Tribunal Judiciaire de Saint-Étienne, 1re chambre civile, 4 novembre 2025, n° 24/00129

TJ Saint-Étienne 4 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des règles de vote en assemblée générale
La cour a estimé que les résolutions étaient conformes aux dispositions du règlement de copropriété et à la loi, précisant que l'interphone profitait exclusivement aux copropriétaires du bâtiment 1.
Rejeté
Absence de mauvaise foi dans la procédure
La cour a jugé qu'il n'y avait pas de mauvaise foi de la part du syndicat, justifiant ainsi le rejet de la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner les demandeurs à verser une somme au syndicat pour couvrir les frais de justice, conformément à l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Saint-Étienne, 1re ch. civ., 4 nov. 2025, n° 24/00129
Numéro(s) :	24/00129
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	13 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Robert GALLETTIGrégoire MANN
Cabinet(s) :	LEX LUX AVOCATS
Parties :	son syndic en exercice, Syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 6 ] et [ Adresse 4 ] )

Texte intégral

N° RG 24/00129 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IC6Z

N° minute:

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-ETIENNE

1ère Chambre Civile

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

ENTRE:

Monsieur [W] [R]

né le 26 Décembre 1955 à [Localité 12] (42)

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Robert GALLETTI de la SELARL ALPHAJURIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [B] [G] veuve [R]

née le 10 Mars 1931 à [Localité 12] (42)

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Robert GALLETTI de la SELARL ALPHAJURIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 4]) représenté par son syndic en exercice, la SAS CHEYLUS FRACHON MERLLIE dont le siège social est sis [Adresse 5]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Antoine GROS

Greffier : Valérie DALLY

DÉBATS: à l’audience publique du 07 Octobre 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 04 Novembre 2025.

DÉCISION: contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, en matière civile, en premier ressort.

FAITS ET PROCÉDURE

L’ensemble immobilier sis [Adresse 6] et [Adresse 2] à [Localité 13] est divisé en deux bâtiments, disposant chacun d’une entrée distincte.

Cet ensemble immobilier est soumis au régime de la copropriété, et, depuis le 9 juin 2005, le cabinet CHEYLUS FRANCHON MERLLIE dispose de la qualité de syndic de l’immeuble.

Monsieur et Madame [R] sont copropriétaires de deux appartements comprenant:

— une cave n°15 située au sous-sol du bâtiment 1,

— un appartement situé au 2ème étage du bâtiment 1,

— un appartement situé au 5ème étage du bâtiment 1.

Lors de l’assemblée générale en date du 23 octobre 2023, ont été soumises au vote de l’assemblée générale des copropriétaires les résolutions n°12 et 12-1, relatives à la création d’un interphone ou l’installation d’un digicode, avec contrôle d’accès (interphone et bandeau ventouse) à l’entrée du bâtiment 1.

Le devis de la société PROFESSO ELECTRICITE a été retenu, pour un montant de 4775,10 € TTC.

La répartition du coût a été réalisée à l’unité par lots s’agissant de l’interphonie.

Le 22 novembre 2023, le procès-verbal de l’assemblée générale était notifié aux copropriétaires par courrier recommandé avec accusé de réception, conformément à l’article 42 de la loi de 1965.

Par exploit d’huissier en date du 23 octobre 2023, Monsieur et Madame [R] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] et [Adresse 3] à [Localité 12].

Suivant ordonnance en date du 19 mars 2024, le juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de SAINT-ETIENNE ordonnait une médiation en vue d’une tentative de règlement amiable du litige.

À ce titre, les parties ont été enjoints de rencontrer un médiateur.

À l’occasion de cette tentative de médiation, aucun accord n’a pu être formalisé entre les parties.

Dans leurs dernières conclusions, Monsieur et Madame [R] demandent, au visa des articles 42 et 10 de la loi de 10 juillet 1965, de :

— ANNULER les résolutions 12 et 12.1 de l’assemblée générale ordinaire en date du 23 octobre 2023.

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] [Localité 10] représenté par son syndic, le cabinet CHEYLUS FRACHON MERLLIE à leur payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens distraits au profit de la SELARL ALPHAJURIS, représenté par Maître Robert GALLETTI, avocat sur son affirmation de droit.

Dans ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 11] demande, au visa des articles 6-4 et 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 700 du Code de procédure civile, de :

— CONSTATER la légalité des résolutions n°12 et 12.1 adoptées lors de l’assemblée générale du 23 octobre 2023 ;

En conséquence,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [R] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à lui verser la somme de 2 500 € pour procédure abusive

— CONDAMNER Monsieur et Madame [R] à lui verser la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER Monsieur et Madame [R] aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Grégoire MANN avocat sur son affirmation de droit.

MOTIFS,

1- SUR LA DEMANDE CONCERNANT LA REGULARITE DU VOTE DES RESOLUTIONS [Immatriculation 1].1 DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 23 OCTOBRE 2023

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que :

« L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 8] précise que :

— « A- les parties communes générales :

les parties communes générales comprendront :

— l’ensemble des terrains (…) ;

— les canalisations (…) ;

— la cour intérieure (…) ;

— et enfin, et d’une façon générale, toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un bâtiment particulier (…) ;

— B les parties communes spéciales

les parties communes spéciales à chacun des bâtiments 1 et 2 comprendront » notamment : les gros œuvres des bâtiments (…), les toitures (…), les planchers (…), les fenêtres et lucarnes éclairant le passage, escalier couloir commun (…), les coffres, gaines de cheminée, ventilation, ornements des façades, branchement dégoût (…), les appareils et installations d’éclairage des parties communes (…);

— « de plus pour le bâtiment 1 : les descentes, couloir et dégagement de cave » :

les couloirs, la montée d’escalier, le local à poubelles, celui où se trouvent les canalisations des WC, la cave sous la montée d’escalier, les WC (…),

et enfin toutes les parties déclarées communes par la loi ou l’usage, étant observé que l’énumération ci-dessus est indicative et non limitative ;

Il est précisé que les murs de séparation des immeubles entre eux seront mitoyens (…)».

Enfin, le règlement de copropriété précise que les parties communes générales constituent : « toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un bâtiment en particulier ».

En l’espèce, il résulte de l’examen des pièces produites que :

— le présent litige porte sur l’installation d’un digicode/interphone à l’entrée du bâtiment 1 ;

— la copropriété est divisée en 2 bâtiments, lesquels disposent chacun d’une entrée indépendante ;

— les parties communes spéciales sont quant à elles, celles qui bénéficient à chacun des bâtiments 1 et 2 ;

— une liste indicative et non limitative des parties communes spéciales est énumérée dans le règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires affirme à ce titre que :

— il serait évident que seuls les copropriétaires ayant leur lot au sein du bâtiment 1 devraient procéder au règlement des charges afférents aux travaux d’interphonie ;

— bien que ne sont pas mentionnées les portes d’entrées, les fenêtres sont comprises dans cette liste, dont « l’énumération est indicative et non limitative » tel qu’indiqué par ledit règlement ;

— ainsi, les fenêtres étant des parties communes spéciales, il serait légitime de qualifier les portes d’entrée et interphones comme telles par analogie.

Pour leur part, Monsieur et Madame [R] affirment que :

— les frais d’installation et d’entretien d’un interphone devraient être des charges communes à répartir entre tous les copropriétaires en fonction de leur tantième dans la mesure où l’utilité serait la même pour tous les lots qui bénéficient du système de protection contre les intrusions extérieures, participant ainsi à la conservation des parties communes de l’immeuble ;

— le règlement de copropriété qui fait la loi des parties ne prévoirait en l’espèce aucune partie commune spéciale ni syndicat secondaire permettant d’échapper à la norme édictée par l’article 10 de la loi du 1965 ;

— la copropriété aurait déjà refusé, lors de l’assemblée générale du 1er septembre 2020, le principe de la répartition des charges selon l’utilité dans sa résolution 13 ;

— s’agissant de l’utilité, qui serait en l’espèce une notion qui ne trouverait pas à s’appliquer, il conviendrait de noter que les 2 bâtiments composant la copropriété auraient un accès possible par la porte munie de l’interphone ;

— à cet égard, ils communiquent aux débats un procès-verbal de constat en date du 29 janvier 2025 de la SARL AURALAW qui démontrerait que les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] peuvent accéder à leur immeuble en passant par l’entrée du [Adresse 6].

Or il résulte de l’examen des pièces produites que :

— il est faux de prétendre, comme le font Monsieur et Madame [R], que le règlement de copropriété ne prévoit pas de parties communes spéciales puisqu’il énumère un certain nombre de parties communes spéciales à chacun des bâtiments 1 et 2 ;

— s’il n’est pas explicitement mentionné les portes d’entrée et les digicodes dans le règlement de copropriété au titre des parties communes spéciales, le règlement mentionne que l’énumération des parties communes spéciales est indicative et non limitative ;

— a contrario, les portes d’entrée des bâtiments distincts ne sauraient être assimilées à des parties communes générales que le règlement de copropriété définit comme « toutes les parties qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un bâtiment particulier », les portes d’entrée étant affectées à l’usage exclusif du bâtiment concerné ;

— en effet, et notamment le constat d’huissier du 29 janvier 2025 produit par les demandeurs ne démontre pas que les copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] peuvent accéder à leur immeuble en passant par l’entrée du [Adresse 6] ;

— en effet, le commissaire de justice se contente à ce titre de reprendre les déclarations de Monsieur [R] et de constater notamment que « en pénétrant dans les communs du [Adresse 6], il aperçoit une porte double battant située à l’entresol des communs, cette porte faisant face à l’immeuble [Adresse 2] », sachant que Monsieur [R] affirme « ne pas disposer de la clé d’ouverture de cette porte », que « le barillet présent sur cette porte semble récent » et que se « présentant à l’étage supérieur il remarque que les balcons situés à l’aplomb de la porte double battant donnent directement au-dessus de l’immeuble [Adresse 2] sans qu’un interstice n’existe entre les deux bâtiments » ;

— il en résulte que si un accès éventuel entre les deux bâtiments a existé, celui-ci ne semble plus praticable au jour du constat.

Il en résulte que :

— l’interprétation du règlement de copropriété mène à la conclusion que la porte d’entrée et donc le digicode de chacun des bâtiments 1 et 2 de la copropriété est une partie commune spéciale et non une partie commune générale à répartir entre tous les copropriétaires ;

— l’installation de l’interphone profitera exclusivement aux copropriétaires du bâtiment 1.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de nullité des résolutions litigieuses.

2- SUR LES AUTRES DEMANDES

Aucune malice ou mauvaise foi n’étant caractérisée de la part du syndicat des copropriétaires, la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Il est équitable en l’espèce de condamner Monsieur et Madame [R] à payer une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande d’annulation des résolutions n°12 et 12.1 adoptées lors de l’assemblée générale du 23 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à [Localité 11], la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leur demande ;

CONDAMNE Monsieur et Madame [R] aux entiers dépens, dont distraction sera faite au profit de Maître Grégoire MANN.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,

Valérie DALLY Antoine GROS

Copie exécutoire à:

M^e Robert GALLETTI de la SELARL ALPHAJURIS

M^e Grégoire MANN de la SELARL LEX LUX AVOCATS