Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D'[O]-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

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[O] Civil

N° RG 23/08556

N° Portalis DB2E-W-B7H-MIR6

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MINUTE N°

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Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e GRETHEL

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e FRAMERY

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

S.C.I. MIKAEL Représentée par sa gérante la SCI MEMKOSE

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par M^e Nicolas FRAMERY, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 52

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [C]

né le 06 Juin 1976 à [Localité 11] ( EX-YOUGOSLAVIE)

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Christel GRETHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 338

Madame [I] [C]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Christel GRETHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 338

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 16 Octobre 2024

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DU JUGEMENT AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 27 Novembre 2024

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seings privés du 6 juin 2021, la SCI MIKAEL, représentée par sa gérante la SCI MEMKOSE, a donné à bail à Monsieur [X] [C] et Madame [I] [C] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5].

Selon la demanderesse, le loyer convenu actuel est de 1 355,22 euros charges inclues.

Après plusieurs mois de loyers impayés, la SCI MIKAEL a, le 6 février 2023, fait délivrer à Monsieur [X] [C] et Madame [I] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 31 décembre 2022 à la somme de 6 567,36 euros en principal.

Le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, elle a, le 26 septembre 2023, fait assigner les locataires devant le Juge du contentieux de proximité de céans ; que dans ses dernières conclusions régularisées au greffe le 2 septembre 2024, elle entend voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion sous astreinte de 35 euros par jours de retard à compter de la signification du présent jugement,

▸ condamner solidairement Monsieur [X] [C] et Madame [I] [C] au paiement de la somme de 7 764,54 euros due au 28 août 2024 au titre des loyers impayés,

▸ les condamner à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸les condamner au paiement d’une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée aux audiences des 24 novembre 2023, 24 janvier, 13 mars, 10 avril 29 mai 2024 ; qu’après une réouverture des débats, les locataires ayant soutenu que le logement loué était indigne et que le montant des loyers impayés demandé n’était pas conforme, l’affaire était renvoyée aux audiences des 4 septembre et 16 octobre 2024 pour permettre aux locataires de produire le rapport établi par la DDELIND ainsi que de justifier du versement de l’aide personnalisée au logement de novembre à mars 2022, et pour permettre à la SCI MIKAEL de justifier de la régularisation des charges 2021 et 2022 ;

A cette dernière audience, la SCI MIKAEL, représentée, a maintenu ses demandes.

Monsieur [X] [C] et Madame [I] [C], représentées, ont fait valoir qu’ils sont toujours dans l’attente dudit rapport mais s’est dit d’accord pour que l’affaire soit retenue. Ils contestent le montant demandé motifs pris de l’absence d’une quelconque indexation et l’existence de nombreux désagréments rendant le logement indécent. Les locataires admettent ne devoir que 1 476,47 euros au titre des arriérés de loyers et de charge. Ils concluent au débouté de la demande de résiliation du bail et de la demande d’expulsion. Reconventionnellement les locataires demandent la condamnation de leur bailleur à réaliser les travaux de remise en conformité, au besoin sous astreinte. Dans l’attente de la réalisation des travaux ils sollicitent la réduction du montant des loyers. Par ailleurs ils demandent la condamnation de la SCI MIKAEL à leur verser 17 000 euros en réparation de leur trouble de jouissance, outre les intérêts légaux, cette somme pouvant faire l’objet d’une compensation avec l’arriéré locatif. Enfin ils sollicitent la condamnation de la SCI MIKAEL à leur payer 1 500 euros au titre de l’indemnité de procédure.

Les parties étaient informées que le jugement sera mis à disposition à compter du 27 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

La SCI MIKAEL, représentée par sa gérante la SCI MEMKOSE, verse aux débats à l’appui de ses demandes un extrait K BIS de la société qui permet d’établir qu’il s’agit d’une société familiale.

Elle n’est donc pas tenue aux obligations édictées par l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24 III de cette même loi qui dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, est applicable.

En l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 27 septembre 2023 et l’audience s’est tenue le 16 octobre 2024.

Sa demande est en conséquence recevable.

Par ailleurs le contentieux entre les parties porte sur deux points, le caractère insalubre du logement et le montant des loyers réclamés. Ces deux points sont sans effet sur l’acquisition, ou non, de la clause résolutoire préalable nécessaire à l’autorisation d’expulsion sollicitée. En revanche si le caractère insalubre est reconnu, il aura nécessairement un effet sur le montant du loyer.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il résulte des termes de l’assignation que le bail liant les parties était verbal. Il résulte également des pièces versées par la SCI (pièce 5), que le 6 juin 2021, les locataires auraient signé un bail par lequel le montant du loyer mensuel est de 1 200 euros.

Ce bail n’est cependant pas communiqué de sorte que la juridiction n’est pas en mesure de savoir si la convention comporte ou non, une clause résolutoire. La référence à une telle clause dans le commandement de payer du 6 février 2023, ne suffit pas à en établir la réalité or il appartient aux parties de rapporter la preuve de ce qu’elles allèguent.

La loi du 6 juillet 1989, sur le fondement de laquelle la demande est faite (page 5 de l’assignation) et qui règle les relations entre un bailleur et son locataire, est d’ordre public, c’est-à-dire que les dispositions de la loi s’imposent.

En conséquence de quoi, la SCI MIKAEL sera déboutée de sa demande tendant à la résiliation d’un contrat de bail non versé aux débats ainsi que de sa demande d’expulsion sous astreinte.

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges)

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [X] [C] et Madame [I] [C] n’ont pas réglé l’intégralité des loyers et charges.

La SCI MIKAEL, qui ne produit pas la convention de bail, ne justifie pas que les parties ont prévu une revalorisation du montant du loyer de sorte qu’il n’y a lieu de retenir que la somme de 1 100 euros au titre du loyer et de 100 euros pour la provision pour charges.

Rien dans les pièces que les locataires versent aux débats ne permet d’établir qu’ils ont saisi l’autorité en charge du dispositif départemental d’éradication du logement indigne ou non décent (DDELIND). Par ailleurs ils produisent des photos dont on ne sait quand et où elles ont été prises. En revanche le procès-verbal de constat effectué par le commissaire de justice le 20 décembre 2023 fait état de plusieurs malfaçons ou désagréments (infiltration d’eaux pluviales, dans la salle de bain présence d’un robinet inutilisable en raison de l’absence de têtes de robinet, d’une tête de robinet que l’on ne peut tourner pour arrêter le débit d’eau, …). En considération de ces désagréments, le montant du loyer sera fixé à 800 euros par mois et le montant de la provision pour charges à 100 euros et ce depuis le 1er juin 2021, de sorte qu’entre cette date et le 31 août 2024, il s’est écoulé 39 mois à 900 euros soit 35 100 euros.

Ce montant sera dû jusqu’à la réalisation des travaux de remise en état qui incombent tous au bailleur.

A cette somme, il convient de déduire les 36 999,47 euros versés par les locataires et les 2 891 euros versés au titre des APL de sorte que la SCI MIKAEL est redevable envers ses locataires de la somme de 4 790,47 euros, que la SCI MIKAEL sera condamnée à leur verser.

Les époux [C] qui sollicitent la réparation de leur préjudice d’agrément, seront déboutés de ce chef de demande dès lors qu’ils en ont obtenu la réparation par la réduction du montant du loyer. Pour la même raison, ils seront déboutés de leur demande de condamnation sous astreinte.

Sur les demandes accessoires

La SCI MIKAEL sera condamnée aux dépens.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice de Monsieur [X] [C] et Madame [I] [C] et de condamner la SCI MIKAEL à leur payer la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles engagés.

La présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DIT l’action de la SCI MIKAEL, représentée par sa gérante la SCI MEMKOSE recevable ;

DEBOUTE la SCI MIKAEL, représentée par sa gérante la SCI MEMKOSE, de ses demandes tendant à voir acquise la clause résolutoire et l’expulsion de Monsieur [X] [C] et Madame [I] [C] d’autre part, pour les locaux situés au [Adresse 5] ;

FIXE à compter du 1er juin 2021 le montant du loyer à la somme de 800 euros par mois et celui de la provision pour charges à 100 euros par mois, et ce jusqu’à la réalisation des travaux de remise en conformité du logement attesté par un procès-verbal de constat dressé par un commissaire de justice ;

CONDAMNE la SCI MIKAEL représentée par sa gérante la SCI MEMKOSE, à payer à Monsieur [X] [C] et Madame [I] [C] la somme 4 790,47 euros (quatre mille sept cent quatre-vingt-dix euros et quarante-sept cents) outre les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [X] [C] et Madame [I] [C] de leur demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la SCI MIKAEL représentée par sa gérante la SCI MEMKOSE, à payer à Monsieur [X] [C] et Madame [I] [C] unis d’intérêts la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MIKAEL représentée par sa gérante la SCI MEMKOSE, aux dépens qui comprendront le coût du procès-verbal dressé par le commissaire de justice appelé à constater la remise en état du logement loué à Monsieur [X] [C] et Madame [I] [C] ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 10] le 27 novembre 2024,

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY