Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/04614 – N° Portalis DBYQ-W-B7J-I6B4

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 10 Février 2026

ENTRE :

S.C.I. STEPHIMMO

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Florent MATHEVET BOUCHET de la SELARL BLG AVOCATS, avocats au barreau de ROANNE, substitué par M^e Hédi HADJ BENELEZAAR, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [Q] [D] [O]

né le 09 Septembre 1973 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 13 décembre 2023, prenant effet le même jour, la S.C.I. STEPHIMMO a donné à bail à Monsieur [Q] [D] [O], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 407,00 euros, hors charges, outre le versement d’un dépôt de garantie de 407,00 euros.

La S.C.I. STEPHIMMO a fait délivrer le 07 avril 2025 à Monsieur [Q] [D] [O] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 426,86 euros.

Par lettre électronique, en date du 07 avril 2025, la S.C.I. STEPHIMMO a a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 16 septembre 2025, signifié à étude, la S.C.I. STEPHIMMO a attrait Monsieur [Q] [D] [O] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [D] [O] ;

— de condamner Monsieur [Q] [D] [O] au paiement des sommes suivantes :

1 910,06 euros au titre de sa créance locative, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date de l’audience ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;500,00 euros à titre de dommages et intérêts ;500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.C.I. STEPHIMMO a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 2] par voie électronique le 17 septembre 2025.

L’audience s’est tenue le 10 février 2026 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I. STEPHIMMO, représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 2 109,06 euros sa créance locative arrêtée au 02 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse. Le bailleur a ajouté qu’un plan d’apurement avait été mis en place avec le commissaire de justice en août 2025, prévoyant le versement de mensualités de 230 euros en plus du loyer courant. Dans ces conditions, la S.C.I. STEPHIMMO a indiqué ne pas s’opposer à la mise en place d’un échéancier et le gel de la clause résolutoire, sollicités par le locataire.

Monsieur [Q] [D] [O], comparant en personne, a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement ainsi que le gel de la clause résolutoire. Il a proposé un plan d’apurement à hauteur de 180 euros par mois.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier et lu lors de l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.  ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Monsieur [Q] [D] [O] le 07 avril 2025 pour un arriéré de loyers de 2 426,86 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [Q] [D] [O] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 20 mai 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I. STEPHIMMO verse aux débats un décompte actualisé au 02 février 2026 établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 109,06 euros, échéance du mois de février 2026 incluse.

Au regard des justificatifs fournis, il convient toutefois de déduire de ce montant la somme de 0,38 euros au titre de « frais bancaire », facturée à trois reprises, ainsi que celle de 153,09 euros, facturée au titre de « frais huissier – commandement de payer » dont ni le principe ni les montants ne sont justifiés.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Q] [D] [O] à payer la somme de 1 954,83 euros (2 109,06 – 154,23), échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort des déclarations des parties ainsi que du décompte actualisé produit que Monsieur [Q] [D] [O] a repris, le paiement du loyer courant.

Durant l’audience, il a sollicité l’octroi de délais de paiement.

Au regard des efforts fournis par le locataire et de l’absence d’opposition du bailleur, il convient de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 180,00 euros par mois, sur une période de 11 mensualités.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.C.I. STEPHIMMO.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [Q] [D] [O] sera désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.C.I. STEPHIMMO propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Q] [D] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.C.I. STEPHIMMO à compter de la date d’effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

En l’espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l’existence d’une résistance abusive de la part de Monsieur [Q] [D] [O].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.C.I. STEPHIMMO sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Q] [D] [O] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 07 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que le bail prenant effet au 13 décembre 2023 la S.C.I. STEPHIMMO et Monsieur [Q] [D] [O] concernant le bien sis [Adresse 2], s’est trouvé de plein droit résilié le 20 mai 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [D] [O] à payer à la S.C.I. STEPHIMMO la somme de 1 954,83 euros, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [Q] [D] [O] à se libérer en 10 mensualités de 180,00 euros, la 11ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables avant le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.C.I. STEPHIMMO sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [Q] [D] [O] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non-paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 20 mai 2025 et Monsieur [Q] [D] [O] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [Q] [D] [O] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la S.C.I. STEPHIMMO conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [Q] [D] [O] à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n’avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.C.I. STEPHIMMO ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2026 et jusqu’à complète libération des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Q] [D] [O] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 07 avril 2025, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE