Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 6]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00233 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76DP2

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 20 Novembre 2025

[K] [V] épouse [X]

C/

[W] [S]

[M] [H] épouse [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 20 NOVEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [K] [V] épouse [X]

née le 29 Juin 1946 à , domiciliée : chez Maître [C] [J], Commisaire de Justice, [Adresse 5]

comparante, assistée par M^e Anne-sophie CADART, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [S]

né le 18 Février 1972 à , demeurant [Adresse 7]

non comparant

Mme [M] [H] épouse [S]

née le 02 Janvier 1975 à , demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Octobre 2025

Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 20 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Guy DRAGON, Juge, assisté de Lucie DE COLNET, Greffier

1

PRESENTATION DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juin 2011, Mme [K] [X] née [V] a donné à bail à compter du même jour, à M. [W] [S] et à Mme [M] [H] un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 800,00 euros, payable d’avance avant le huitième jour du mois, net de charges.

En présence de loyers impayés, Mme [K] [X] née [V] a, par actes de commissaire de justice signifiés respectivement les 11 juillet 2024 et 26 juillet 2024, fait commandement à Mme [M] [H] et à M. [W] [S] d’avoir à lui payer la somme de 3378,93 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 17 juin 2024, outre 156,54 euros de frais, en se prévalant des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause résolutoire de plein droit insérée au bail.

Ces commandements ont notifié à la CCAPEX par courrier électronique enregistré le 26 juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice signifiés respectivement les 30 janvier 2025 et 21 juillet 2025 à Mme [M] [H] et à M. [W] [S], Mme [K] [X] née [V] a fait citer ces derniers devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montreuil-sur-Mer aux fins de :

— à titre principal, constater la résiliation du bail acquise de plein droit par le jeu de la clause résolutoire en vertu de l’article 1741 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et, subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et ordonner leur expulsion conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil ;

— les condamner solidairement au paiement à titre provisionnel de la somme de 11509,84 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024 au titre des loyers et charges impayés au 04 juillet 2025 ;

— ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— les condamner solidairement à payer une indemnité d’occupation irrégulière égale au montant du loyer et des charges soumises aux mêmes variations et ce à compter de la date de résiliation qui sera retenue par le tribunal, jusqu’à la date de leur départ effectif des lieux ;

— les condamner solidairement à payer la somme de 650,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que tous les dépens du procès en vertu de l’article 696 du code de procédure civile ;

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation du 30 janvier 2025 a été notifiée à la Préfecture par voie électronique avec avis de réception du 30 janvier 2025 et celle du 21 juillet 2025, le 22 juillet suivant.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 03 avril 2025 date à laquelle elle a été retenue.

Mme [K] [X] née [V], comparante a maintenu ses demandes.

M. [W] [S] et Mme [M] [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier puis l’affaire a été mise en délibéré au 05 juin 2025.

Par décision du 05 juin 2025 revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour l’audience du 02 octobre 2025 en invitant la bailleresse à faire reciter pour cette date M. [W] [S] à sa nouvelle adresse apparaissant sur une correspondance reçu du tribunal le 27 février 2025, à l’intitulé de celui-ci.

A l’audience du 02 octobre 2025, seule Mme [K] [X] née [V] a comparu en actualisant sa demande au titre de la dette locative à la somme de 13782,94 euros arrêtée au 1er octobre 2025. Elle précise que le paiement du loyer courant n’a pas été repris.

Le juge a donné lecture du diagnostic social et financier réalisé à la suite de la nouvelle assignation délivrée à M. [W] [S] puis l’affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la notification à la CCAPEX est intervenue le 26 juillet 2024.

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement prévu au V du présent article.

En l’espèce, les notifications des assignations aux services de la Préfecture sont intervenues par voie électronique les 30 janvier 2025 et 22 juillet 2025, plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est recevable.

Sur le constat de la résiliation du bail

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée le 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du

loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux, sauf disposition conventionnelle prévoyant un délai plus long dans le cadre d’un bail souscrit avant la loi nouvelle.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est constant que les causes des commandements de payer des 11 et 26 juillet 2024 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi leurs notifications, lesquels rappelaient la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail au terme du dernier commandement de payer soit à compter du 27 septembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Au soutien de sa demande en paiement, la bailleresse produit le contrat de bail conclu le 1er juin 2011, les commandements de payer des 11 et 26 juillet 2024 et des décomptes de créance arrêtés aux 04 août 2025 et 1er octobre suivant.

Au vu de ces pièces, Mme [M] [H] et M. [W] [S], lequel ne justifie pas avoir donné congé à Mme [K] [X] née [V], seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 13782,94 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 1er octobre 2025, avec intérêts légaux à compter du 26 juillet 2024 sur la somme de 5482,70 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la Loi du 06 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement de trois ans au plus, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce M. [W] [S] et Mme [M] [H] défaillants devant le tribunal n’ont pas sollicité de délais de paiement et ne justifient pas avoir repris le paiement intégral de leur loyer courant.

Par ailleurs il ne résulte pas du diagnostic social et financier que les locataires soient en mesure d’apurer leur dette locative qui représente aujourd’hui plus de 17 mois de loyer.

Le tribunal relève enfin que la dette locative a très sensiblement augmentée depuis la délivrance du commandement de payer

Dans ce contexte il n’y a pas lieu d’ accorder de délai de paiement à M. [W] [S] et à Mme [M] [H].

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de dire que M. [W] [S] et Mme [M] [H], succombant à l’instance, supporteront la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient, en tenant compte de l’équité et de la situation économique respective des parties, de rejeter la demande de paiement de la somme de 650,00 euros de Mme [K] [X] née [V] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile : « les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

Aucun élément de l’espèce ne justifie qu’il soit dérogé au principe de l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en premier ressort par jugement réputé contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action tendant au constat de la résiliation de bail ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [S] et Mme [M] [H] à payer à Mme [K] [X] née [V] la somme de 13782,94 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 1er octobre 2025, avec intérêts légaux à compter du 26 juillet 2024 sur la somme de 5482,70 euros et à compter de la date du présent jugement pour le surplus ;

DIT n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONSTATE la résiliation du bail relatif au logement situé [Adresse 4] conclu le 1er juin 2011, entre Mme [K] [X] née [V], d’une part et M. [W] [S] et Mme [M] [H] d’autre part à la date du 27 septembre 2024 ;

ORDONNE à M. [W] [S] et à Mme [M] [H] de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut Mme [K] [X] née [V] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

RAPPELLE alors que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [S] et Mme [M] [H] à payer à Mme [K] [X] née [V] une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer et ce depuis le 27 septembre 2024 jusqu’au départ effectif des lieux des preneurs;

CONDAMNE solidairement M. [W] [S] et Mme [M] [H] au paiement des dépens de l’article 696 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande en paiement de la somme de 650,00 euros de Mme [K] [X] née [V] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’en déboute ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition le 20 novembre 2025.

la Greffière Le Juge