailleur devant être dûment justifiées, Madame [X] [D] épouse [P] produit pour la vidange de la fosse septique un devis de l’entreprise EXPRESS VIDANGE du 13 septembre 2024 fixant le coût de son intervention à 290 euros TTC.

S’agissant de la porte de garage, l’état des lieux de sortie fait état d’ « une porte de garage maintenue par un bois pour empêcher l’ouverture ».

Dans les pièces produites ( P14 du 30 octobre 2024) Madame [X] [D] épouse [P] fait état d’impacts et enfoncements au bas de la porte de garage coté extérieur empêchant une ouverture et fermeture normale, rappelle que Madame [B] [A] [Z] lui avait fait part d’un accident survenu en 2021 et effectué une réparation de fortune, la porte de garage étant maintenue à l’intérieur par un tasseau de bois et à l’extérieur par des parpaings, ce qu’atteste les planches photographiques produites.

Madame [B] [A] [Z] ne peut, de bonne foi, raccrocher les dégâts occasionnés à la porte de garage au cyclone BELAL qui est passé sur l’ile en janvier 2024 alors que le sinistre qu’elle évoque date de 2021, lequel au demeurant n’a pas été déclaré à son assureur, déclaration qui aurait permise d’établir la date de survenance du sinistre sans contestation possible.

En l’absence d’élément probant permettant d’imputer les dégâts causés à la porte du garage à une autre cause que l’accident survenu en 2021, dont elle a reconnu être l’auteur, il y a lieu de lui imputer le coût de la réparation de la porte du garage.

Les sommes restant dues au bailleur devant être dûment justifiées, Madame [X] [D] épouse [P] a produit par note en délibéré en date du 20 février 2026, communiquée à Madame [B] [A] [Z], pour la pose et dépose de la porte du garage, une facture émise le 16/05/2025 par LEROY MERLIN d’un montant de 921,83 euros TTC (facture n° 178268)

Le coût cumulé des réparations locatives imputables au locataire (290 euros pour la vidange de la fosse septique et 921,83 euros pour le remplacement de la porte du garage) étant supérieur au montant du dépôt de garantie, c’est à bon droit que Madame [X] [D] épouse [P] l’a retenu intégralement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Madame [B] [A] [Z] ne justifie ni la nature ni la réalité du préjudice qu’elle aurait subi.

Elle sera donc déboutée de sa demande visant à obtenir la condamnation de Madame [X] [D] épouse [P] au paiement de la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Madame [B] [A] [Z], qui succombe, aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après audience publique, par jugement contradictoire et en dernier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que Madame [X] [D] épouse [P] a justifié la non-restitution du dépôt de garantie,

DEBOUTE Madame [B] [A] [Z] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE Madame [B] [A] [Z] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe de la juridiction le 16 avril 2026, la minute ayant été signée par Monsieur Alain SOREL, magistrat exerçant à titre temporaire, et Madame Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffière.

LA GREFFIERE LE JUGE