SERVICE DES RÉFÉRÉS

16 Octobre 2025

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N° RG 25/00302 – N° Portalis DBYD-W-B7J-DWRF

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT MALO

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ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES RÉFÉRÉS : M. PLOUX Gwénolé, Président

Greffier : Madame LE DUFF Maryline

Débats à l’audience publique du 29 Septembre 2025 ;

Décision par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, date indiquée à l’issue des débats ;

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DEMANDEUR :

Madame [L] [I], née le 17 Mai 1948 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : Maître Jean-François ROUHAUD de la SELARL LEXCAP, avocats au barreau de RENNES

DÉFENDEURS :

Monsieur [B] [P], né le 16 Septembre 1963, demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Sophie GUILLON-COUDRAY de la SELARL COUDRAY URBANLAW, avocats au barreau de RENNES

Madame [T] [P], née le 17 Août 1971 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Sophie GUILLON-COUDRAY de la SELARL COUDRAY URBANLAW, avocats au barreau de RENNES

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EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [I] est propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 5]. Ses voisins, Monsieur [B] [P] et Madame [T] [P], domiciliés au [Adresse 7] de la même rue, ont entrepris des travaux de construction d’une extension en limite de propriété des deux fonds.

Les travaux litigieux sont engagés sur la base d’un permis de construire du 11 juin 20218, validé après une procédure administrative par un arrêt de la cour administrative d’appel du 12 décembre 2023, aujourd’hui définitif.

Madame [L] [I] a sollicité d’être autorisé à faire assigner ses voisins selon la procédure de référé d’heure à heure. C’est ainsi que par acte d’huissier du 18 septembre 2025, Madame [L] [I] a ont fait assigner Monsieur [B] [P] et Madame [T] [P], devant Monsieur le Président du tribunal judiciaire de Saint-Malo pris en sa formation des référés aux fins de voir au visa de l’article 835 du code de procédure civile ordonner l’interruption des travaux, la démolition des constructions déjà édifiées et ce sous astreinte.

A l’audience, Madame [L] [I] maintient ses demandes telles que contenues dans leur assignation et sollicite ainsi :

Ordonner l’interruption immédiate des travaux en cours sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 1], ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans l’exécution de cette obligation à compter de la signification de l’ordonnance à venir ;Ordonner la démolition des constructions édifiées de manière illicite et la remise en état des lieux consécutivement aux travaux entrepris sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 1], ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans l’exécution de cette obligation à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;Condamner les époux [P] au payement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Monsieur [B] [P] et Madame [T] [P] sollicitent en dernier lieu de voir :

Débouter Madame [I] de l’intégralité de ses demandes en l’absence de trouble manisfestement illicite et de dommage imminent ;Condamner Madame [I] au payement d’une somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le dossier a été appelé à la première audience utile du 29 septembre 2025 où l’affaire a été plaidée. Le délibéré est fixé au 16 octobre 2025.

MOTIFS

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que « le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Un cahier des charges n’est opposable à un propriétaire que s’il a été publié au fichier immobilier ou, à défaut, s’il est expressément mentionné dans l’acte d’acquisition et que l’acquéreur y a consenti.

Madame [I] entend voir obtenir la cession des travaux qu’elle considère comme manifestement illicite et leur démolition au regard de leur violation évidente d’une règle de droit. Elle se fonde pour cela sur la violation d’un cahier des charges de 1903 organisant la division des terrains de la Vicomté sur la commune de [Localité 5].

Si l’acte de Madame [I] fait l’objet d’un rappel de ce cahier des charges, il ressort que l’acte de vente des époux [P] n’en comporte ni le rappel, ni la reproduction. En effet, seules sont rappelées les dispositions relatives à l’urbanisme telles que prévue par la commune.

Il ressort encore de l’acte de vente de Madame [I] que ce cahier des charges a seulement été déposé au rang des minutes de Me [E], notaire à [Localité 5], le 11 novembre 1903, sans qu’il ne soit justifié d’aucune publicité à la conservation des hypothèques. Il est encore relevé que l’état hypothécaire levé lors de la vente des époux [P] ne mentionne aucun cahier des charges alors que les mentions remontent jusqu’en 1883.

Il ne saurait non plus être argué que ce cahier des charges ait pénétré le champ contractuel applicable aux époux [P], dès lors qu’il n’a pas été reproduit, comme pour la vente de Madame [I], et dès lors qu’il n’en est fait aucunement mention. La seule référence aux origines de propriété ne saurait rendre opposable ce cahier des charges, ce d’autant comme il a été rappelé, il n’est pas justifié que ces actes aient reproduit le cahier des charges litigieux.

Par ailleurs, la publication d’un acte de vente le 29 septembre 1924 ne saurait être de nature à suppléer la nécessité de voir publier le cahier des charges en tant que tel afin de la rendre opposable au tiers. La publication de la vente de 1924 a pour vocation de rendre opposable la vente intervenue entre les consorts [X] et [S], et non d’accomplir un acte de publicité du cahier des charges. Par ailleurs, il n’est aucunement justifié que ce cahier des charges de 1903 ait été reproduit dans ledit acte de vente de 1924.

Il apparaît donc que ce cahier des charges n’a jamais fait l’objet d’une publicité régulière auprès de la conservation des hypothèques ou du service de la publicité foncière de telle sorte qu’il est inopposable au tiers.

Aussi, il n’est pas justifié avec l’évidence requise en référé, que ce cahier des charges ou soit opposable aux tiers, ou ait été contractualisé. En l’absence de l’existence de la violation évidente d’une règle de droit, il y aura lieu de rejeter la demande.

Par ailleurs, le projet en cours de construction n’est pas de nature à causer un dommage imminent dès lors qu’il apparaît que celle-ci est envisagée sur le pignon ouest des consort [P] et n’obère pas l’ensoleillement de la véranda et la terrasse de Madame [I] qui se trouve plein sud. Le préjudice de vue apparaît par ailleurs limité. Aussi, les conditions de vie de Madame [I] ne sont pas impacté jusqu’à caractériser un trouble anormal du voisinage.

Dans ces conditions il conviendra, sans qu’il soit opportun de prononcer une amende civile, de débouter Madame [I] de l’ensemble de ses demandes.

Par ces motifs,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par ordonnance contradictoire, et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Au provisoire, tous droits et moyens des parties réservés,

DEBOUTONS Madame [L] [I] de ces demandes ;

CONDAMNONS Madame [L] [I] à payer à Monsieur [B] [P] et Madame [T] [P] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNONS Madame [L] [I] aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES